该重新定价，还是转贷？一笔 S$1,000,000 房贷的完整成本表

多数房主把「我该不该换房贷？」当成一个问题：哪家银行利率最低。这其实是错的第一问。在利率之前，先有一个岔路口——重新定价（留在原银行、换一个配套）还是转贷（把贷款搬到另一家银行）——两者的差别，与其说在名义利率，不如说在成本、麻烦程度，以及这个决定把你绑住多久。走错这个岔路，一个「更便宜的利率」会悄悄让你付出一笔补贴回扣、六个星期的文书，或者一笔你不知道自己还没走出来的罚款。方法公开，绝不粉饰。

2026年年中，这件事几乎与每个人相关。三个月复利 SORA 大约在 1.13%，固定配套从约 1.40% 起，浮动配套从约 0.2% 加 SORA 起——有些配套如今已低于 2.60% 的建屋局优惠利率。任何促销利率已经到期的人，很可能都在多付利息。问题不是要不要行动，而是怎么行动。

两种做法，不是一种

重新定价是留在原银行、换一个新配套。没有律师，也不用估值——只有一笔固定的转换或手续费，通常在 S$500 左右，一到两周就办妥。

转贷是把贷款搬到新银行。这意味着一次新的产权转让手续（约 S$2,500）和一次估值（约 S$300 至 S$500），需要六到八周。关键是：如果你的贷款够大——私宅上大致是剩余贷款 S$500,000 或以上——新银行通常会补贴这些费用，退还一笔律师费补贴或现金回扣。这笔补贴就是诱饵，而它附带一根绳子：回扣条款。

完整成本表

用一笔 S$1,000,000 房贷实算

看一个贴近现实的例子：尚欠 S$1,000,000，还剩25年，目前利率在促销到期后已回跳到 2.80%。桌面上有两个报价——原银行愿意重新定价到 1.90%，另一家银行愿意以 1.40% 接手。

这里每个数字都是按这笔贷款算出来的，不是估的。第一年，重新定价省下约 S$5,400，转贷省下约 S$8,200；转贷比重新定价每月多省 S$237，一年约 S$2,850。单看利息，第一年的利息账单从 2.80% 时的 S$27,642，降到重新定价的 S$18,726、或转贷的 S$13,785。

回本很快——回扣才是陷阱

相对于这些节省，前期成本微不足道。S$500 的重新定价费大约一个月就回本。转贷的毛成本约 S$2,900（律师加估值），但拿到约 S$2,000 补贴后，净成本约 S$1,300——相对当前利率不到两个月就收回。单论成本，转贷胜出。

陷阱在回扣条款。那笔约 S$2,000 的补贴，如果你在约三年内赎回或搬走贷款，就得退还。所以转贷的优势，只有在你把贷款留满整个回扣窗口时才真正落袋。三年下来，转贷相对按兵不动净省约 S$23,400，重新定价约 S$15,700——转贷领先约 S$7,700——但前提是没有任何事逼你提前离开。若在第20个月卖房、拆名，或跳去更低的利率，你就得把补贴退回去，优势大半也就抹平了。

锁定期：另一个时钟

与回扣条款分开的，是你当前配套的锁定期。多数配套锁你两到三年；在这个窗口内赎回——无论是重新定价到别家配套，还是转贷出去——银行都会收取约贷款额的 1.5%。在 S$1,000,000 上就是 S$15,000，足以烧掉一整年还不止的节省。因此，这一步只有在你走出锁定期后才划算，或是在锁定期解除前约三个月的窗口内——这时银行允许你先锁定一个新利率，等罚款期一结束就生效。整件事的第一条规矩：先查清你的锁定期到期日，再去比价。

各自什么时候更划算

在以下情况选择重新定价：你还在锁定期内、只想拿个更好的利率又不想触发罚款；贷款太小、没有银行愿意补贴转贷，你得自掏律师费；你看重速度、不想碰文书；或者你可能在三年内卖房或重组，不想头上悬着一条回扣条款。

在以下情况选择转贷：你已走出锁定期，贷款够大、能拿到补贴（私宅上大致 S$500,000 或以上），利率差是实打实的——这里两个报价之间差了半个百分点——而且你有把握把贷款持有到回扣窗口之后。

利率是标题，决定却在它底下那个岔路口：换过去要花多少、这笔钱被绑多久，以及当节省真正落袋时你还在不在这里。先跑一遍成本表，再去追那个最低的数字。方法公开，绝不粉饰。

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资料来源：利率背景（三个月复利 SORA 约 1.13%；固定从约 1.40% 起；浮动从约 0.2% 加 SORA 起；部分配套低于 2.60%）见 PropertyGuru 及贷款比较表，2026年7月。重新定价与转贷的费用、补贴、回扣及锁定期机制见 DollarBack Mortgage 与 Redbrick。每月供期、利息、回本与三年数字由 TRIBE 以一笔 S$1,000,000、25年期、按上述利率算出；2.80% / 1.90% / 1.40% 的配套为示例。银行费用、补贴与锁定期条款因贷款机构而异且常有变动——行动前请向你的银行或贷款经纪确认最新数字。

陈思亮（Silas Tan）是 Huttons Asia 的区域总监，也是 TRIBE 的联合创始人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。房产中介注册号 CEA R000303I。