9月1日起，70个地段的土地增值费上调。一宗S$1.98亿的集体出售，却一分钱也不必付。

9月1日，新加坡土地管理局（SLA）新一轮土地增值费（Land Betterment Charge，LBC）费率生效，而且几乎全线上调：118个非有地住宅地段中有70个上调，118个工业地段全部上调，有地住宅118个中有108个上调。加冷一带涨了29.1%。两天前，负责推售第11邮区一宗S$1.98亿集体出售的代理却告诉市场，这次调整对该地段没有任何成本——它的高发展基准让它完全「免疫」于半年一次的费率调整。两句话都成立。把它们连起来的那个数字，估价部门以外几乎没人叫得出名字。

这笔税到底在征什么

土地增值费在2022年8月1日取代了地价差额（Differential Premium）、发展费（Development Charge）与临时发展税（Temporary Development Levy）。SLA的说法是：这是「一项针对因应许可同意而产生的土地价值增幅所征的税」——所谓应许可同意，指规划许可、图则报备，或限制性契约的变更。

算法是一道减法。土地增值费等于应许可后估值减去应许可前估值。应许可后那一边，来自你刚获批的用途与强度。应许可前那一边——也就是基准——来自国家地契中的限制性契约，或该地段上一次获授权、获批准的发展，并在适用情况下参照1958年、1980年与2003年的历史发展总蓝图。

多数评论把半年一次的费率调整当成故事的全部。它只是其中一半。费率表定的是每平方米增幅的价格。如果一块地根本没有增幅，费率翻倍，账单仍然是零。

为什么一栋旧楼可能比一张新费率表更值钱

基准的作用就在这里悄悄发生。一栋1970年代按当时容积率建成、而今天的发展总蓝图不会再批的建筑，会把那个历史强度作为应许可前估值带到今天。把它重建回大致相同的体量，就没有可征税的增值——价值本来就在那里，也早就付过了。

Gilstead Court正是这样一个例子。1978年落成，三栋四层楼共48个三卧室单位，坐落在纽顿路旁一块75,479平方英尺的永久地契地段上。8月31日以S$1.98亿的底价推出集体出售，折合每平方英尺容积率地价S$1,874，计入7%阳台额外容积率后为每平方英尺容积率地价S$1,751。以这两个数字倒推，这宗交易隐含额外容积率之前105,656平方英尺、之后113,078平方英尺的总楼面面积——容积率1.40，额外容积率额度7,422平方英尺。

由此得出两点。第一是对单位数的验算：该地段位于Stevens–Chancery一带，是市区重建局2018年10月指导原则下平均单位楼面面积上限100平方米（1,076平方英尺）的九个地点之一。以最多98个单位计，等于105,448平方英尺——与105,656平方英尺的非额外容积率楼面面积只差一个舍入误差。上限约束的是基础体量，不是阳台。

第二点，正是本文的重点。在一块基准偏低的地上，那7,422平方英尺的阳台额外容积率就是纯粹的增值，会按该分区9月的费率计征。而在这里，据仲量联行（JLL）的说法，它根本不属应税范围。费率表动了，这块地毫无感觉。

2026年9月这一轮调整，按用途组别

数据为世邦魏理仕、Newmark、ERA、博纳与莱坊根据SLA费率表整理，经EdgeProp报道。费率适用期为2026年9月1日至2027年2月28日。

非有地住宅那一行值得细看。118个分区平均上调3.4%，其中48个持平、一个上调29.1%——这不是全市场重新定价，而是少数几个分区被按特定地价成交调整。第54分区（加冷）随加冷通道的中标价而动。第55分区（后港上段／沈氏大道）与第56分区（芽笼）都上调23.6%。第48分区（里峇峇利／金炎路）上调8.7%，第109分区（杜尼安路／第六道／荷兰路）上调6.9%。商业方面，第96分区（Bayshore与勿洛）上调19%，背后是Bayshore Drive政府售地地段以每平方英尺容积率地价S$1,323成交；第99分区（樟宜）上调12%，背后是白沙浮商业城以S$4.67亿易手。

这个机制在设计上就是循环的，值得点破：发展商出价，SLA照着出价调整费率表，下一个发展商为同样的增幅付更多钱。一块吸引四份进取标书的政府售地地段，会在接下来六个月里抬高同分区内每一块低基准重建地的成本。

费率上调到底值多少钱

由于土地增值费按增幅而非按地价计征，费率的变动只会放大交易中属于增幅的那一部分。在一块S$1.98亿的地上，3.4%的费率上调，成本视该费用占地价成本的比重而定：

以上是示意比重，不是Gilstead Court的——它的比重是零。这张表的用意是把事情的量级说清楚：对多数地段而言，半年一次的调整相对于投标风险只是零头；对高基准地段而言，它什么都不是。真正起作用的不是费率，而是你到底有没有暴露在它面前。

四次尝试，逐次定价

Gilstead Court自2008年以来已是第四次尝试。这串记录很能说明十年政策对一个底价做了什么。

从2019年1月重推到今天，底价上涨29.4%，年复合3.46%；有效地价率上涨20.9%。对比2013年的数字，13年间年复合2.15%。对业主而言，底价折算下来平均每个单位S$4,125,000，尚未扣除各项费用。该项目最近一次转售，是2025年6月一个1,464平方英尺单位以S$2,998,000成交——因此平均总收益比这个基准高出约S$1,127,000，即37.6%。按每平方英尺计，若48个单位在1,389与1,464平方英尺两种间平均分布，底价对分层面积的估值约为每平方英尺S$2,892，而公开市场成交为每平方英尺S$2,048，溢价41.2%。（这个分布是我们的假设；实际组合并未公开。）

一个该让发展商停下来想想的对比

过去一年，纽顿一带有两块99年地契的政府售地地段成交。杜尼安路那块在2025年11月以每平方英尺容积率地价S$1,820成交，八份标书。培豪路（Peck Hay Road）那块在2026年6月由城市发展与丰隆置地的合资公司以每平方英尺容积率地价S$1,865投得，四份标书——是2018年以来住宅政府售地地段的最高价。

Gilstead Court的要价是每平方英尺容积率地价S$1,751，永久地契——比培豪路低6.1%，比杜尼安路低3.8%，两者都是租赁地契，而且它还不必再付土地增值费。这是不同邮区、不同地段，因此并非同类对比。但它把投标方必须在10月13日前回答的问题摆了出来：一块基准足以抵销该项税负的永久地契第11邮区地段，每平方英尺是否真的应该比几分钟车程外的99年地契地块更便宜。

隔壁的成交价证据并不令人气馁。32 Gilstead建在庆隆集团2021年12月买下的地块上，14个单位以每平方英尺S$3,402至S$3,579全数售罄。以每平方英尺容积率地价S$1,751计，地价占该成交价的48.9%至51.5%——这还不算建筑、融资、营销，以及发展商自身的额外买方印花税时钟。

如果你持有老旧项目的单位，这意味着什么

有三点适用于这一个地段之外。

你那栋楼的年龄，不等于它的重建价值。决定买家是否要在你的底价之上再付一笔税的，是基准，不是牌匾上的年份。一栋按宽松历史强度建成的旧楼，重建成本可能低于一栋更新的楼——而这会体现在发展商付得起的价格上。

同意门槛即将变动。8月提呈的《土地业权（分层地契）（修正）法案》，会把楼龄40年至未满60年项目的门槛从80%降至70%。48年楼龄的Gilstead Court符合条件——尽管其业主在法案公布前就已越过80%。对仍未凑足同意票的委员会来说，第四次尝试的算术会明显改变。我们写过门槛变动，也写过为什么多数集体出售的期待最终没有兑现。

底价不是到手的钱。上面那S$4,125,000是总额，未扣律师与营销费用，未扣公积金连同累计利息的退还，也未计在刚刚把你旧屋重新定价的同一个市场里买下一套房的成本。标题数字与支票之间的这道差距，正是我们在一笔S$310万转售利润里从头算到尾的那一道。

这轮调整本身是公开的，工具也是。SLA公布了自2022年9月以来每一轮的完整费率表与分区地图，其OneMap上的土地增值费估算器可以为一份发展建议定价。它不会在你正式提出申请前告诉你的，是你的基准——而从9月1日的证据看，那才是决定其余一切是否重要的那个数字。

方法论公开。不带修饰。