Bagnall Haus 诚实评测

Bagnall Haus 是一个 113 户的 永久地契 新盘，位于第 16 邮区的上东海岸路，步行可达未来的双溪勿洛（Sungei Bedok）地铁换乘站，预计 2028 年前后落成。由乐斯置业（Roxy-Pacific）在原 Bagnall Court 集体出售地块上兴建，它是上东海岸一带约十五年来第一个新公寓，在我们的新项目评分卡（NPS）上拿到 A 级（7.1）。它是本批新盘里的异类——唯一的永久地契、唯一的郊区项目——而在数据上，它有 四个里最强的增长引擎。这是一篇解读：为什么、剩什么、以及那一个诚实的取舍。方法论公开，绝不含糊。

NPS 用真实的 URA 成交数据，在一个十年窗口里为项目的邮区层面基本面打分——资本增值、租金增长、学校、地铁便利度与项目规模。它在设计上是回望式的：反映的是这个邮区的历史，并按项目自身的规模、交通与学校上修，而不是一个预测。

评分卡：基本面强，一个明显的拖累

这正是 River Valley 那几个新盘的反面。那些在地段上拿顶分、却要靠质量上修才能跨过增长线；Bagnall Haus 则把最强的分数拿在那些会滚动复利的项目上：第 16 邮区自己 1 公里内的转售十年增长约每年 3.6%——这一组里最好的底子——而 OCR 租金每年增约 4.65%，是四个里最强的租金读数。再加上步行可达的汤申-东海岸线与滨海市区线未来换乘站，它的 预测增长落在约每年 4.1%，是四个里最高、并舒舒服服高于 3% 线——而且不必重度依赖质量上修。评分卡指出的唯一真正拖累是规模：113 户是一个精品项目（配套更薄、转售池子流通性更差）。学校读数是扎实、而非薄弱——淡马锡小学在范围内且爆满，是一个实打实的吸引力，尽管它处在 1 公里圈的边缘。

真正剩下什么 — 以及它的价钱

Bagnall Haus 在 2025 年 1 月开盘，开盘当天以均价 S$2,490 psf 售出 113 户中的 71 套（63%）。到 2026 年中已 售出约 92%（约剩 9 套）。家庭型三房在开盘时几乎被买光（20 套里 18 套）。剩下的多偏向 较大的四房与五房，外加零星的一房。

较小的一房 psf 最高、较大的单位最低——一贯的规律——而剩下的库存主要是大总价那一端。

两把尺子：项目对自己，以及对邻居

项目自身的记录是真正让人鼓舞的数字。和价格自开盘以来走平的 River Valley 新盘不同，Bagnall Haus 在过去一年里 以约 S$2,575 psf 的均价成交——较其 S$2,490 psf 的开盘均价上涨（成交中位约 S$2,583）。价格自开盘以来走强，这正是你希望从一个位于增长记录稳健邮区的永久地契项目里看到的。

对周边，这个比较既关乎价格，也关乎地契。

数据支持的卖点，是「以 99 年地契的价买永久地契」：在 约 S$2,490–2,575 psf，Bagnall Haus 是永久地契，却定价在更广东部 99 年地契新盘（Grand Dunman 约 S$2,500、Tembusu Grand 约 S$2,465）的成交水平附近——并且低于最近的永久地契标杆 The Continuum（S$2,700 以上）。附近 99 年地契的 Sceneca Residence 在约 S$2,040 成交，位置更低，但那是另一个微型地段、且是一份不断衰减的地契。对于看重永久地契的买家，这种相对定价是真正的吸引力。

你大概会持有多久

本批四个新盘里，Bagnall Haus 在数据上有 最友善的持有面貌。它约每年 4.1% 的预测增长是这一组里最高的，跨过 3% 线还有余裕——而关键在于，它靠的是一段真正稳健的邮区转售记录，而不是一份重度的质量上修。永久地契彻底拿掉了地契衰减的时钟。诚实的对冲，是那个唯一的评分卡拖累：一个 113 户的项目在你要卖时流通性更差。催化剂——双溪勿洛换乘站与一站之外的滨海湾（Bayshore）片区——仍在建设中，所以部分上行是前瞻性的，而回望式的 NPS 并不为此计分。

诚实的结论

Bagnall Haus 是本批里的基本面之选，也和那几个租约制核心新盘换了个节奏：永久地契、四个里最强的邮区增长与租金记录、步行可达的未来地铁换乘站，以及一个读起来像「永久地契卖租约价」的价格。评分卡的 A（7.1）既公允又具体——它唯一扣的是规模，而不是邮区或学校。对于一个长线自住者、或一个能接受紧凑精品项目、偏好永久地契的投资者，它配得上这个等级，而它自身走强的成交记录（约 S$2,575 psf，较 S$2,490 上涨）就是那个让人安心的信号。

在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并用持有期计算器跑一跑你自己单位的价格。

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资料来源：NPS 品质等级、五个因子分数与预测增长见 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；1 公里内转售趋势，按项目规模、交通与学校上修；数据截至 2026 年 6 月）。开盘去化、已售套数与项目自身成交 PSF 见 EdgeProp 与 EdgeProp 项目页；对比项目的转售与开盘 PSF（Sceneca Residence、Grand Dunman、The Continuum）见 PropertyGuru 与 Stacked Homes。指示性价格来自项目价格表；可售情况随销售变化。分数为模型输出，并非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他用 URA 成交数据建立了新项目评分卡（NPS）与转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。