卖公寓、买组屋、跳过15个月的「流放期」：一对夫妇的以大换小，从头算到尾

自7月28日起，私宅业主在公寓交割当天就能购买转售组屋——不必再等15个月，也不必租房过渡。我们用一对合成夫妇把整条链算完：158万新元的卖房款流向哪里，79万新元的五房式全包成本是多少，以及换完之后每月S$2,645的现金流差额。

By TRIBE Editorial · 29 August 2026 · 1 min read

美琳52岁，大卫53岁。女儿去年大学毕业，他们那套1,076平方英尺的东部公寓里，第二间卧室早已沦为储物间。房贷每月还要吃掉S$2,279，管理费再加S$385。这两年他们反复盘算的那件事——卖掉这套，全款买间五房式组屋——每次都撞死在同一块礁石上：在7月28日之前，一旦卖掉私宅，他们将被挡在组屋转售市场之外整整15个月。两次搬家，中间租房过渡，还要替这次「以大换小」付一笔房租。

这块礁石没了。国家发展部于7月28日即时取消了15个月等候期，适用于不使用建屋局贷款、购买非补贴转售组屋的私宅业主。本文把这对夫妇的账从头算到尾——卖、买、资金安排、以及换完之后的月度现金流——每个数字都经过计算，每项假设都明确注明。

陈氏夫妇是说明用的合成人物，并非真实客户。房价、贷款余额与公积金数字为注明的假设；基于这些假设的数学则为精确计算。

S$784,856

交割时解锁的现金

158万新元卖价，扣除未偿贷款、中介费、律师费与32万新元公积金退款之后

S$876,200

五房式组屋的全包成本

房价S$790,000 + 买方印花税S$18,300 + 律师费、装修与搬家——不借一分钱付清

S$2,645

每月住房开支的降幅

房贷、管理费加房产税的S$2,740，变成杂费加房产税的S$95

7月28日到底改了什么

旧规则下，私宅业主（以及过去15个月内卖过私宅的人）完全不能购买非补贴转售组屋——等候期从脱售之日起算，唯一的豁免是55岁及以上、购买四房式或更小单位的卖家。美琳与大卫是52岁和53岁，想买的是五房式。豁免从来照不到他们；这次取消才照到了。

保留下来的条件对整个方案至关重要，先摆清楚：夫妇俩不能使用建屋局房屋贷款（只能银行贷款或现金——30个月的等候期对建屋局贷款申请依然有效）；他们拿不到任何公积金购屋津贴；组屋照常附带5年最低居住年限（MOP）。他们甚至可以先买组屋、后卖公寓，只要私宅在组屋交割后六个月内脱手。陈氏夫妇选了更干净的顺序——先卖、紧接着买——也免得顶着期限在市场上急售公寓。

卖房：158万新元流向哪里

假设如下：公寓以S$1,580,000成交（按1,076平方英尺算约S$1,468 psf，属于2000年代东部99年地契项目的中间水平）；房贷余额S$438,000，利率1.32%，剩余18年；应退回两人公积金普通户口的款项共S$320,000（历年动用本金S$246,000，加2.5%累计利息S$74,000）；中介佣金2%另加消费税；律师费S$2,700。

项目	金额
卖价	S$1,580,000
减：未偿贷款	−S$438,000
减：中介费（2% + 9%消费税）	−S$34,444
减：律师费	−S$2,700
减：公积金退款（本金+累计利息）	−S$320,000
交割时现金	S$784,856

这张表里有两处最常被误读。公积金退款不是钱没了——它回到他们自己的普通户口，继续赚2.5%利息，并且完全可以用于下一次购屋；那条累计利息线只是从此停止对他们复利。而还清S$438,000贷款，也悄悄免去了未来18年本要支付的S$54,333利息。

买房：一间全款拿下的五房式

2026年7月至8月，淡滨尼五房式转售中位价为S$791,500，共126宗成交（全距从S$609,000到112万新元——楼层、座落与剩余地契能把价差拉到这么宽）。陈氏夫妇以S$790,000谈定，照例在签购屋选择权之后等待估价申请的结果。

项目	金额
房价	S$790,000
买方印花税（1% / 2% / 3%累进）	S$18,300
律师费	S$2,900
装修（注明假设）	S$60,000
搬家与杂项	S$5,000
全包	S$876,200

资金来源：S$320,000公积金退款，加卖房现金中的S$556,200。不借任何贷款——记住，在等候期取消的条款下建屋局贷款不可用，而以他们的数字，银行贷款是选项、不是必需。（偏好留更多流动性的买家，可以按本月1.45%的组屋固定利率对组屋做部分按揭——那是偏好问题，不是必要条件。）

尘埃落定之后：一间全款持有的五房式，手上还剩S$228,656现金，而两人的公积金普通户口在各自预计还有七年以上的工作年限里继续由薪金供款重建。

每月的账

换房前（按注明假设计算，房产税按2025年起的自住业主税率、以假设年值S$34,800计）：房贷S$2,279 + 管理费S$385 + 房产税S$76 = 每月S$2,740。换房后（五房式杂费假设S$90；房产税以假设年值S$13,500计）：每月S$95。差额是每月S$2,645的现金流——一年S$31,700——从此不再流出这个家庭。对一对退休规划里「房产净值很多、其他都很少」的夫妇来说，这正是整件事的意义所在。

这次取消到底替他们省了什么

把旧规则下的反事实跑一遍：2026年8月卖掉公寓，然后干等15个月才有资格申请买组屋——过渡期租房以假设月租S$3,800计是S$57,000租金，再加第二轮搬家费，还要赌等候期间五房式价格的走向——这个市场确实在回软，但从来不是均匀地软。取消令把这一切压缩成一次搬家、两笔背靠背的交割。这是一个被反复搁置的计划与一个当季执行完毕的计划之间的差别。

他们放弃了什么

诚实的清单，因为以大换小不是白捡的钱。在组屋5年最低居住年限内，他们不能再购买私宅，也不能整套出租——沉在组屋里的S$876,200是住房，不是可以随时调仓的投资头寸。他们彻底退出了私宅市场的敞口：如果公寓价格重拾涨势，他们只能在五房式里旁观。S$228,656的缓冲金赚多少全看他们怎么安排——按2%算每月贡献约S$380家用；躺在活期户口里则一分不生。而淡滨尼的五房式毕竟不是带泳池的1,076平方英尺公寓；每月省下的S$2,645里，有一部分是用面积和设施付的。

另一边的账：52岁无房贷，凭空多出S$228,656的流动缓冲，S$320,000公积金回到保证利率的户口，以及一份单靠一人兼职收入也扛得动的住房开支。陈氏夫妇的版本是合成的，但这套机器——瀑布表、印花税累进、不可用建屋局贷款的条件、最低居住年限——正是今年任何一位走这条路的私宅业主都会遇到的原样。

陈氏夫妇为说明用合成人物。注明的假设：公寓卖价、贷款余额、公积金本金与累计利息、2%+消费税的中介佣金、律师费、装修预算、过渡期月租S$3,800、年值S$34,800（公寓）与S$13,500（组屋）、杂费S$90。基于上述假设精确计算的部分：卖房款瀑布表、S$790,000按IRAS累进税阶计得的S$18,300买方印花税、摊还与利息数字、以及按IRAS自住业主税率表计算的房产税。淡滨尼五房式中位价计算自data.gov.sg的建屋局转售交易数据集，2026年7月至8月。政策细节见国家发展部与建屋局2026年7月28日取消15个月等候期的公告。本文为一般性资讯，不构成财务建议。