低于估值1%卖出，要用现金补28.6万元

大多数卖家理解的是：让一笔折扣，就损失那笔折扣。挂牌价砍13,000元，你就少了13,000元。这是整个房产算术里唯一一道让人觉得可以在脑子里放心做的题。

但对一个存在公积金退款缺口的卖家来说，这道题错了二十倍。在下面这个案例里，同样是低于估值的13,200元让价，把一张零元的账单变成了 286,513元的现金账单 ，在成交日到期。不是少收一点，是从银行户头掏出去的现金。

这是一个复合案例。 当事夫妇是示意性的，规则与利率是真实的，下面每一个数字都由所列假设计算得出，而非取自任何客户档案。

规则，用公积金局自己的话

当你卖掉一套用公积金买的房子，你的普通账户（OA）应当被退回 你提取的本金，加上这笔钱若留在账户里本会赚到的累计利息 。这笔退款的顺位，排在你的未偿房贷被清偿之后。

售房款常常盖不住这两项。公积金局对「那怎么办」的公开立场，只取决于一个条件：

「如果扣除未偿房贷后的售价不足以支付所需的公积金退款，只要你是按市值卖出该房产，你不需要用现金补足缺口。」

—— 公积金局

以及它的另一面：

「如果你的房产以低于市值卖出，你将需要用现金补足缺口。」

—— 公积金局

把这两句话放在一起读，结构不是一道斜坡，而是一道悬崖，而悬崖就落在估值这条线上。按市值卖，缺口只是OA收到的一笔较小入账。低于市值一块钱，缺口—— 全部，而不是由折扣造成的那一部分 ——变成一项现金义务。

案例

伟汉和爱玲在2013年1月以 1,240,000元 买下一套99年地契公寓，接近那一轮周期的顶部。从那里开始，数字都是机械的。

公积金一路承担了月供——对一个双薪家庭、在这个月供规模下并不吃力，而这也是大多数买家默认落入的做法，因为它今天不花现金。

十三年九个月之后，来到2026年9月：

累计利息不是罚款，也不是丢掉的钱——它是OA本会赚到的回报，而且是回到他们自己的账户里。这个区别我们 另有一篇完整追踪 。这里唯一相关的是它的量级： 192,317元 ，这就是应退款超过售房款所能产生的金额的主要原因。

他们的公积金本金是买入价的63.8%，稳稳落在估值上限（Valuation Limit）以内，所以不涉及任何公积金使用上限。他们持有了13.7年，所以没有 卖方印花税 。

也请注意估值本身说明了什么。1,320,000元对1,240,000元，是13.75年里6.5%的名义涨幅——每年0.46%。 这是一个没怎么走动的项目，而这正是退款缺口出现时的典型画像。

两种结局

按1,320,000元估值卖出。 清偿贷款后的售房款是709,997元。应退款983,311元，因此公积金入账709,997元，尚 差273,313元 。伟汉和爱玲 一分现金都拿不到 ——每一块钱先进银行、再进他们自己的公积金账户——但他们不再欠任何东西。缺口被吸收了。

低于1%，以1,306,800元卖出。 扣除贷款后是696,797元。缺口变成286,513元，而因为这笔交易低于市值，这个数字要在成交时 用现金支付 。

第一行和第二行之间，隔着 13,200元的价格和286,513元的现金 。此后每一行只增加折扣本身——那道断点，完全发生在跨过这条线的第一步。

卖家为什么会走进来

没有人是为了好玩才低于估值让价的。越过这条线的报价，都带着理由来，而这些理由在当下听起来都像是把事情办得利落。

快速成交。 一个八周就能完成交易的买家，报价低2%，而你已经对下一套房子做了承诺。折扣看起来是确定性的价钱，而这份确定性是真的。那张现金账单不在对比表上。

挂久了的房子。 四个月，看房的人不多，经纪建议砍一点「试试市场」。在130万元上砍两万元，在对话里是个零头，在成交时是个六位数的事件。

没人核过的估值。 私宅交易里，市值是估价师的数字，不是你自己定的挂牌价。一个默认自己130万元的挂牌价「就是」市值的卖家，可能在接受129万元时仍以为自己还在市值之上。估值在你已经做出承诺之后才到 是买方常见的失败模式；在卖方这边，它同样成立。

期权费。 公积金局把从买家收到的现金视为售价的一部分：「你从买家处以现金收到的任何期权款项（例如期权费或行使期权费）都视为售价的一部分」，且必须退还。这套房产1%的期权费是13,200元——一笔到成交时往往已经花在下一套房子的定金上、却仍然欠着OA的钱。

该怎么办

实用的规则很短。如果你的公积金应退款超过你扣除贷款后的预期售房款，就不要低于估值。 不要低一点，不要为了快速成交，不要为了让一套冷清的挂牌动起来。线之上，缺口不花一分现金；线之下，整笔到期。

有三步能让这个决定变成可做的，而不是理论上的。

1. 在给房子定价之前就拿到应退款数字，而不是在接受报价之后。 它就在公积金局的置业总览（Home Ownership Dashboard）上，以本金加累计利息的形式实时更新。用你现实的售价减去未偿贷款，然后对比。如果应退款更大，你就是一个缺口卖家，而估值这条线是你这笔交易里最重要的数字。
2. 独立确立市值。 一份正式估值花几百元，就能告诉你悬崖究竟在哪里。靠猜，正是把一笔小让价变成一笔大让价的原因。
3. 如果报价低于估值而你又需要成交，把算术要成书面的。 你的产权转让律师会算出成交账目，公积金局会确认所需退款额。这两个数字在你签任何东西之前都已经存在。

一个诚实的说明。上面引用的两段公积金局文字是公开规则，也正是我们自己的 产权拆分模型 所实现的规则——它把部分产权转让一律按市值定价，原因正在此。我们和公积金局的公开页面都无法告诉你的是，某一笔具体交易会被如何认定——某个特定价格是否被视为市值，是公积金局依事实作出的判断。这更是一个提前去问、而不是在成交结算单上才发现的理由。

大多数卖家在脑子里做的那道算术，在每一套房产上都成立，除了那一套：公积金被欠的，比这笔交易付得出的更多。在那一套上，成本不是折扣。是那条线。

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复合案例。贷款摊还按992,000元本金、2.00%年利率、30年期计算，至2026年9月已付165期。公积金累计利息按普通账户2.5%年利率，对每一笔流出——186,000元首付与165期月供——分别复利至2026年9月后加总。退款与补足规则依据所引公积金局公开说明。请在公积金局置业总览上确认你自己的应退款数字；本文为一般资讯，不构成针对你交易的建议。