卖组屋的最佳月份：成交量相差29%，价格纹丝不动

几乎每个卖家都会问某个版本的这个问题。现在挂盘，还是等农历新年之后？要不要等农历七月过了再说？12月市场是不是特别冷清？

其中两个问题在数据里有明确答案，而答案多半不是人们预期的那个。日历确实会大幅牵动新加坡转售市场——但它牵动的是有多少套组屋易手，而不是它们卖多少钱。

我们量的是什么

2017年1月至2026年9月登记的每一笔组屋转售交易——241,357笔，来自建屋局自己的数据文件（data.gov.sg）。

成交量分析采用八个完整年度，剔除2020年，即2017至2019年与2021至2025年。剔除2020年不是为了好看：那一年的4月和5月成交量只有正常水平的约五分之一，因为阻断措施让整个交易流程停摆，把这两个月留下来会凭空造出一个在其他任何年份都不存在的春季低谷。

然后每个月按日历天数做指数化，这样2月就不会因为比7月少三天而被扣分。100代表当年的平均交易日。

成交量的一年

一个7月的交易日，成交量比2月的交易日多28.9%。按季度看，形状是第三季108.5、第二季102.1、第四季96.2、第一季93.2。

有两个月份接近规律而非倾向。8月在全部八年里都高于当年均值，区间紧凑，介于101.1到113.0之间。12月在全部八年里都低于均值，一次都没有到过100。中间那些月份比均值看起来要吵得多——1月的区间从58.6跑到116.7，也就是说1月什么都说明不了。

这个规律贯穿整个市场，而不是躲在某个角落里。按未经按日调整的指数，7月对2月在三房式是112.7对83.9，四房式115.0对80.9，五房式117.5对82.7，执行公寓式119.4对84.5。2026年到目前为止完全照着剧本走：7月121.8，8月115.9，2月76.4。

登记日期不是成交日期

这份文件里的日期是登记日期，而在把上面那张表当成建议来读之前，这个时间差是最需要先弄清楚的一件事。

建屋局说明，从它受理一份完整的转售申请到交易完成，大约需要八周（HDB）。再加上购买选择权的行使期，以及买卖双方各自提交申请所花的时间，出现在7月登记数字里的那笔交易，通常是在4月底或5月谈成的。

把整张表往前推大约三个月，行为层面的解释就位了。活跃的成交季是春季到初夏。真正冷清的月份是12月——买卖双方都在休假，年末假期里没有谈成的交易，变成了2月的登记低谷，而农历新年又让双方的文书流程进一步放慢。

这是平凡、毫无神秘感的版本，也是数据支持的那一个。

农历七月并没有出现在数据里

坊间普遍认为农历七月会冻结新加坡房地产市场：看房的人少了，卖家按兵不动，一切要等它过去才重新开始。

数字里没有这回事。

在过去十年中的八年里，农历七月主要落在8月，并延伸到9月初。8月是登记量第二高的月份，指数108.2，而且是唯一一个从未低于当年均值的月份。即便把登记时滞考虑进去，农历七月期间谈成的交易会落在10月和11月登记——指数分别是96.3和99.7，平淡无奇，属于普通的年末回落，而不是低于它。

如果每年真的有一场为期一个月的买家罢市，一份241,357笔交易的文件会看得出来。确实有个别买家会避开这段时间；而不避开的人足够多，多到总量从来没有动过。

现在说要紧的部分：价格不跟着成交量走

直觉在这里断掉。成交活跃度摆动29%，听起来必然会把价格一起拖走。并没有。

为了把季节性和趋势分开，每个月的每平方米价格中位数会与它自己的13个月中心移动平均做比较，同样剔除2020年。剩下的偏离量就是日历效应。

一年十二个月全部落在 −0.28% 到 +0.29% 之间。日历上任意两个月之间的最大差距是 0.57 个百分点 ——以一套中位数四房式组屋计，大约3,600元，稳稳落在单笔交易的噪声之内。

把两个发现并排放。在最忙和最淡的月份之间，市场里的买家数量相差将近三分之一。价格完全没有变。

为什么这两件事并不矛盾

只有当你假设薄市场的定价方式与厚市场不同时，它们才看起来矛盾。在组屋转售市场里并非如此，原因出在这笔交易的运作方式上。

转售价格是一个买家和一个卖家在公开可比成交的背景下议定的，而建屋局的估值在价格敲定之后才到，不是之前。双方都不是在对着一条看得见的队伍出价。2月的卖家和7月的卖家，面对的是同一份近期成交记录，而这份记录每月大约推进四分之一个百分点，与本周有多少人在交易无关。

冷清的月份真正让你付出的代价不是价格，而是时间，以及你能拿到的抽样次数。我们量过单一栋楼里证据本身有多宽：同一栋楼、同一个月、同一楼层区间的两套完全相同的组屋，成交价中位数相差2.7%，而一栋楼六个月内的价格区间跨度达到其中位数的11.5%。你落在这条带子的哪个位置，取决于有多少有意向的买家看过你的房子——而这正是日历会改变的东西。

拿这个结论做什么

不要为了卖个好价钱而等一个更好的月份。没有这样的月份。季节性价格效应比同一套组屋两个诚实估值之间的差距还小，更远小于你为此而错过的逐月趋势。如果价格每月上涨四分之一个百分点，为了三分之一个百分点的季节性优势而多等四个月，是一笔亏本买卖。

如果你的房子需要的是「很多买家」而不是「一个买家」，那就该考虑日历。任何不寻常的单位——执行公寓式、屋契偏短、格局别扭、要价相对楼座偏高——都取决于能不能找到那个恰好想要它的买家。对这类房子，在春季成交季挂盘、让交割落在7月至8月的高峰，确实能把更多人带到它面前。而对一栋成交活跃的楼里的四房式，这几乎无关紧要。

不必理会农历七月。八年的数据说市场没有停下来，而在这个月撤下房源的卖家，是把自己的房子从一个仍然开着的市场里拿走了。

如果你卖房是为了买房，日历根本不是该优化的那个变量。两笔交易之间的衔接风险，价值是任何季节性效应的好几倍，而那一个确实值得提前规划。

诚实的总结很短：市场有它的节奏，你的价格并不知道这件事。