所有跑赢市场的组屋户型，建屋局都已经不建了

本周二，达士岭组屋（Pinnacle@Duxton）一套五房式以170.1万元成交，比该项目自己的纪录高出7.1万元（EdgeProp）。绝大多数报道给出的理由还是那几个：地段、景观、空中花园。真正能预测出这种价格的那一栏，反而是整份交易记录里最少人谈的一栏——户型（flat model），那套单位上写的是 Type S2。

户型就是这套组屋当初按哪套设计建的。它印在每一份转售挂牌上，也在建屋局每一条交易记录里，却几乎没有人替它定价。把数字跑一遍会发现，它比你住第几层还值钱——而且溢价最高的那几个户型，有一个共同点。

这是怎么算出来的

2024年1月至2026年9月期间登记的每一宗组屋转售交易：71,998宗，取自建屋局自己的交易档案（data.gov.sg）。

拿碧山的Maisonette去比义顺的Model A，告诉你的是碧山，而不是Maisonette。所以比较全部放在3,818个「市镇 × 房型 × 月份」的格子里做——2026年3月在淡滨尼成交的四房式，只会跟同月同市镇的其他四房式比。在这些格子内，模型还进一步控制了楼层、剩余地契（它吸收了楼龄）与面积，因为价格是按每平方米计的。剩下的就是户型效应，全部以Model A为基准，它是市场上最普遍的设计，占全部成交的39.9%。

排名

2%以上的每一个估计值，都远离零值好几倍于其自身的误差范围；排在最前面的四个，误差范围在0.6至2.3个百分点之间。

以2026年四房式转售中位价62.8万元计，DBSS的溢价值10.5万元。以五房式中位价74万元计，Maisonette的溢价值10.3万元。这不是挂牌上的零头，而是两套在搜索筛选器里长得一模一样的组屋之间的差距。

排在最上面的，全部已经停建

再看一遍前四名，会发现规律与设计好坏无关，而与供给有关。

溢价最高的四个户型加起来只占转售市场的4.0%，而且没有一个在这个十年里建过。DBSS（设计、建造与销售计划）在转售记录里只出现在十三个地址，并已于2011年终止；整份转售记录里最新的Maisonette地契起始于2000年，最新的Model A-Maisonette则是1985年；Type S1与S2在全新加坡只存在于一个地址。

Maisonette里那道室内楼梯，自1995年以来没有任何改良。变了的是它的存量已经固定并在缩减，而市场上的替代产品是Model A。稀缺就是溢价本身，而稀缺是唯一一个补建不回来的房产属性。

「Premium Apartment」实际值多少

2.5%。

它是这张表上唯一一个名字里带着承诺的户型，是建屋局仍在兴建的设计——档案里能看到地契起始于2022年的单位——而且占全部转售成交的9.9%。在同一市镇、同一房型、同一月份、同一楼层、同一地契条件下，相对Model A，它在一套中位价四房式上大约值1.6万元。

这不算没有。但它只有停建户型的十分之一，大致相当于三到四层楼高的价值。对一个在候选名单上二选一的买家来说，挂牌上那个词接近于噪音；对一个照着它开价的卖家来说，它是个站不住脚的理由。

另外两个反向结果值得一提。Improved与Standard这两个最老的通用设计，比Model A低约1.3%；而比它们更老的New Generation，反而高出2.9%。一旦把剩余地契固定住，1970与1980年代的格局并没有因为老而被扣分。其中一些，是在为空间收钱。

破纪录的那套，就在这张表的顶端

达士岭的五房式是Type S2，四房式是Type S1。在整份转售记录里，这两个户型名称只出现在一条街——广东民路（Cantonment Road）——别无分号。周二成交的是一套107平方米的Type S2，位于28至30楼，剩余地契83年5个月。

诚实的保留意见是：一个只存在于单一项目的户型，其实算不上户型效应。它就是达士岭本身——地段、空中花园、建筑与稀缺性，被打包在一个标签底下。+26.7% 这个数字在数据里是真实的，但应当读作项目溢价，而不是「Type S」这三个字带有什么可迁移的含义。

DBSS是更有用的例子，因为它分布在十一个市镇。而在那里，原始数字把情况夸大得很厉害：

47%并不是DBSS的价值。DBSS楼栋比市镇的平均存量新，这占了差距的大部分，而且它们建在更好的填充地段上。把地契、楼层、单位面积与月份都剥掉，剩下的是16.7%。这才是该拿来定价的那个数字。

这个结果没有说的事

户型效应是在扣除市镇、房型、月份、楼层、剩余地契与面积之后测出来的，但并没有扣除全部。有三样东西留在这些估计值里面，用公开交易档案分不出来：楼栋在市镇内的具体位置、当初交付的装修标准，以及上一任屋主在翻新上花了多少钱。DBSS当年交付时的配置，是普通预购组屋没有的，而且它们坐落在市镇内相对中心的地块上。那16.7%里有一部分是这些，而不是那三个字母。

档案确实立得住的，是这个排序，而这个排序是一致的：一个户型离「再建一次」越远，它的成交价就越高。如果你手上持有那4%里的一套，这就是你的位置。如果你是买家，别人要你为Maisonette或DBSS支付的溢价，大致在上面这些数字附近是站得住的——而别人要你为Premium这个词支付的溢价，站不住。

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数据来自建屋局在data.gov.sg发布的71,998宗组屋转售交易，登记期间为2024年1月至2026年9月。溢价以Model A为基准，在「市镇 × 房型 × 月份」格子内估算，并按每平方米价格控制楼层、剩余地契与面积。延伸阅读：一层楼值多少与62岁从五房式公寓式组屋换小。方法已公开，绝不含糊。