收入顶限升到1万6000元，津贴顶限还停在9000元。

8月23日国庆群众大会上有两个数字变了。预购组屋（BTO）的家庭收入顶限从1万4000元调高至1万6000元，单身人士从7000元调高至8000元——这是2019年以来第一次上调，适用于2026年8月24日起提交的购屋资格信（HFE）申请。

有一个数字没有变。额外公积金购屋津贴（EHG）的顶限仍然是家庭平均月入总额9000元。群众大会之前是这个数，之后还是这个数。这意味着：这次调高所放进来的家庭，无一例外，全都是一分钱EHG都拿不到的家庭——而外界对这项改变的报道，几乎都当作「顶限调高」等于「多了补贴」。

并不是。对一个月入1万5000元的家庭来说，顶限调高在新组屋上只换来一样东西：一个抽签号码。真正值得看的，是同一次调高在转售组屋上值多少——那个数字大得多。

调高的是门，不是钱

把两套顶限并排放。买房顶限决定你能不能申请，津贴顶限决定谁付钱给你。

后果是纯算术。调高之前，合格收入区间里拿不到EHG的那一段是9000元到1万4000元——1万4000元区间里的5000元，占35.7%。调高之后变成9000元到1万6000元：1万6000元区间里的7000元，43.8%。如今获准申请补贴房屋的家庭里，将近一半从那笔本应让房子变得可负担的津贴中一分也拿不到。

单身人士的数字完全一样，因为单身那套表格在每一个点上都恰好是家庭的一半——8000元是1万6000元的一半，4500元是9000元的一半。单身独自购买者在8000元的区间里有3500元属于无津贴区，同样是43.8%，同样从35.7%升上来。

这一点值得说清楚，因为它与直觉相反：调高并没有稀释津贴。津贴一直都封在9000元。调高只是扩大了坐在这条线以上的人群，而且是从顶端扩大——那里本来就没人拿得到钱。

在新组屋上，新增的这一批人拿到零

预购组屋上只有一项公积金购屋津贴可用，就是EHG。额外公积金购屋津贴对两名首次购屋者最高给12万元，对首次购屋的单身独自购买者最高给6万元，金额与收入成反比——评估收入越低，津贴越大。超过顶限则一分不给。9000元以上并没有递减的坡道，只有一道断崖。

所以一对评估收入9050元的首次购屋夫妇，和一对评估收入1万5900元的首次购屋夫妇，在新组屋上拿到的金额相同：零。他们付一样的组屋定价，拿一样的零补贴。两者的差别在交易里根本看不见。

其他津贴在这里帮不上忙。公积金购屋津贴（也就是大家口中的家庭津贴）是只用于转售组屋的津贴。近居购屋津贴（PHG）也只用于转售。安居购屋津贴则是给二次购屋者换购二房或三房式单位的。这三项都不适用于预购组屋。

在转售组屋上，同一个家庭最高可拿11万元

这才是顶限报道大体上漏掉的部分。国家发展部与建屋局在8月23日确认，调高后的顶限不只适用于预购组屋，也适用于申请建屋局贷款的买家，以及以公积金购屋津贴购买转售组屋的买家。这项津贴的顶限随着买房顶限一起动了，EHG的没有。

转售组屋的公积金购屋津贴对首次购屋家庭最高给8万元（二房至四房式转售单位），五房式或更大则最高5万元。而近居购屋津贴根本没有收入顶限——买转售组屋并与父母或已婚子女同住给3万元，买在他们4公里范围内给2万元。

把一个评估收入1万5000元、购买四房式转售单位并接父母同住的首次购屋家庭能拿到的叠起来：

同一个家庭，同样的收入，同一个星期。若买的是五房式转售单位、住在父母4公里内而非同住，叠起来是5万元加2万元，即7万元。在新组屋上，无论怎么组合都是零。

这把这项政策被讨论的方式整个倒过来了。调高是作为预购组屋措施宣布的，把销售从10月推到11月，如今也被当成预购组屋的新闻在读。但对它真正放进来的那些家庭而言，它在转售市场上值钱得多。

两类人的处境比标题更差

首次购屋者与二次购屋者结婚的组合。若其中一方曾享有房屋补贴，EHG的顶限不是9000元，而是腰斩到4500元，按申请书上所有人（包括同住者）的平均月入总额计算。对这类夫妇而言，买房顶限如今是他们津贴顶限的3.6倍。调高对他们毫无作用。

单身独自购买者。单身的EHG顶限是4500元，而买房顶限现已升到8000元。与另一名首次购屋的单身者合买，或与父母合买转售组屋，可以把顶限恢复到9000元——津贴规则奖励「与人同买」，这次调高并未改变这一点。

这篇文章没有说什么

它没有说转售更便宜。转售组屋按市价成交；预购组屋按行政定价，低于市价，代价是等待。11万元的津贴叠加收窄了这个差距的一部分，不是全部，而且任何买家都拿得到的津贴，总有一部分会被资本化进卖家的要价里。我们在扣掉建屋局津贴后你究竟付多少和2026年预购、剩余组屋与转售怎么比里都算过，两篇都没有得出「津贴决定结论」。

它也没有说顶限调高毫无意义。对一个原本被完全挡在门外的家庭来说，能买补贴房屋、能申请建屋局优惠贷款，是实实在在的收获，我们在这项改变宣布时也这么写了。要说的只是一件更窄的事，关于预期：新增的这一批人不该把津贴算进预算。

由此有三点。如果你的收入在9000元到1万6000元之间、原本打算把EHG算进去，请把它从算式里整个删掉——它是零，不是少。如果你在这个区间内，而与父母或成年子女就近居住是可行的，那么近居购屋津贴是唯一一项你的收入无法取消你资格的津贴，而它只存在于转售这一边。如果你的购屋资格信还没递上去，9月25日的文件截止日无论你最后走哪道门都一样卡人——因为那封信才会告诉你你自己的津贴数字，而不是这张表。

津贴顶限、金额与资格条件属建屋局与公积金局政策，可能调整；上文数字为本文发表日的公布值。你自己的津贴金额按12个月平均家庭月入总额评估，只在购屋资格信中确认。我们并非持牌财务顾问，本文亦不构成任何具体购买建议。

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