贷款 + 公积金 + 现金，不等于你的预算。扣掉规则之后剩下的，才是。

把贷款、公积金和现金加起来，你会得到一个数字——但那不是买价。印花税和各项费用要从里面扣，贷款最多只能出到房价的 75%，而 5% 现金规则可能在你的资金用完之前就先封了顶。负担能力评估的资金反推模式，用正确的方向解这道题：倒着算。

By TRIBE Editorial · 25 September 2026 · 2 min read

多数买家算预算的方式都一样：可贷额度，加公积金，加现金——就是这个数。27.2 万元的组屋贷款、普通户口里的 30 万元公积金、再加 3 万元备好的现金，读起来像一个 60.2 万元的预算，看房就从这里开始了。

事情不是这样运作的。买价，是那笔资金池在付掉买方印花税、律师费和任何中介费之后剩下的部分——而且还有两条监管规则会进一步压弯答案。无论你的贷款批复信写多大，贷款最多只能资助房价的 75%。而任何银行贷款的购买，至少房价的 5% 必须是硬现金——公积金碰不得，贷款也碰不得。因为印花税和费用本身取决于房价，这道题没法正着加，只能倒着解。这正是负担能力评估新的资金反推模式所做的事。

75%

贷款最多能出的房价比例

银行贷款与组屋贷款皆然

银行贷款购买的最低硬现金

公积金与贷款都碰不得

印花税

在天花板之内一并解出

连同律师费、中介费与杂费

两个入口——有收入没收入都能算

工具现在有两种进入方式。**「从我的收入」先跑熟悉的 TDSR/MSR 额度网格，再把每种房产类型各自的贷款喂进资金反推——组屋与 EC 用 MSR 封顶的贷款，私宅用更大的 TDSR 封顶的贷款。「我有一个贷款数目」**则完全跳过收入：如果你手上有 HLE 信、银行的原则性批复，或只是一个自己定下的贷款数字，输入这一个数、加上公积金和现金，直接看天花板。不需要工资单。

无论哪条路，输出都一样：组屋转售、发展商新 EC、私宅各一个最高买价——每个数字下面逐项列出动用的贷款、公积金、现金、印花税与费用。

反推器跑的三堵墙

天花板落在三堵墙里最先撞上的那一堵。

**LTV 墙。**贷款最多资助房价的 75%。价位较低时，一封大额批复信里有一部分根本放不出去——工具会标明你的贷款是被 LTV 封顶、还是被额度封顶。

**资金墙。**贷款（可用部分）加公积金加现金，必须盖住房价以及它周围的一切：按现行税阶计算的买方印花税、律师费、中介费、杂费。公积金普通户口在购房时可以合法支付印花税与律师费，所以这两项先靠公积金。

**现金墙。**有些钱只能是现金：银行贷款购买的 5% 最低现金（组屋贷款豁免——只有不超过 5,000 元的选购权订金是现金），加上中介佣金与杂费——这些公积金永远不准付。工具只在组屋一栏计入买方中介费——私宅转售的买方中介通常从卖方佣金里联售分成，发展商项目则根本没有买方中介费。

一个算例：60.2 万元的资金，三个天花板

设一位买家持有 27.2 万元的 HLE 信、30 万元公积金普通户口、3 万元现金，预算 2,500 元律师费，组屋路径上按 1% 计中介费。

资金反推天花板	组屋转售（组屋贷款）	新 EC（发展商）	私宅转售
最高买价	$581,634	$587,282	$587,282
动用贷款	$272,000	$272,000	$272,000
动用公积金	$300,000	$300,000	$300,000
动用现金	$29,999	$30,000	$30,000
买方印花税	$12,049	$12,218	$12,218
费用	$8,316	$2,500	$2,500
总支出	$601,999	$602,000	$602,000

要读的是差距，不只是数字。三个天花板都比天真的 60.2 万元少了 1.5 万到 2 万元——那正是印花税和费用在解算之内起的作用。组屋天花板是三者中最低的，原因只有一个：那 1% 的中介费，另外两条路径不用付。私宅那个数字还带着表格放不下的星号：私宅转售的买方印花税必须在行使选购权后 14 天内先用现金垫付——公积金要等交易完成后才经律师退还。如果这位买家垫不出来，他实际的私宅天花板会降到 $442,500，直到现金到位。工具连这第二个数字也一并打出来。

当封顶的是现金，而不是资金

这是让人意外的情形。给一位买家 30 万元贷款、30 万元公积金——现金却只有 1 万元。他的资金池有 61 万元，但银行贷款路径的天花板算出来是 $200,000。数学没有错：5% 现金规则意味着 1 万元硬现金最多只能撑起 20 万元的房价，无论后面闲着多少贷款和公积金。

工具不会只打出一个低得莫名其妙的数字。它会点出诊断：封顶的是最低现金规则，不是你的资金——并告诉你贷款加公积金实际能撑到多少（本例约 $595,049），以及到达那里大约需要 $29,752 的硬现金。在没有 5% 规则的组屋贷款路径上，同一位买家的天花板是 $500,000——这正是现金紧张的买家常常发现组屋贷款才是走得通的那条路的原因。

这才是资金反推的真正用处：它不只给你一个天花板，还告诉你拉高它的杠杆是哪一根——更多现金、更多公积金，还是换一条融资路径。

如何读它

打开负担能力评估，选择入口模式，输入资金与费用，读三个天花板——或把整份结果导出成一页 PDF。两点诚实的提醒。反推器假设的是第一套、免 ABSD 的购买——第二套房的买家在相信天花板之前，要另行计入 ABSD。而天花板不是目标：组屋转售的估值以上现金（COV）、装修、安全缓冲都住在这条线之上，你真正的看房区间应该舒舒服服地坐在打印出来的最高值之下。

重点不是把数学允许的每一块钱都花掉，而是在第一次看房之前就知道：你会先撞上哪堵墙——以及要怎样才能把它挪开。

在 tribesg.com/tools/affordability 找到你的天花板。

资料来源：TRIBE 负担能力评估；买方印花税按 IRAS 现行住宅税阶计算，公积金购房使用规则、75% LTV 上限与 5% 最低现金要求依 MAS/HDB 的融资规则，截至 2026 年 8 月。所有数字均为文中假设算例的属性，不构成对任何读者个人情况的建议；估算并非贷款批核。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。