卖房净收益计算器，详解

「我们卖的价钱比买入高了 30 万」和「我们落袋 30 万」是两句完全不同的话，而把它们搞混，正是换房者在最糟糕的时刻手头缺现金的原因。卖房净收益计算器就是为了把这两者分开。它取你的卖价，先扣掉所有必须先付的东西——未偿贷款、你必须退还给自己 OA 的 CPF、经纪佣金与消费税、律师费——然后给你两个干净的数字：落进你银行账户的现金，以及包含退回退休储蓄的 CPF 的总收益。

扣除的次序

计算器的运作方式，和产权转让律师的结算单一样——从顶行往下到现金：

从卖价开始。减去银行在交割时赎回的未偿贷款。减去经纪佣金（默认卖价的 2%）和加在其上的 9% 消费税。减去律师费（一般产权转让约 3,000 元）和任何杂项——组屋转售申请费、若你仍在锁定期内的银行赎回罚款。然后减去最大的那一项：CPF 退款。

剩下的就是你的净现金收益——真正到达你银行账户的钱。CPF 退款随后单独显示为回到你 OA 的钱，两者相加得出总收益（现金 + CPF）。把它们分行列出正是关键所在：总额可以看着很健康，而现金却很薄。

CPF 退款是那个骗人的数字

当你用了 CPF 买房，卖出时就意味着要退还你提取的金额，加上它本会赚到的应计利息——也就是那笔钱若留在 OA 里、每年本会复利的 2.5%。在长期持有里，这笔应计利息可以累到好几万。这整笔退款会回到你的 CPF 普通账户（OA），而不是你的口袋。它仍是你的钱、也仍在替你工作——但你不能拿它去装修或度假，而且如果你超过 55 岁，能提取什么又另有规则。

关于工具如何处理这点，有一个要点：它不替你估算应计利息。你直接从你的 CPF 月结单——CPF Board → My Statement → Property withdrawals——为每位业主输入确切的「CPF 已用 + 应计利息」数字。这是刻意的：真实的数字就摆在你的月结单里，用它胜过任何估算。计算器分开处理共同业主，所以一对夫妇可以分成 Seller A 和 Seller B。

它做什么——以及它不做的一件事

计算器会自动标出危险情形：如果贷款与 CPF 退款加起来超过你的卖价，你就处在现金为负、甚至资不抵债的处境——你得贴现金才能交割，或补上你的 CPF 缺口——它会警示你，而不是打出一个让人安心的数字。

它刻意略去的一件事，是卖方印花税（SSD）。SSD 只有在你于持有期内（目前为四年的分级表）卖出时才适用，所以对多数卖家来说是个能很快查清的「是/否」，把它折进每一次计算反而会搅浑常见情形。如果你提前卖，请另外加上它。

如何读它

打开卖房净收益计算器，输入你的卖价、未偿贷款、月结单上的 CPF 退款，并在你的佣金与费用与默认不同时做调整。先读现金到手那个数字——它才是为你下一笔首付、以及新居交割前那段空档供资的钱。然后读含 CPF 的总额，以了解你的完整处境。那两个数字之间的差，正是按标题涨幅做预算的换房者会落入的现金流陷阱。

在 tribesg.com/sale-proceeds 算出你真正会落袋多少。

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资料来源：TRIBE 卖房净收益计算器；计算方式与默认值（2% 经纪佣金、9% 消费税、约 3,000 元律师费）截至 2026 年 6 月。CPF 退款与应计利息数字应取自你的 CPF 月结单。仅供参考，不构成财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。