同一栋楼、同一个月、两套一样的组屋：相差20万元

2026年1月，麦克尼尔路113B座（113B McNair Road）有两套四房式组屋登记成交。两套都是93平方米，都是Premium Apartment户型，剩余屋契都是91年，都位于同一栋楼的第28至30层，成交登记都在同一个月。

一套成交价122万元。另一套102万元。

交易记录里已经没有任何字段能解释这20万元。镇区、楼座、房型、户型、面积、剩余屋契、楼层区间，全部相同。把这两个价格分开的东西，对任何估价工具、任何估值表、任何经纪的可比成交清单来说都是看不见的——而它不是一个零头，它相当于三分之一笔首付。

我们量的是什么，怎么量的

「我的组屋值多少钱」通常用一个数字回答。它应该用一个宽度回答。所以我们去量了这个宽度。

2024年1月至2026年9月登记的每一笔组屋转售交易——72,101笔，来自建屋局自己的数据文件（data.gov.sg）——被归入楼座 × 街道 × 房型 × 楼层区间 × 月份的单元格，每个单元格内只保留面积相差不超过1平方米的配对。

这已经是公开数据能做到的、最接近「同一套组屋」的比较：同一栋楼、同样的房间数、同一个三层区间（因此最多相差两层）、同样的面积、同一个日历月（因此市场没有在两笔之间移动）。最后留下1,489组配对，分布在1,658个符合条件的单元格里。

然后我们只问一个问题：这两套的成交价相差多少？

答案是2.7%

只有3.8%的配对成交价完全相同。将近四分之一——23.8%——相差超过5%，每二十组就有一组相差超过10%。38%的配对相差超过2万元，9%相差超过5万元。

放宽楼层条件后差距会变大，但幅度有限：在全部8,550组同楼座、同房型、同月份、同面积但不限楼层的配对中，中位差距是2.7万元，即4.35%。楼层大约解释了三分之一的价差。剩下的三分之二没有名字。

2.7%等于十个月的市场

2.68%的差距听起来还能承受，直到你拿它和所有人都在盯的那个数字比较。

在同样这33个月里，全国转售价格中位数从每平方米5,875元升到6,387元——涨幅8.7%，即每月约0.26%。按这个速度，同一个月成交的两套一样的组屋之间的典型差距，等于10.3个月的市场涨幅。

换个说法：如果你今天卖掉组屋，而隔壁邻居在同一个月卖掉一套一模一样的，你们之间的差额平均会大于市场从去年11月走到今天的全部涨幅。

同样的算术能解释一个在上涨市场里看起来不可能的结果。取同一栋楼、同一房型、同一楼层区间、不同月份的每一对连续成交——共27,327对——问后一笔是否成交得更高。

33.9%成交得更低。另有3.7%价格完全相同。在一个上涨了8.7%的市场里，每三笔成交就有一笔低于自己楼座里上一笔可比成交。

你那栋楼自己的证据，跨度是11.5%

如果你现在正要给一套组屋定价，这是最重要的数字。

取2026年3月以来至少有四笔成交的每一个「楼座＋房型」组合——共633个——用最低价到最高价的距离除以中位数。中位跨度是11.5%。第75百分位是16.8%，第90百分位是22.2%。

所以当卖家说「我们这栋楼的组屋卖70万」，诚实的版本是：这栋楼过去半年的成交证据大约从66万跑到74万，而其中每一笔都是真实的、正常交易的、条件很接近的组屋。一半的楼座比这还宽。

比上一笔成交高出3%的要价不是激进的要价，它落在噪声之内。低3%也一样。

价差在哪里最大

离散程度并不均匀，而规律更多来自价格水平，而非地理位置。

勿洛的配对差距是蔡厝港的两倍。跨度最大的三个镇区都是成熟镇区，同一栋楼内的建成年份与装修状况混杂；最窄的几个较新、较均质，也较便宜。

按房型看，金额差距跟着面积走，百分比差距跟着相反的方向走：

四房式是新加坡成交量最大、可比案例最多的房型，按百分比计也是最窄的。这就是流动性能买到的东西——而它买到的仍然是一条2.35%的带子。

而这条带子在变宽。配对中位差距在2024年是14,112元，2025年是16,888元，2026年是19,556元，对应2.47%、2.90%和2.83%。价格涨了，分歧涨得更快。

这个差距里面装着什么

在这篇分析里，说清楚我们看不见什么比平时更重要，因为整个发现本身就是那个「无法解释的部分」。

有四样东西藏在这些数字里，而公开交易数据无法把它们分离出来。装修——一笔12万元的翻新和一个1990年代的原装厨房，在这个数据集里是同一行。朝向与单位位置——窗外看到什么、是否面向停车场或高速公路、下午晒多少太阳。确切楼层，因为三层区间还留着两层的余量。以及成交时的处境——赶时间的卖家、不担心估值风险的买家、不缺钱的屋主。

所以其中一部分价差是真实的、有理由的差异，而不是噪声。同时看过麦克尼尔路那两套组屋的买家，很可能真的看到了值得多付20万元的理由。

但对坐在谈判桌另一边的人来说，这恰恰是重点：那个理由不在数据里。它不在估价工具里，不在契约登记清单里，也不在经纪发给你的「近期成交」面板里。这些来源能告诉你一个分布的中心，它们无法告诉你你自己那套组屋落在分布的哪个位置。

拿这个结论做什么

有三件事随之而来，没有一件复杂。

把上一笔成交当成一次抽样，而不是当成市场。你楼座里的单一可比成交，是从一个11.5%宽的分布里抽出的一个样本。两笔好一些。六笔才算一个区间。

把3%的分歧读成一致。如果你的估值、经纪的估价和邻居最近的成交价都落在几个百分点之内，你拿到的不是三个数据点收敛到某个真相，而是同一条带子里的三次抽样。接下来的决定不该取决于哪一个最高。

预留现金差额，并把它算进去。由于组屋转售价是先议定、建屋局的估值随后才到，超出部分只能用现金支付——这个顺序是设计，不是意外。以中位四房式组屋计，2.7%的典型离散约等于17,000元，和买家实际报告支付的高于估值金额（COV）处在同一个量级。看起来像「付了高于估值的钱」的情形，其中很大一部分只是两个诚实的估计落在了同一条带子的两侧。

组屋值一个区间。每一个给你报数字的人，都只是在这个区间里挑了一个点，而没有人——不是建屋局的估价师，不是工具，也不是我们——能告诉你哪个点是你的。

---

数据来自建屋局发布于data.gov.sg的72,101笔组屋转售登记交易，期间为2024年1月至2026年9月；2026年9月为不完整月份。配对以楼座、街道、房型、楼层区间和登记月份匹配，面积相差在1平方米之内。延伸阅读：一层楼到底值多少、建屋局已停建的那些户型，以及估值、COV，与一套组屋真正的价值。方法公开，绝不粉饰。