房子只写一个名字，另一个名字「留着」——这套方案的真实价码

一对虚构综合案例夫妇在63万新元的转售组屋上只写丈夫的名字，为的是让妻子在MOP之后以0%额外买方印花税购买私宅。这套结构合法、也确实可行——但它在第一天就砍掉了118,228新元的贷款额度，锁死了8万新元津贴的一半，而她独力能撑起的公寓是614,420新元的那一套，不是他们心里想的150万新元。

By TRIBE Editorial · 26 August 2026 · 1 min read

这套方案，Marcus和Rachel在饭桌上听过太多次，早已当成定论：房子写一个名字，另一个名字「留干净」；等最低居住年限（MOP）一满，干净的名字以首套房身份买私宅——0%的额外买方印花税（ABSD），而不是第二套房产的20%。以一套150万新元的公寓计，那是30万新元永远不用交的税。

于是，买下63万新元的四房式转售组屋时，32岁的Marcus独名登记为业主，30岁的Rachel则登记为HDB所称的「必要占用者」（essential occupier）。方案没有错，只是它的定价发生在饭桌上——那里只看得见那30万新元。真正的成本藏在四个话题从来到不了的地方。

Marcus和Rachel是用于说明的虚构综合案例，并非客户。以下每个数字均按明示假设计算：两人月入分别为5,600与4,000新元；四房式转售组屋63万新元；HDB贷款按3%评估下限、25年期计算；家庭月入9,600新元符合8万新元公积金购屋津贴的条件。

这条弯路为什么存在

2016年之前，夫妻们走的是舒服的那条路：先联名买房，之后把产权转给一方，腾出来的名字再去购物。HDB在2016年4月1日关上了这扇门——除离婚、死亡、经济困难等狭窄情形外，夫妻之间不再允许转让组屋产权，原因正是这类转让已沦为规避ABSD的手段。

剩下的做法是从第一天就分工：一个业主，一个必要占用者。必要占用者不是共同业主。他们与业主组成让家庭符合购屋资格的核心家庭单位，收入计入资格顶限——但对房子不持有任何产权、不参与贷款，公积金也一分钱都不能用在这套房上。

这几句话，每一句都附带一张账单。

账单一：贷款按一份收入核定

按揭偿还比率（MSR）把HDB住房贷款的月供压在总收入的30%以内——而贷款所认的收入，是业主的收入。就贷款评估而言，Rachel的4,000新元不存在，尽管它计入了收入顶限，尽管她将来也要一起还钱。

	两个名字都在房契上	只有Marcus
贷款评估认可的收入	S$9,600	S$5,600
MSR上限（30%）	S$2,880/月	S$1,680/月
3%下限、25年期可支撑的贷款	S$607,324	S$354,272
实际获批贷款（75%贷款价值比封顶）	S$472,500	S$354,272

两个名字时，贷款顶满75%的贷款价值比上限，购房资金绰绰有余。一个名字时，MSR先卡住：贷款减少118,228新元，而这些钱一块不少地转移到前期——必须现在就以公积金或现金的形态存在。

账单二：一半津贴进了抽屉

他们的8万新元公积金购屋津贴，不是一张开给业主的支票。自2023年5月9日起，津贴在核心家庭单位的申请人与必要占用者之间均分——4万新元进Marcus的公积金，4万新元进Rachel的。HDB自己的附件把后果写得明白：「只有申请人可以用其津贴份额支付购屋款。收到津贴份额的核心占用者，可在日后成为业主或申请购买组屋时使用。」

Rachel的4万新元是真的，也确实是她的——存着，留给她将来以业主身份购买的房子。但对这一次购买而言，它等于不存在。把两张账单加在一起：

前期资金（13,500新元买方印花税之前）	两个名字	只有Marcus
房价减贷款	S$157,500	S$275,728
当下可用的津贴	S$80,000	S$40,000
需夫妇自己的公积金与现金	S$77,500	S$235,728

单名结构在交房时多要158,228新元——而且全部出自Marcus的公积金和两人的现金，因为Rachel的公积金同样被挡在这套房之外。这是那30万新元希望在第一天的价格。

账单三：跟着她的标签

Rachel的名字只在ABSD的意义上是「自由」的。在HDB的制度里，她是一次受津贴购屋的核心成员，两个后果随之而来。领取了津贴份额后，她「在享受购屋津贴后将被视为二次购屋者，与公民核心申请人相同」——她的首购身份已经用掉了。而在五年MOP期间，她受到与业主同等的约束：HDB的条件要求核心成员全程实际居住在这套组屋，不得出现在新的购屋资格信（HFE）或执行共管公寓（EC）申请中，并写明「房契上列名的所有业主与占用者，须在最低居住年限届满后方可投资私人住宅物业」。

所以，那个「留着的名字」被冻结五年——等方案的第二幕开场时，Rachel已经35岁。有一个值得知道的干净例外：与父母同列核心单位的首购子女，不被视为已享受津贴——这正是亲子结构能在这条规则下存活、而夫妻结构不能的原因。

账单四：回报的上限，是她的工资单

第六年到了。Rachel可以出手，作为名下无房的新加坡公民，她的ABSD税率确实是0%。此时方案撞上了没人讨论过的约束：这套公寓必须由她独力供款。一旦Marcus为了做大贷款而加入购买，他把自己的房产数带了进来——交易按买家中最高档的身份计税，20%立刻回来。以150万新元计，就是30万新元。

独力购买，按4,000新元总收入的55% TDSR、4%评估下限、她的年龄尚允许的30年期计算，Rachel能支撑460,815新元的贷款——在75%贷款价值比下约合614,420新元的购买力（前提是首期到位）。那套150万新元的单位需要1,125,000新元贷款，月收入约需9,765新元才扛得动。在她实际关得了门的价位上，避开的ABSD不是30万新元，而是约122,884新元——仍是真金白银，但比方案当初的卖点缩水了59%。

诚实的总结

单名结构不是一个会失败的把戏，而是一笔通常被错误定价的交易。它今天的成本是明确的158,228新元前期资金缺口，外加占用者的首购身份和五年冻结期——而它最终兑付的，是她的收入所能撬动的房价的20%，不是样板间里那套公寓的20%。它适合占用者已是、或可信地将成为更强收入者的家庭。把角色倒过来——高收入的当业主，低收入的被「留着」——你买到的就是这套方案最贵的版本，附带最小的回报。

这笔算术不在饭桌上。它应该在。

资料来源：HDB，附件C——购屋补贴与津贴的享用，2023年5月；HDB，购买转售组屋后的条件；金管局，MSR与TDSR规则。贷款数字按3%（HDB）与4%（银行）评估下限计算；ABSD按新加坡公民首套0%、第二套20%的税率；买方印花税按IRAS累进税阶。

Marcus和Rachel是用于说明的虚构综合案例。本文为一般性信息，不构成理财或税务建议——在设计购房结构前，请向HDB、IRAS及你的银行确认自身情况。