拆名计算器，详解

拆名——一位共同业主买下另一位的份额，让被释放出来的配偶能以「首次购房者」身份买第二套房、从而躲过 ABSD——是新加坡房产里被吹得最过的操作。在草稿纸上它看着像白捡的钱：在一套 180 万元的购置上躲掉 20% 的 ABSD，你就「省了」36 万元。拆名计算器就是要用真正决定它成不成的四个数字，来取代那张草稿纸——因为省 ABSD 是容易的部分，而融资才是多数拆名安静崩掉的地方。

第一个数字：转让实际花多少

拆名是一位业主把份额卖给另一位，而那次转让要纳税。计算器算出转让份额上的买方印花税（BSD）（与任何购置一样的 1%–6% 分级，按份额价值套用），加上若留下的业主已持有另一套房产、其份额上的 ABSD，加上若原始购置在持有期内的卖方印花税（SSD），再加上两套律师费——因为双方各自代表。在一套 180 万元、50/50 转让的房子上，单是 BSD 就约 21,600 元，还没算别的。这是草稿纸忘掉的成本一侧。

第二个数字：你实际释放的现金

退出方的份额并非纯现金。计算器取他们份额的价值，减去他们那份未偿贷款，再减去他们必须退还的 CPF（本金加应计利息，退回他们的 OA）。剩下的，才是真正释放的现金。而这正是流行的 99-1 结构 咬人的地方：如果你只转让 1% 的小片，退出方的 CPF 退款可能大于那 1% 的所得款项——意味着他们得贴现金，才能完成一笔本应释放资金的交易。工具会明确标出这个陷阱，而不是让你在律师办公室才发现。

第三个数字：单一收入能扛起整笔贷款吗

这是杀死拆名最多的数字。买断之后，留下的业主单独持有房产——并且必须就覆盖现有余额加上他们买断的那部分权益，用一份收入重新核贷。计算器把那笔单人贷款按 75% 的 LTV 上限、年限取 30 年与「65 减年龄」中的较小者、并以 4% 加压的月还款来核定，然后算出通过 55% TDSR 所需要的毛月收入。如果你输入留下业主的收入，它会直接告诉你缺口。不少夫妇合起来能供一笔贷款、分开却供不起——而如果留下的业主无法过关，整个计划就在这里停住，无论摆在面前的 ABSD 有多诱人。

第四个数字：扣净一切之后的节省

到这里，那个著名的 ABSD 数字才登场——而且是诚实地登场。计算器把下一笔购置上省下的 ABSD算作：被释放的买家作为第二套房业主会付的税率，与作为首次购房者会付的税率之差，乘以下一笔购置价。然后它减去第一与第三个数字里的一切，得出净节省——以及一个临界的下一笔购置价，低于它拆名就花得比省得多。对公民而言，第一套房（0% ABSD）与第二套（20%）之间的差距很大，所以在足够大的下一笔购置上，拆名往往确实划算；对较小的购置，转让成本可能把节省整个吞掉。

如何读它

打开拆名计算器，输入市场价值、被转让的份额、未偿贷款、每位业主的 CPF 退款与公民身份、留下业主的年龄与收入，以及你打算的下一笔购置价。按次序读这四个部分——并把第三个数字当作一道闸门，而非一个细节。第四部分里一个为正的净节省，如果留下的业主在第三部分扛不起那笔单人贷款，就什么都不是。

一点提醒：这只是财务画面。拆名还有法律与 CPF 规则上的后果，而 IRAS 会审视纯为躲税而做的安排。用计算器看看数字到底成不成立；用产权转让律师看看结构是否稳妥。

在 tribesg.com/tools/decoupling-calculator 跑你自己的四个数字。

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资料来源：TRIBE 拆名计算器；BSD 分级、ABSD 税率（公民 0/20/30%、PR 5/30/35%）、55% TDSR、4% 压力利率与 75% LTV 依 IRAS 与 MAS 规则，截至 2026 年 6 月。仅供参考，不构成法律、税务或财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。