负担能力评估，详解

房产里最贵的错误，是在知道银行会借你多少之前就爱上了一个单位。负担能力评估跑的是房贷银行家用的同一套额度网格：它取你的收入，减去你现有的债务，在一个加压的利率下套用监管上限，然后打出一个最高贷款、一个最高房价，和首付——同时横跨私宅、EC 与组屋。这是你该在第一次看房之前、而非交了订金之后就知道的数字。

决定一切的两个上限

新加坡用两个上限来核定一笔房贷。总偿债比率（TDSR） 规定你所有的每月债务还款——房贷、车贷、信用卡最低还款，全部——不得超过毛月收入的 55%。房贷偿还比率（MSR） 更严，只适用于组屋与执行共管公寓：单是房贷就不得超过毛收入的 30%。对组屋或 EC 而言，起约束作用的是先咬住的那个——通常是 30% 的 MSR。对私宅而言，只有 55% 的 TDSR 适用。工具会同时算出两者，把每种房产类型的结果并排给你看。

为何你的贷款按 4%、而非 1.6% 计算

这是让人意外的部分。即便 2026 年中浮动配套接近 1.6%，银行也不会按你实际要付的利率来核定贷款。它用一个 4% 的中期压力利率——一个设计来检验你在利率上升时是否仍负担得起的监管下限。所以你的最高贷款，是那笔按 4%、按你的年限计算后、其月还款仍落在 55%/30% 上限之内的金额。这正是为何较低的标价利率不会增加你能借的额度：额度被固定在 4% 的下限，无论 SORA 在哪。工具允许你设定压力利率，但默认就是银行用的那 4%。

工具做对的那些细节

一个好的负担能力数字活在细节里，而这正是多数草稿纸上的算法出错的地方：

浮动收入——花红、佣金、租金——在计入前会被打掉 30%，因为银行不会对不保证的收入给足额认可。所以每月 1,000 元的佣金，支撑的贷款相当于 700 元。

年限有上限且看年龄。标准年限私宅与 EC 到 30 年、组屋到 25 年，且须在 65 岁前结束；工具也会模拟延长年限路径（私宅/EC 至多 35 年、组屋 30 年，到 75 岁前结束）——它买到更长的跑道，但关键是会拉低你的贷款与估值比率。两人一起申请时，它会按收入加权年龄，所以高收入者的年龄占年限的比重更大。

贷款与估值比率（LTV）阶梯取决于你已持有几笔房贷。第一笔贷款最高可资助房价的 75%（即首付 25%）；第二笔降到 45%，第三笔或更多只剩 35%。在延长年限路径上，这些 LTV 还会更低（55% / 25% / 15%）。工具用适合你情况的 LTV 把最高贷款换成最高房价，并显示由此而来的首付。

如何读它

打开负担能力评估，输入至多两位申请人的年龄与收入、你的每月债务，以及你持有几笔房贷，然后就每种房产类型读三件事：最高贷款、最高房价、首付——分两栏，标准年限与延长年限/较低 LTV 的替代方案。估算的月还款按你的真实配套利率显示，所以你同时看到监管的加压数字和你可能的实际还款。

一点诚实的提醒：这是额度估算，不是批核。银行最终的批出取决于你的信用记录、具体房产的估值，以及确切的配套——而你真正的预算应该舒舒服服地坐在上限之下，而非贴着上限。这工具的用意不是找出你能拿到的最大一笔贷款；而是让你带着天花板走进看房，于是你永远不会爱上一个算术本就要否决的东西。

在 tribesg.com/tools/affordability 找到你的数字。

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资料来源：TRIBE 负担能力评估；上限与常数依 MAS 的 TDSR/MSR 规则（55% TDSR、30% MSR、4% 中期压力利率）与 MAS 的 LTV 限制，截至 2026 年 6 月。估算并非贷款批核或财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是 Huttons Asia 的 District Director，也是 TRIBE 的联合创办人。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。