私宅连涨三季、组屋连跌三季——1990年以来仅有一次先例

合登集团（Huttons）数据团队本周提出了一个问题：组屋市场是否已与私宅市场脱钩。把两套官方指数并排放在一起，这个问题会变得更具体：2025年第四季、2026年第一季、2026年第二季——连续三个季度，私宅价格指数上涨，而组屋转售价格指数下跌。自1990年组屋指数编制以来，这个方向的背离持续三个季度，之前只发生过一次。

那次先例值得认真对待，因为关键在于它后来的走向。

两套指数，方向相反

根据市区重建局私宅价格指数与建屋局转售价格指数（均为季度数据）计算：

从组屋指数2025年第三季的峰值算到2026年第二季，私宅上涨2.0%，组屋转售下跌0.4%——九个月内拉开2.44个百分点。两个指数在这个方向上出现相反走势的季度其实非常少见：自1990年组屋指数编制以来，145个季度中只有16个。而且方向随时可能反转——就在2024年第三季，出现过完全相反的镜像：私宅单季下跌0.7%，组屋转售却上涨2.7%。

在用这张表做任何决策之前，有一处细节必须先厘清。私宅总指数的涨幅很大程度上由有地住宅拉动——第二季数据发布时我们已指出这一点。剔除有地住宅后，非有地指数——即升级买家实际购买的公寓——同期只涨了1.0%，而不是2.0%。对卖组屋的人来说，这道楔子是真实的；但对目标是公寓的升级买家而言，它大约只有总指数标题数字的一半。

唯一的先例，后来怎样了

上一次持续背离出现在2017年第三季至2018年第一季，而它拉开的差距在连续背离结束后仍持续扩大。私宅价格于2017年第二季触底回升；组屋转售价却继续走低，一直跌到2019年第二季。在那八个季度里，私宅指数上涨10.4%，组屋转售下跌2.2%——差距拉开12.6个百分点，而本轮至今只有2.4个百分点。

合登对那段时期的购房数据分析还藏着第二个教训：差距并没有拦住升级买家。2017至2019年间，登记地址为组屋的买家在私宅成交中始终占约40%的稳定比重——真正压低成交量的是2018年7月的额外买方印花税（ABSD）上调，而它的门槛是名下房产数量，不是住址。那轮分化改变的是升级的价格，不是升级的人群。

拉长时间看，方向恰恰相反

把镜头拉远，本轮背离是一次转向，而不是趋势的延续。从2019年第二季到2025年第三季，组屋转售价上涨55.7%，私宅只涨42.6%——整整六年，是公共住屋市场在追赶私宅市场。把两个指数都以2009年第一季为100，两者的比值一句话就能讲完这段历史：私宅对组屋的比值在2019年达到1.15倍的高点，到2025年第三季被磨低至1.06，过去三个季度才回升到1.08。

所以，感觉"梯子被拉长"的卖家，感受到的是九个月的变化，不是十年的趋势。从2016年初累计到现在，两者的差距远比近期头条给人的印象小：私宅+56.0%，组屋转售+50.6%。本轮背离提出的真正问题是：2019至2025年的收敛是否已经结束——诚实的回答是，三个季度只是提出这个判断所需的最低证据，远不是证明。2021年以来预购组屋（BTO）供应刻意加码，持续压制转售市场；反方向的力量则是15个月等待期的取消，为私宅业主重新打开了购买转售组屋的通道。

这座"桥"，用新元算

对升级买家来说，这轮背离有一个具体的形状：你要卖的资产和你要买的资产，正站在两部反向运行的扶梯上。假设一对资产从2025年第三季起完全跟随指数：一套当时值85万新元的组屋，和一套160万新元的目标转售公寓：

九个月的等待，让这位升级买家多付19,871新元——约每月2,200新元——这还不含交易成本；若目标公寓跟随的是全体住宅指数，则多付约35,700新元。把2017至2019年的先例套在同一对资产上重演一遍：两年内差价将扩大184,762新元。这正是先例摆上桌面的情景：不是任何一边崩盘，而是在卖家等待一个指数已表明不会到来的更高组屋价时，差距在安静地复利。

有两点反向的提醒。第一，这些是完全跟随指数的抽象值——你的组屋实际价格由同座组屋最近几宗成交决定，可能跑赢指数，也可能落后。第二，这道差价并非全额用现金填补：先卖后买还是先买后卖的顺序，以及账面利润中实际能取出的部分，才决定差距变宽在交割时真正让你多掏多少钱——这些机制牵动的金额，比三个季度的指数漂移大得多。

哪一个时钟是你的

如果你持有组屋且没有离开组屋市场的打算，这轮背离与你几乎无关——你的参照系是其他组屋，而那个市场只从峰值回落了0.4%。如果你正在升级，两个时钟自2018年以来第一次朝相反方向运转，"再等等"有了一个可以计算的每月价格。而如果你在判断这是否是2017年的重演：那次先例持续了两年，但它的起点是一个刚刚用四年时间回调了12%的私宅市场；这一次的起点，是一个处于历史最高位的私宅指数。"脱钩"这个标签，贴在过去三个季度上是合适的；贴在未来八个季度上是否合适，是一道价值18.5万新元的问题。

数据来源：指数数据由市区重建局私宅价格指数（1975年–2026年第二季）与建屋局转售价格指数（1990年–2026年第二季）计算，均取自data.gov.sg；季度变化为环比，"背离"指私宅指数上涨而组屋指数下跌的季度。升级买家占比及2017–2019年购房数据分析引自合登集团（经EdgeProp报道），2026年8月27日。差价演算假设价格完全跟随相应指数，且不含交易成本。本文为一般性资讯，不构成财务建议。