永久地契占新加坡新盘项目的三分之一，占住宅单位的十分之一

远东机构（Far East Organization）今天为The Serra Residences开始预览，在诺维娜（Novena）峇西路（Bassein Road）推出133个永久地契单位，10月16日起可下订。合登集团（Huttons）首席执行官叶明耀（Mark Yip）用一句被广泛引用的话描述了这种稀缺：今年上半年在本区域推出的约4,000个新私宅非有地单位中，「只有287个，即7%，是永久地契」。

这个数字是对的，而它还低估了永久地契市场有多奇特。如果按项目数而不是按住宅单位数来算，永久地契根本不稀缺——它占了在售一切的三分之一。这两种算法之间的落差就是整个故事，而它带来的一个后果，买家很少真正把它算进价格里。

三分之一的项目，十分之一的住宅

在新加坡目前开放销售或即将推出的101个住宅发展项目中，共有34,475个单位：

一个浏览项目名称的买家，会觉得永久地契到处都是。而一个需要特定面积、特定区域、特定价位的买家，会发现几乎没有选择——因为永久地契发展项目的中位规模是一栋53个单位的楼，而租赁地契的中位规模是它的九倍。

分布比中位数更能说明问题：

35个永久地契项目中有17个——将近一半——只有50个或更少的单位。这十七个发展项目合计只有292个住宅单位，比一个中位规模的99年地契新盘还少。 其中12个的单位数在20个以下，包括第11区一个只有两个单位的项目，以及两个三单位的地块。目前市场上只有一个永久地契项目超过500个单位：第15区的The Continuum，816个单位。

租赁地契那一边的形态正好相反。62个项目中有54个超过200个单位；只有3个在50个以下。

为什么会长成这个样子

新加坡的永久地契土地不是被推出的，而是被回收的。政府通过土地销售计划出售99年地契，地块规模按几百个住宅单位来划。永久地契地块只有在现有的永久地契物业被卖掉时才会进入市场——集体出售、单栋洋房地块的重新开发、老旧的无电梯公寓楼。The Serra Residences所在的51,396平方英尺地块，是远东机构在2010年以1亿2,200万元通过集体出售买下的。

这种供应机制限制了产出。一个洋房地块能做出六个单位，不是六百个。所以永久地契是以一长串小型重建项目的形式到来，而租赁地契是整块整块地到来。

它在地理上也很集中。单是第15区——从丹戎禺（Tanjong Rhu）经加东（Katong）到实乞纳（Siglap）的东海岸一带——就占了35个永久地契项目中的9个，以及3,653个永久地契单位中的1,477个，相当于全国总数的40%。再加上第9、10、11区，就是35个项目里的21个。如果你想在传统私宅带以外买永久地契，整个中央区以外（OCR）只有五个项目，共429个单位。

跟着地契一起买下的东西

接下来这部分，才是在真正下单的那一刻要紧的。你在新盘市场上无法只买永久地契而不同时买下一个小型项目，因为大型永久地契项目几乎不存在。这两个决定是捆在一起到来的，而它们的后果并不一样。

一个40个单位的发展项目，要把它的维护开销——电梯、水泵、园艺、管理代理、储备金——分摊给40个业主，而不是400个。它通常没有一个称得上泳池的泳池，没有健身房，没有多功能厅，也没有足够的规模去吸收一笔大修而不动用特别征款。等到你要卖的时候，这个项目历史上只有寥寥几宗可比成交，而不是几百宗，所以一宗急售就可能定下你的估值，而银行的估价师手上能用的证据非常薄。

单位本身也更大、更贵。在公布了完整单位组合的项目中，按单位数加权计算，永久地契单位的平均面积是 1,209平方英尺 ，而租赁地契是 889平方英尺 ——大36%。在公布了起价的项目中，永久地契新盘的中位起价是每平方英尺 $2,354 ，租赁地契为 $2,123 ，高出约11%。这两个差距会相乘：更多的平方英尺，乘以更高的每平方英尺价格。

所以上周末卡住Amberwood at Holland的那套总价算术——以平均每平方英尺3,019元售出11%，而单位组合里没有一房或两房——在这里的作用力更强。永久地契市场里几乎没有小而便宜的入门户型，因为这些项目本身就小到承载不起一个宽的单位组合。The Serra Residences的入门户型是710平方英尺的两房加书房，对一个133个单位的永久地契发展项目来说，这算是相当宽容了。

The Serra Residences站在什么位置

以它自己这一类的标准看，133个单位算大。目前在售的35个永久地契项目中，只有14个达到100个单位或以上；Serra会是第十五个。它位于第11区，永久地契，28层，预计2030年第四季完工，单位组合从4至16层的710平方英尺两房加书房，一直到顶部两个2,648和2,669平方英尺的顶层单位。价格尚未公布，所以目前还没有可供评估的每平方英尺价。

它之所以受关注，靠的是算术，不是营销。在一个中位项目规模为53个单位、几乎所有东西都集中在第9、10、11和15区的类别里，一个有800平方英尺以下入门户型的133单位永久地契项目，是永久地契买家今年真正能够选择的大约十来个选项之一。

这些数字该怎么用

如果永久地契在你的名单上，请把你在买的两样东西分开。先决定你认为永久产权值多少，然后单独为小型项目的成本定价：每个单位的维护费、储备金余额、设施的缺席，以及可比成交的稀薄。我们先前关于长期数据怎么看永久地契与99年地契的分析，处理的是这个问题里地契的那一半。

如果你在把一个永久地契新盘与一个租赁地契新盘作比较，你在面积上几乎从来不是在作同类比较。平均单位面积相差36%、起价每平方英尺相差11%，意味着在地契本身还没有被计价之前，永久地契的总价就已经结构性地更高。请比较总支出和每月成本，不要比较每平方英尺价。

如果你需要一个特定的区域，在把心思放在地契上之前，先看供应。在第9、10、11和15区以外，全国只有十四个永久地契项目，其中五个在中央区以外。

如果你在卖一个大型项目里的永久地契转售单位，请注意新盘市场给不了的东西：规模与永久产权兼得。新加坡目前只有一个超过500个单位的永久地契新项目。

方法

项目数、地契、单位总数、区域、大区与单位组合，均根据TRIBE自有的新项目目录数据集计算，该数据集生成于2026年9月24日，筛选条件为状态属于「开放销售」或「即将推出」的住宅发展项目，并排除商业分层产业——共101个项目、34,475个单位。地契归类为永久地契、999年地契与99年地契，数据集中标为「租赁地契」者并入99年地契。中位项目规模为单位总数的中位数。平均单位面积按单位数加权，涵盖公布了含面积的完整单位组合的项目下的1,098个永久地契单位与5,248个租赁地契单位，以各户型面积区间的中点计算；未公布单位组合的项目仅在此项数字中被排除。起价每平方英尺为公布了起价的26个永久地契项目与20个租赁地契项目的中位数，因此应视为指示性数字，而非市场平均值。The Continuum的816个单位与各区集中度出自同一档案。

The Serra Residences的详情——133个单位、永久地契、第11区峇西路、28层、51,396平方英尺地块、2030年第四季完工、2026年10月2日预览与10月16日下订、2010年以1亿2,200万元通过集体出售取得——以及叶明耀的引语，均出自EdgeProp，2026年9月29日。价格尚未公布。Amberwood at Holland开盘周末的数字——212个单位中售出23个，平均每平方英尺3,019元——出自EdgeProp，2026年9月27日。

该目录是正在销售中的项目的快照，不是全部私宅存量的普查；它回答的是今天的买家能从什么里面挑，这与已建成的150万个住宅单位的地契构成是两个不同的问题。叶明耀的7%明确指的是2026年前两个季度推出的单位；本文的10.6%指目前全部在售项目中可供选择的单位，这就是两个数字不同的原因。