2026 年下半年 2,697 套新房 — 其中近一半来自同一个项目

新加坡 2026 年下半年将迎来 九个住宅新盘、共 3,617 户，其中 2,697 户仍在前方，自 9 月起陆续推出。听起来像是一个买家可以挑挑拣拣的市场。其实不太是。单单一个项目——Thomson Reserve，1,268 户——就占了此后全部供应的 47%，占整个下半年的 35%。把它剔除，余下五个新盘平均每个只有 286 户。这是一个杠铃形的供应管道：一个超大项目、几个中型项目，加上一条精品小盘的尾巴。你从哪一端买入，比多数新盘报道所承认的更重要。方法论公开，绝不含糊。

完整阵容

整个下半年共九个住宅项目。同期还有三个工业项目——Generations @ Tannery、SpaceNova 与 Pioneer Road——这里不计入：它们是厂房，不是住宅，把它们并进「新房」的标题只会让数字好看。

最大的三个——Thomson Reserve、Lucerne Grand 与 Woodlands 的执行共管公寓——合计 2,337 户，占整个下半年的 64.6%。最小的四个加起来只有 470 户，占供应的 13%，却占项目数量的 44%。换句话说，九个新盘是九条新闻，真正的选择要少得多。

没人谈的那个规模区间

这里有一件我们自己的数据说得出、而发展商宣传册不会说的事。在 新项目评分卡（NPS）已评分的 105 个项目 中，项目规模因子并不是单纯地「越大越好」。它是一条驼峰曲线——在中间见顶，两端都往下掉：

最佳区间大约是 550 到 800 户，而两端的理由都很实际。

太小，你失去的是流动性。一个 41 户或 84 户的项目一年只产生寥寥几笔成交，这意味着你要卖的时候几乎没有价格可以指——近期成交记录很少、买卖双方的心理价差很宽，而银行估价师手上的可比样本也很薄。精品项目住起来可以很好；只是要以一个站得住的价格脱手更难。Sophia Meadow 只有 41 户，规模因子 10 分里拿 3 分，这也是它尽管学校因子高达 9.03、却仍然只评到 C 级（5.1） 的一大原因。

太大，则出现另一个问题：转售时你要和自己的邻居竞争。一个 1,268 户的项目，会年复一年地把一批几乎一模一样的单位和你的挂在同一个市场上。这就是为什么 Thomson Reserve 的规模因子是 7 分——低于一个 600 户项目会拿到的分数，也是为什么近年最大的几个新盘（Parktown Residence 1,193 户、Grand Dunman 1,008 户）停在 8 分而不是 10 分。

在这个下半年的九个新盘里，恰好只有一个落在 550–800 这个区间：Lucerne Grand，570 户。这不是一个推荐——规模只是五个因子之一，一个好地段胜过一个规模合适却位置糟糕的项目。但这是一个几乎没人拿来看新盘清单的视角。

其中四个已经有分数

评分卡已经为这个阵容里的四个项目打了分，在你踏进任何一间示范单位之前，这值得先知道。

Thomson Reserve 评 A 级（7.6）。它是位于 Bright Hill Drive、原 Thomson View 集体出售地块上的 99 年地契项目，由 UOL、新加坡置地（Singapore Land Group）与凯德发展（CapitaLand Development）联合开发，距离汤申—东海岸线的 Upper Thomson 地铁站仅 0.22 公里——真正在站口。它的学校因子 8.64、资本增值 7.99，建模增速 每年 4.35%，稳稳越过 3% 的门槛。它的体量才是诚实的注脚，而不是它的品质。

Dunearn House 评 A 级（7.6），建模增速 4.69%；Lentor Gardens Residences 评 A 级（7.4），建模增速 4.43%。这两个我们本月都做过详细测评——见 Dunearn House 与 Lentor Gardens Residences。

Sophia Meadow 评 C 级（5.1），建模增速只有 2.06%——低于 3% 门槛——租金回报 2.71%。就学校与市区生活而言是个极好的地址，但算术很薄。

两个值得核实的细节

围绕这个阵容流传的新盘资料里，有几项说法经不起核对，而且都集中在同一个项目上。

Amberwood at Holland 是 99 年地契，不是永久地契。它坐落在 Holland Link 的政府售地计划（GLS）地块上，由 Sim Lian 发展——而 GLS 住宅地块按定义就是地契的。有若干资料把它写成永久地契。那是错的，而在第 10 邮区的一笔置业上，这个区别值很多钱。

它最近的车站是 King Albert Park，不是 Holland Village。项目距离滨海市区线的 King Albert Park 地铁站约 680 米，步行约八分钟。有些宣传材料以 Holland Village 的邻近性来推广它。在你把这一点计入价格之前，先自己上 OneMap 量一量。

另外，Woodlands Drive 17 的执行共管公寓官方名称 仍待确认；你看到的任何品牌名，都当作暂定处理。

价格出来之前，怎么判断一个新盘

这个阵容里的多数项目还没有价格表，而这恰恰是买家形成看法的时候，也恰恰是他们手上依据最少的时候。有用的纪律，是从土地往前推算。

发展商的土地成本，以每平方英尺容积率地价（psf ppr）表示，设定了一个地板。加上建筑、融资、营销与利润——中端项目在历史上大致是在地价之上再加 55% 到 70% ——你就得到一个盈亏平衡点，然后是一个说得通的开盘价。

现成的算例已经在记录里。Dunearn House 的财团在 2025 年 6 月以 每平方英尺容积率 S$1,410 拿下它的 Turf City 地块。它在 2026 年 7 月开盘，两房 起价 S$2,799 psf——约为地价的 1.99 倍。把同样的纪律套到任何你知道地价的地块上，你就能在经纪报价之前，先有一个站得住的预期。当最终开盘价明显高出这个数时，就该问：具体是什么撑起了这个差距。

拿这些该怎么办

从 第 4 邮区到第 25 邮区 铺开的九个新盘，并不是九个互相竞争的选项——它们是九个不同的市场。吉宝湾的岛居生活、一个兀兰的执行共管公寓，和一个 1,268 户的汤申超大项目，共享的只有一份日历，别的什么都不共享。对任何一个具体家庭而言，其中一两个相关，另外七个是噪音。

所以，先收窄，再浏览。先定预算、区域与房型；再看入围名单在五个因子上的分数；然后——也只有到那时——才去约示范单位。这个半年真正的故事不是选择丰富，而是 一端过度集中、另一端流动性不足，中间很薄——而在这样形状的供应管道里做得最好的买家，是那些清楚自己站在哪一端的人。在 tribesg.com/nps 查看完整评分卡，并跑一遍你自己的数字。

---

资料来源：阵容构成、户数、邮区与推出时间参见合登数据分析（Huttons Data Analytics）《Upcoming Launches 2H 2026》（数据截至 2026 年 7 月 15 日），并与 HDB、URA 及 OneMap 交叉核对。Thomson Reserve（A，7.6）、Dunearn House（A，7.6）、Lentor Gardens Residences（A，7.4）与 Sophia Meadow（C，5.1）的 NPS 品质等级、因子分数与建模增速来自 TRIBE 新项目评分卡（URA Data Service 成交 PSF；数据截至 2026 年 7 月）。项目规模分布由 NPS 目前已评分的全部 105 个项目计算得出。Thomson Reserve 的项目事实——1,268 户、99 年地契、Bright Hill Drive、原 Thomson View 集体出售地块、UOL 集团与新加坡置地及凯德发展、距 Upper Thomson 地铁站 0.22 公里、预览定于 2026 年 10 月——参见发展商与代理方资料。Amberwood at Holland——212 户、Holland Link 政府售地计划地块、99 年地契、由 Sim Lian 发展、距滨海市区线 King Albert Park 地铁站约 680 米、低层、预览定于 2026 年 9 月中——参见发展商与代理方资料；地契性质由 GLS 地块属性推得。Dunearn House 的地价（S$4.9145 亿、每平方英尺容积率 S$1,410、2025 年 6 月标售）与其 S$2,799 psf 的起价参见《商业时报》与 EdgeProp，并见我们的 Dunearn House 测评。未开盘项目的户数为发展商或代理方估计，可能变动。分数为模型输出，非投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他基于 URA 成交数据构建了新项目评分卡（NPS）与二手项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。