新盘更少，售罄更快 — 为什么 2026 年的新公寓一个周末就清盘

2026 年新加坡新盘市场的标题一直是「稀缺」：项目更少、储备更薄、推盘日历一连几周静悄悄。但稀缺还有第二张脸，被供应数字藏了起来。新盘一旦真的开出，买家几乎立刻就把它清光。Tengah Garden Residences 在开盘周末卖出 863 个单位中的 853 个。Pinery Residences 去化 92.5%。River Modern 清掉约 90%。2026 年这寥寥几个新盘，并不是在一个疲软的市场里等买家——它们在示范单位的地毯还没磨旧之前就卖光了。

这是一篇关于「去化率意味着什么」的文章，不是新盘广告。重点在于：「新盘更少」和「需求疲软」不是一回事，而 2026 年这两者朝相反方向拉扯。供应紧缩是真的。它表现出来的是门口的人龙，而不是桌上的折扣。

三个新盘，三个价格档位，一个规律

让 2026 年的售罄值得一提的，不是某一个热门项目——而是这个规律横跨了完全不同的产品和价位都成立。

在大众市场一端，Tengah Garden Residences——全新登加（Tengah）市镇的第一个私宅公寓——在 4 月下旬的 开盘周末结束前卖出 863 个单位中的 853 个，均价约 每平方英尺 2,120 元。这接近 99% 的去化，是今年迄今最强的私宅新盘。在郊区但成熟的中段，淡滨尼的 Pinery Residences 以约 每平方英尺 2,546 元的均价去化了 588 个单位中的 92.5%，其两房单位全部售罄。而在市区边缘，里峇峇利（River Valley）一带的 River Modern 以约 每平方英尺 3,266 元的均价清掉了 455 个单位中的约 90%——价位比登加高出一半还多，结果却同样近乎售罄。

把三个放在一起，数字就很惊人。在合计 1,906 个单位里，约 1,807 个——约 95%——在开盘即售出。一个 2,120 元 psf 的大众盘、一个 2,546 元的郊区盘、一个 3,266 元的市区边缘盘，全都撞上了同一堵「现成需求」的墙。当去化在这么宽的价差上看起来一模一样，解释就不是单个项目，而是这三者底下共同的那个市场。

为什么这寥寥几个新盘清得这么快

三股力量正朝同一个方向叠加。第一是 供应紧缩本身。2026 年新加坡推出的单位远少于 2025 年，一个一直在等「对的」新项目的买家，每个月能挑的项目都更少了。稀缺会让需求集中：当只有屈指可数的几个新盘出现，那些本会分散到十几个项目的买家，就汇聚到真正开出的这几个上。

第二是 融资。三个月复合 SORA 在 2026 年一直处在周期底部附近，约 1%，最便宜的浮动利率房贷套餐远低于 2%。便宜的钱压低了贷款买入的月供，把那些在高利率年份按兵不动的买家提前拉了进来——正是会以「开盘周末快速清盘」形式出现的那种需求。

第三是 资产负债表的健康。以历史标准看，新加坡家庭进入 2026 年时储蓄充足、杠杆偏低，而那些售罄的新盘定价是去迎合这份需求、而非去把它绷紧——登加 2,120 元 psf 对它瞄准的双收入买家来说完全负担得起。一个地段好、定价合理的新盘，开进一个供应匮乏、融资便宜的市场，几乎按定义就是一次快速售罄。

稀缺并不总是制造买方市场。2026 年它在开盘柜台前制造的恰恰相反——项目更少，但每一个都在一个周末里清盘。

让故事保持诚实的那个数字

有一个统计数据，阻止这变成一篇「市场在火热」的故事。截至 4 月，发展商今年共卖出 3,561 个新盘单位——比 2025 年同期的 4,050 个少了 12.1%。总成交量是在 下滑，不是上升。CBRE 预测 2026 全年新盘成交 7,500 至 8,500 个，明显低于 2025 年卖出的 10,815 个，也略低于五年平均。

这两个事实只有在你不把它们分开时才显得矛盾。去化率衡量一个新盘卖出了多少；成交量衡量有多少个新盘可卖。2026 年，率高而量低——因为新盘更少，每一个都迅速售罄。全年总成交比去年疲软，恰恰是因为日历更薄，而不是因为需求疲弱。售罄与同比下滑，是同一场供应紧缩的两种读法。

如果你是买家，这意味着什么

对于一个在掂量 新盘 的买家，实际的教训是：「等一波供应过剩」的论调在开盘柜台前并没有上演。如果你盯着某个特定的新项目，2026 年的证据是：最好的单位——在 Pinery 是一整个房型——可能到周日傍晚就没了。一次近乎售罄的开盘，会让后来的买家只能从剩下那一叠里按发展商的定价挑，而不是谈价。如果一个新盘是真的合适，今年「犹豫」才是那个昂贵的选项。

对于一个 可以在房龄上灵活 的买家，同一场紧缩指向另一边。2026 年的议价空间不在新盘的人龙里，而在转售市场——那里货源更深，卖家是个人而非死守价目表的发展商，有耐心的买家可以按估值成交。我们以前论证过，就数字而言，一个转售公寓的基本面往往胜过新盘——而在一个新盘 48 小时内按定价清盘的年份里，转售市场才是议价空间真正所在的地方。

2026 年中段诚实的读法既非繁荣也非萧条。它是一条薄储备撞上现成需求，在寥寥几个新盘上产生快速售罄，而全年总量更软。如果你想要全新的单位，遇到合适的就果断出手。如果你想要谈价的余地，看转售——这个特定的市场，把余地留在了那里。

在 tribesg.com/rps 查看每一个转售项目在基本面上的位置。

资料来源：新盘去化与定价见 EdgeProp、Mothership 与 Stacked Homes。年初至今成交、全年预测与推盘供应估算见 CBRE Research。合计去化由各项目公布数据计算得出。SORA 水平见 MAS。数据截至 2026 年 6 月；本文仅供参考，不构成投资建议。

Silas Tan 是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。他用超过 126,000 笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。