有地住宅刚刚回落——唯一缺席这轮上涨的板块

新加坡私宅指数在 2026 年第一季再度上扬——环比上涨 0.9%，连续第六个季度走高。在这个标题之下，有一个板块走的是反方向。有地住宅——排屋、半独立式洋房、独立式洋房——下跌 0.4%，是市场中唯一逆势的部分，而同期非有地住宅上涨 1.3%，郊区更以 2.2% 领跑。这种分化很容易引出一个工整的叙事：市场的顶端正在崩裂。但数据说的，是一件更平淡、也更有用的事。这次回落主要是季节性与基数效应，而非结构性——而有地报告里真正重要的，根本不是那条价格线。

数据究竟说了什么

有地价格指数在 2026 第一季下跌 0.4%，逆转了它在 2025 第四季录得的 3.4% 涨幅——但它仍比一年前高出 6.7%，所以这是一连串上涨年份里的单个软弱季度，而非趋势反转。成交量的故事比价格更鲜明。据 ERA 的 2026 第一季有地报告，URA 成交记录显示本季仅有 428 宗有地成交，环比下降 17.9%，同比下降 1.8%。换手的房子更少，指数也随之飘移。

有两件事解释了这一下滑的大部分，而两者都不是疲弱。第一是基数效应：2025 第四季增长 3.4%，是异常强劲的一季，所以一个走平偏软的第一季，对照这个高点便读作下跌。第二是日历。农历新年今年落在二月、正值季中，而有地交易是市场里最具季节性的——它们价格门槛高，往往是连环交易，买家必须先卖掉一处房产才能承诺下一处。买卖双方惯于把这份复杂推到节庆之后，这几乎每年都会令第一季的活跃度变薄。剥去季节性与基数，428 宗成交上的 0.4% 回落是噪音，不是信号。

甚至有一个迹象表明，需求在最关键处依然撑住了。在确实成交的有地住宅中，57.9% 以超过 500 万元成交，高于上一季的 49.7%——成交结构是向更贵、而非更便宜的房子偏移。中位成交价稳住了：全岛排屋约 456 万元、半独立式约 624 万元、独立式约 1,150 万元。这是一个更安静的季度，而不是一个打折的季度。

真正重要的数字：还剩下谁在买

报告里有一行字，比价格指数做的功更多。2026 第一季，仅有 2.1% 的有地买家来自组屋地址——而在整个 2025 年，这个数字是 0.7%。无论哪个，都约等于几乎无人。那个经典的新加坡梦——组屋到公寓再到有地——在有地这一级，实际上已经关闭。如今买有地基本是私宅换私宅、且现金充裕者的事，原因是算术。

看看这块棋盘上最易入场的一档：一套郊区（OCR）排屋，中位价约 444 万元。一名公民作为首套房购买，无需缴付额外买方印花税，但单是买方印花税就约 21.3 万元。在 75% 的贷款与房价比上限下，最低首付约需 114 万元的现金与公积金，还要加上印花税——这还没算装修、没算家具。再上一档到 624 万元的半独立式，印花税约 31.4 万元、首付 156 万元；一套 1,150 万元的独立式，印花税约 63 万元、首付 288 万元。这就是价格门槛，也是为何有地是一个不同的市场，而非同一道阶梯的下一级。

它同时还是一个结构性稀缺且受保护的市场。有地住宅是新加坡住房存量中最小的一块，其供应基本固定——几乎没有新的有地用地释出，存量也几乎不增长。它是唯一一类通常只保留给公民的住宅：永久居民购买有地住宅需政府批准，外国人则被全面禁止，圣淘沙湾是唯一例外。位于顶端的是优质洋房（GCB）——位于 39 个划定区域、占地至少 1,400 平方米的独立式洋房，主要分布在第 10 与第 11 邮区——那里整整一年或许只有 30 至 60 套换手，价格从约 1,000 万元起、直上数千万元。有限的供应、只限公民的买家池、以及一个把几乎所有人都排除在外的价格门槛：这些才是价格线之下的地基，而它们不会因一个季度而移动。

这对买家意味着什么

对多数买家而言，诚实的解读是：第一季的回落改变不了什么。不要把 −0.4% 当成一个折扣窗口。报告自身的框架是：高端卖家——更大的独立式洋房、核心中央区（CCR）地址——已开始在叫价上让步以锁定收益，而较小、较郊区的有地业主则按兵不动，造成的是一场僵持，而非一笔成交。价格走软之处，是卖家选择成交，而不是市场逼着成交。

如果你是一名真正在权衡这一步的公寓业主，这个季度略微对你有利：公寓价格再涨 1.3%，趁强势卖出能撑起更大的有地预算，而最现实的目标仍是一套位于 440 万–460 万元区间的郊区排屋。但要规划好这条连环链。有地购买的关键在于把现有房子的卖出，与对下一处的承诺之间的时机对齐，而错估这座桥，正是升级者亏钱之处——这是我们此前推演过的风险。而如果你在等有地住宅明显下跌，结构性的理由对你不利：ERA 预计 2026 全年有地成交量为 1,750 至 1,950 宗、价格增长 5% 至 7%，而政府计划在未来五年每年批准 25,000 至 30,000 人入籍，在边际上恰好为这个市场所保留的对象增添了高净值买家。

更广的市场正处在一个有节制、买家观望的阶段，而郊区正在扛起价格的重活。有地住宅缺席了这一季——但它缺席的方式，正是它在每一个农历新年季度的老样子：成交量薄、基数高，而不是因为底部移动了。这个板块真正的约束，是不增长的供应与一个不断扩大的买家池。把价格门槛算清、把连环链规划好，并把这次回落看作它本来的样子：市场中那个本就不会便宜的角落里，一个安静的季度。

在 tribesg.com/rps 查看每个转售项目在基本面上的落点。

---

资料来源：市建局（URA），2026 年第一季房地产统计发布（2026 年 4 月 24 日）；ERA Singapore，2026 第一季有地报告；印花税数字按 IRAS 买方印花税税率、以新加坡公民首套房计算。数字截至 2026 年 6 月，仅供说明，不构成建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。