最高评级的转售公寓在郊区，不在黄金地段

问大多数买家新加坡最好的公寓在哪里，他们会指向黄金地段——第 9、10、11 邮区的永久地契楼盘、带乌节邮区号与名牌发展商的地址。但把全部 2,369 个转售项目跑过同一套评分卡，最高评级却落在了完全不同的地方。最高的 S 级在郊区出现的概率，大约是核心市区的 23 倍。这不是笔误，也不是观点。这是当你不再为名气定价、而开始为基本面定价时，数据会做出的结果。

我们用转售项目评分卡（RPS）为每一个转售公寓打了分——超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交，七个加权维度：二级市场强度（25%）、小学学区（20%）、项目规模（16%）、地铁可达性（13%）、地契年限（10%）、租金回报（10%）与未来转型潜力（6%）。每个项目得到一个总分与一个 S 至 D 的字母评级。在 2,369 个项目中，218 个拿到 S 级——约十一分之一。它们坐落在哪里，请看以下。

高评级聚集在外围区

把全岛分成 URA 使用的三个规划区域——核心中央区（CCR，黄金地段加市中心）、其余中央区（RCR，市区边缘）与外围区（OCR，郊区）——S 级几乎全部落进最后一个。

外围区以最少的项目数，拿下了 218 个 S 级中的 133 个。全国最贵土地所在的核心中央区，产出了 4 个。郊区项目的中位得分（6.48）比黄金地段的中位（5.40）高出一分多，而黄金地段得分最高的单个转售公寓——第 11 邮区的 Viva，7.73——挤不进郊区榜单的顶层。全岛评级最高的纯私宅转售公寓是 The Centris（9.30） 与 Caspian（9.08），两者都是裕廊（第 22 邮区）的 99 年地契项目。

不是势利，是租金

人们容易把这读成评分卡在惩罚名气。并非如此。RPS 不知道、也不在乎一个邮区号传递什么——它衡量的是一个项目是否做到了让转售公寓成为优质长期资产的那些事。而在最能拉开区域差距的那个维度上，黄金地段确实薄弱：收入。

把每个区域的租金回报子分平均一下，差距就很扎眼。核心市区项目的回报子分是 10 分中的 2.90；郊区是 4.88。这是名校溢价最原始的形态——买家为黄金地段的永久地契付出太多，以至于租金追不上，于是回报单薄，评分卡随之扣分。这与我们在诺维娜与纽顿评测里逐项发现的情况一致：即便那个邮区最好的公寓，回报也勉强越过 2.3–2.9%。核心市区确实干净地赢下一个维度——地铁可达性，以 8.10 对郊区的 6.71，因为市区站点更密——但当评分卡把整体市场表现与回报合计加权到 35% 时，一条更强的地铁线，抵不过结构性更弱的收入回报。

其余的，郊区都赢。成熟的 OCR 社区把活跃的转售市场，与家庭真正会去买的东西配在一起——1 公里内的小学、流动性深厚的大项目、步行可达的地铁——而且做到这些时的价位，租金还算得过来。这个组合，正是最高评级的构成。

邮区地图，以及永久地契的迷思

在郊区内部，几个邮区挑起了大梁。第 19 邮区——后港、盛港、榜鹅与实龙岗——单独就拿下 50 个 S 级，是全新加坡所有邮区中最多的。论密集程度而非数量，**第 22 邮区（裕廊）**最浓：其被评项目中 45% 是 S 级。第 27 邮区（三巴旺与义顺）为 32%，第 18 邮区（淡滨尼与巴西立）为 30%，第 23 邮区（武吉巴督、武吉班让与蔡厝港）为 24%。论平均得分，第 22 邮区以 7.25 全岛领先，领先于第 18 邮区（6.91）与第 20 邮区（6.85）。

数据拆穿的另一个迷思是永久地契。如果耐久地契是决定因素，S 级本应偏向永久地契——事实并非如此。所有 S 级项目中有三分之二是 99 年地契；只有约三分之一是永久或 999 年。地契占评分的 10%，而评分卡视一份剩余 80 年以上的 99 年地契为没有近期衰减之忧。一个靠近学校与地铁、赚取真实回报的优质地段租赁项目，评级胜过一个这些都做不到的永久地契楼。土地地契很重要，但它是七个维度之一，不是全部。

这意味着什么——以及不意味着什么

两点诚实的提醒。第一，评级不是房价预测，评分卡也不是对你该住哪里的裁决——黄金地段地址仍然更贵、仍然带着永久地契与名气，对一个把这些看得比回报与流动性更重的买家来说，可能仍然合适。RPS 衡量的是基本面，不是向往。第二，被评的范围里包含少量执行共管公寓（EC）与私宅一同参与；几个最高的单项得分正是 EC，而上述区域与邮区的格局，无论是否纳入它们都成立——评级最高的纯私宅公寓（The Centris、Caspian、The Woodleigh Residences）同样在郊区。

对买家的启示，比这张地图看上去更简单。如果你优化的是评分卡能衡量的那些东西——总回报、真实的租金回报、学区、流动性与步行可达的地铁——证据表明，你在成熟的郊区社区里，每一块钱能买到的会更多，而非在核心市区。黄金地段卖的是评分卡不评的东西。只是别把两者混为一谈，也别在还没为它实际赚取的租金定价之前，就假设那个贵邮区号是更好的资产。

在 tribesg.com/rps 查看每个项目的落点。

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资料来源：TRIBE 转售项目评分卡（超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交；2,369 个被评转售项目，得分与评级截至 2026 年 6 月）。区域定义沿用 URA 的 CCR/RCR/OCR 市场分段。得分与评级为模型输出，并非投资建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。