毛租金回报率 vs 净租金回报率：真正落进口袋的是多少

每一个房产平台、每一份项目资料、每一场销售说明，都会引用一个租金回报率，而且几乎都是同一个：年租金除以房价。放在新加坡公寓上，这个数字通常落在 3% 到 4% 之间，跟定期存款一比，听起来很体面。

它也是唯一一个完全不涉及任何业主成本的回报数字。把同一套房产放进「实际持有并出租要花多少钱」里跑一遍，在缴个人所得税之前，大约三分之一的租金就已经不见了。以下就是这套算术，用一个真实项目，每一项输入都有出处。

这套房产

Treasure at Tampines，第 18 邮区，2018 年起算的 99 年地契，2023 年入伙，共 2,203 个单位。900 至 1,000 平方英尺的三房户型，15 宗成交的平均价为 S$1,577,000（S$1,715 psf），6 宗租约的平均月租为 S$4,458，数据由市建局记录整理，见 sg-propertydata。EdgeProp 对同一项目的整体数据为平均 S$1,798 psf、标示回报率 3.6%（EdgeProp）。

年租金 S$53,496、房价 S$1,577,000，得出 3.39% 的毛回报率。这就是被引用的那个数字。

从中要扣掉什么

房产税——单项最大的扣减

年值（Annual Value）是国内税务局对该房产若出租可得的年租金估算，不含家具、装设与管理费，参照同类房产的市场租金厘定，并每年检讨（gov.sg）。从合约租金中扣除假设每月 S$400 的管理费，得出一个作业用的年值 S$48,700。你的实际年值会不同；它由税务局厘定，不由你的租约决定。

非自住的税率级距自 2024 年 1 月 1 日起未曾变动：

年值 S$48,700 对应的税额是每年 S$7,636。

同样的年值若按自住税率计算，只需 S$1,642；而 2026 年还有一次性回扣，自住私宅可获 10%、上限 S$500，实缴约 S$1,478（财政部，2025 年 11 月 28 日）。这项回扣只给自住者。把同一套房子租出去，房产税约为五倍，而且这项减免与你无关。

空置

市建局的已竣工私宅空置率在 2026 年第二季末升至 6.4%，前一季为 6.2%；分区来看，核心中央区 8.3%、其余中央区 6.1%、中央区以外 5.6%（URA，2026 年 7 月 24 日）。淡滨尼属中央区以外，因此 5.6% 是诚实的折让——大约一年空置三周，即 S$2,996。这份数据的形状值得留意：大众市场的出租速度，比黄金地段更快。

其余各项

管理费。没有任何政府机构统计这一项。业界指南多集中在主流公寓每月 S$300 至 S$700，大众化项目约为每份额每季 S$70 至 S$80。这里假设每月 S$400，即一年 S$4,800，请按你自己收到的通知调整。

出租代理佣金。房地产代理理事会不设定任何标准：「佣金率其实是可议的」，理事会「不设定佣金率，也不提供佣金指引」（CEA）。租金高于业界门槛时的市场惯例是：两年租约一个月租金，一年租约半个月——摊分下来，两者都等于每年毛租金的 4.2%，即 S$2,229。（门槛本身其实有争议：PropertyGuru 的指南以每月 S$3,500 为界，界线以下由租客自付其代理佣金；而 2024 年 7 月 1 日生效的 SEAA 最佳实践指引用的是 S$6,000。）

保险。公寓业主的家居财物与责任保单，100 平方米单位约由每年 S$297 起（MoneySmart）。分层单位的结构性火险通常由管理层统一安排，已包含在管理费内。

维修。假设每年 S$1,200。新加坡并无公开的经验法则，而从海外引进的「房价的 1% 至 2%」惯例并不是新加坡的数字。多数租约会让租客承担每项维修的头一段金额——常见约为 S$150——大件电器的更换则由业主承担。

租约印花税不是你的成本。四年或以下的租约按总租金的 0.4% 计算，惯例上由租客缴付（IRAS）。它不影响你的回报率。

从毛到净

毛回报率 3.39%，净回报率 2.18%。两者相差 1.21 个百分点，这不是四舍五入的误差——租金中有 35.8% 从未到达业主手上。

然后才是个人所得税

净租金收入须纳税。国内税务局提供两条路径，选哪一条实实在在影响金额（IRAS《2026 估税年电子报税快速指南》）：

• 推定开销：毛租金的 15%，会在线上表格中预先填入，另可再加房贷利息。
• 实报开销：房产税、房贷利息、火险、维修与保养，逐项申报。

以本例数字计算，推定路径可扣 S$7,575；而实际成本为 S$16,162，占有效毛租金的 32.0%。申报实报开销的价值超过推定路径的两倍。

税务局也明白写了一个附带条件：「若你拥有超过一处出租住宅房产，并选择就其中任何一处申报实际租赁开销，你必须对所有出租住宅房产一致采用此处理方式。」你不能在名下多套房产之间挑着用。

按实报路径，应税租金收入为 S$34,339。以 11.5% 的边际税率计算，税额为 S$3,949，剩下 S$30,390——税后净回报率 1.93%。若边际税率为 15%，则为 1.85%。

还有一项让人多花钱的区别：只有房贷的利息可扣，本金永远不可。而出租佣金对后续租客可扣，对招揽第一位租客则不可——税务局视之为出租前成本。

杠杆会带来什么

以上全部是无杠杆数字，衡量的是资产本身，而不是你的持仓。一旦借贷，答案会往两个方向同时改变。

以 75% 融资、贷款 S$1,182,750、年期 30 年为例。2026 年 7 月的配套利率，浮动约 1.297% 至 2.380%，固定约 1.350% 至 3.300%（Redbrick）；这里假设 1.4%。月供为 S$4,025，第一年利息为 S$16,354。

净营运收入 S$34,339 减去这笔利息，剩下 S$17,985 的经济回报，对应投入现金 S$442,700——即 25% 自有资金加上 S$48,450 的买方印花税。折合 4.06%，明显高于无杠杆的 2.18%，因为 1.4% 的债务成本远低于 2.18% 的资产回报。目前杠杆是增益的。但这个增益的幅度，一轮上行的 SORA 就能抹平。

两个必须说清的前提：

现金流是负的。全年月供合计 S$48,305，比净营运收入多出 S$13,966。这个缺口大部分是本金偿还——你买下的是产权，不是亏掉的钱——但它仍然是每个月真实流出的现金，而且这还没算租金的所得税。

若这是第二套房产，额外买方印花税会重写整个结论。新加坡公民购买第二套住宅按 20% 计算，即 S$315,400 的不可收回税负。投入现金升至 S$758,100，同样的 S$17,985 回报降至 2.37%。这笔税不是投资，是一道过路费。

该记住的三个数字

毛回报率是筛选工具。用它来缩小名单，永远不要用它来做决定。它之所以能跨项目比较，正是因为它忽略了你这套房产的一切具体情况。

净营运收入才是资产的真实回报。在新加坡主流公寓存量上，缴所得税前，预期能留下的大约是毛租金的三分之二。如果你的试算假设是 85%，那你多半漏掉了房产税或空置，或两者都漏了。

现金回报率是你这个持仓的回报，取决于你的贷款、你的边际税率，以及你有没有缴额外买方印花税。同一栋楼、同一叠层里两套一模一样的单位，两位业主的回报可能相差两个百分点。

这一切都不构成反对在新加坡持有出租房产的理由。它反对的是用错误的数字去为它定价。3.39% 的回报与 1.93% 的回报，支撑的是非常不同的决定——而只有其中一个，是真正落进你口袋的。

方法论公开。不带修饰。

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资料来源与假设：Treasure at Tampines 900–1,000 平方英尺三房户型的成交与出租数据取自 sg-propertydata，项目层面数据与 EdgeProp 交叉核对；两者均源自市建局记录，且为小样本平均值，并非估值。非自住与自住房产税级距、年值定义取自 gov.sg；2026 年自住回扣取自财政部。空置率取自 URA 2026 年第二季数据。佣金可议性取自 CEA；市场惯例佣金结构与 S$3,500 门槛取自 PropertyGuru。保险费取自 MoneySmart。租约印花税取自 IRAS。推定与实报租赁开销的处理方式及一致性规定，取自 IRAS《2026 估税年电子报税快速指南》，内容截至 2026 年 4 月 27 日正确。房贷配套利率区间取自 Redbrick，2026 年 7 月。文中已列明、由 TRIBE 设定而非源自任何资料来源的假设包括：年值 S$48,700、管理费每月 S$400、每年 S$1,200 维修准备、1.4% 房贷利率、30 年期，以及 11.5% 边际所得税率。所有回报率、税额、摊还与现金数字均由 TRIBE 依上述输入计算。管理费区间取自业界指南；新加坡并无政府机构统计公寓管理费。

陈思乐（Silas Tan）是合登集团（Huttons Asia）区域董事，TRIBE 联合创办人。本文仅为一般资讯，不构成财务、税务或法律建议。房地产代理理事会注册编号 R000303I。