一栋42年的旧楼、第四次集体出售，以及一部只值两个签名的新法

位于Cairnhill Road 79号、1984年建成的18单位永久地契楼盘Trendale Tower本周重新挂牌，指导价为1亿6800万元。这是自2018年以来的第四次尝试，而价格与2023年流标时完全相同。

十一天前，国会通过了《土地业权（分层地契）（修订）法案》，将楼龄40至59年的发展项目集体出售同意门槛下调至70%。Trendale Tower今年42岁。这两件事看起来应该写在同一个句子里。其实并不——而弄清楚原因，比标题本身有用得多。

新法来了，却停在门外

新的分级是真实的。根据律政部长9月8日的二读演说，楼龄40至59年的项目适用70%同意门槛，60年及以上适用65%，40年以下维持不变。我们在法案8月首次提出时已完整梳理过整套措施，包括三项方向相反的保障条款。

几乎没有报道提到的是过渡条款，而正是这一条决定了Trendale Tower这次招标的命运。凡已经开始收集签名的项目，继续适用现行框架。已在集体出售协议上签字的业主，不会发现规则在中途被改动。

楼龄40年及以上、仍在收集签名途中的项目有一条「选择加入」的路径：召开业主大会、终止现有协议、在新框架下重新开始，并自法令生效日起有七个月达到新门槛。对还在收集签名的项目，这是实实在在的选项。但对一个已经收完签名、委任了销售代理、且招标将于10月23日截止的项目，这不是选项。

于是，这部新法最想帮的那种楼，这一次仍在旧法下出售。而且生效日期尚未公布，也就是说那七个月的时钟对谁都还没开始走。

在18个单位的楼里，70%是什么意思

这是门槛被当成百分比讨论时最容易丢失的部分。同意度是按份额价值和总分层面积计算，而不是按人头——但按公开资料，Trendale Tower的18个单位规格一致，因此户数与份额价值同步变动。而18的百分比不会落在整数上。

法律上10个百分点的下调，在这里只值两户。而且这栋楼的业主其实从来没有真正面对过80%的门槛：真实的门槛一直是83.33%，因为你没办法收集五分之四个签名。在小型发展项目里，每一档门槛的进位都对卖方不利，而楼越小，惩罚越大——80%那一档是3.33个百分点，90%那一档是4.44个百分点。

这就是可复用的要点。把同意门槛读成户数，而不是百分比。对一个500户的项目，进位只是噪音；对一栋18户的楼，它吃掉了新法本应缩短的距离的三分之一。

价格三年没有动过

三次失败之后，开价比2018年的起点高出2.75%——年均0.34%，还是名义值，未计通胀。比2022年的最高开价低5.62%，与2023年那次没能成交的尝试完全持平。

这一点很重要，因为集体出售的约束从来不只是同意度。我们在8月就提过这个论点，而这次招标正是它的干净检验：一群早已同意出售、且开价已被市场拒绝过一次的业主，等的并不是国会。降低同意门槛改变的是谁被允许卖。它改变不了谁想买。

地价有三个答案

指导价被报道为每平方英尺每容积率约2,248元，地段面积21,709平方英尺，总楼面面积约72,691平方英尺，并称该数字已计入7%的阳台额外面积。

把算式跑一遍，这几个数字对不上：

• 1亿6800万 ÷ 72,691平方英尺 = 每平方英尺2,311元
• 1亿6800万 ÷（72,691 × 1.07）= 每平方英尺2,160元
• 每平方英尺2,248元反推出的楼面面积是74,733平方英尺，而这个数字在任何地方都没出现过

两个极值之间相差151元，即7.0%——按已公布楼面面积计算约为1100万元的隐含地价。我们不称之为错误。「每平方英尺每容积率」本来就没有单一惯例：分母可以是基本许可楼面面积、基本加额外面积，或者协商后的最大值，而销售文件很少说明用的是哪一个。这已是我们三周内碰到的第三个分母问题，前两个分别是能精确还原集体出售地价的「地段面积乘容积率」检验，以及政府售地采用的最大楼面面积惯例。

它之所以重要，只因为它改变比较结果。对照以每平方英尺1,820元成交的武吉知马路地段和以1,865元成交的Peck Hay Road地段，按引用数字，Trendale高出23.5%和20.5%；若剔除阳台额外面积以配合政府售地的惯例，则是18.7%和15.8%。四到五个百分点的表面溢价，完全藏在一个定义里面。

答案很简单：买家出的是一笔钱，不是一个每平方英尺单价。1亿6800万才是那个成交或不成交的数字，除号之后的一切都只是报道时的选择。

转向的是买家，不是价格

如果价格三年没动，那就得有别的东西动。销售代理给出的答案是用途改变：市区重建局已表示，在取得各项批准的前提下，愿意支持就该地段的SA2长租服务式公寓用途申请规划意向许可。

SA2是市区重建局2023年12月推出的长租服务式公寓类别，最短租期三个月，且整栋项目须由单一业主持有并管理。最后那一句才是关键。公寓发展商买地、建楼、卖出分层单位然后退出；SA2业主买地、建楼，然后把整栋楼留下来收租。

也就是说，买家变了。公寓发展商按可实现的推售价来定地价；收租型投资者按1亿6800万加建筑成本的回报率来定地价。同一块地，这两类买家能算出非常不同的数字，而一栋已被三家发展商放弃的楼，如今是摆在另一个房间里——家族办公室、酒店营运商、私人投资者。皇家集团在Claymore Road 11号、以7500万元购入的地段上打造的约100个单位长租服务式公寓项目，是目前最接近的先例。

这里要加两条提醒。第一，「表示愿意支持」规划意向许可并不是许可，只是表明申请会被受理。第二，服务式公寓用途可能获得印花税宽减——就只是「可能」，销售材料本身也是这么写的。以传统方式买下这块地的住宅发展商面对的是40%的发展商税率，其中5%的部分——在这里是840万元——永不获退，并须在14天内缴付；余下35%只有在规定期限内建成并售罄后才获宽减。SA2是否适用不同待遇，是这笔交易中最大的未定变量，而它尚未有定论。

如果这次也失败

同一部降低同意门槛的法案，让第五次尝试变得实质上更难。

流标后的限制期从两年延长至三年。要求召开大会以组建新集体出售委员会的门槛，从按份额价值20%或按户数25%，提高到35%——在18户的楼里，从5户变成7户。在限制期内，第一次尝试需要50%的支持，第二次或之后的任何尝试都需要按楼龄适用的完整同意门槛，也就是光起步就要70%。签名收集窗口从十二个月减半至六个月。而法庭可下令给予反对业主的额外补偿上限，从该单位售价的0.25%提高到0.5%——在这里，从约2万3333元提高到4万6667元。

整体来看，这不是一次放松，而是一笔交易：更容易完成，更难开始，也更难一次又一次地试。

业主该从这件事里拿走什么

新加坡目前大约每二十个非有地私宅单位中就有一个楼龄达40年或以上——约2万个单位，分布在将近250个发展项目中。如果你住在其中一个，本周有三件事值得记下。

你真正要关心的门槛是户数。算一算你那栋楼在80%、70%和65%下各自需要多少个签名，再看差距。在大型项目里，新分级会实质性地拉近距离；在小型项目里，它可能只移动两户。

相对于生效日的时间安排，现在是一个决策，而不是细节。已开始收集签名的项目将维持旧框架，除非终止协议重新来过。那是一个有真实代价的选择，而且附带一个七个月的时钟，挂在政府尚未公布的日期上。

而真正一直卡住的那道门槛，是价格。Trendale Tower多年来一直拥有一个很小的业主群体中的80%。它没有的，是一个愿意按每户933万元出价的买家。《土地业权（分层地契）法》的任何修订，都改变不了那个数字。

资料来源：指导价、地段面积、楼面面积、单位数、建成年份、招标截止日与SA2选项来自StackedHomes，2026年9月17日；同意门槛、要求召开大会门槛、签名窗口、限制期、反对业主补偿上限、过渡安排及旧楼存量数据来自《土地业权（分层地契）（修订）法案2026》二读演说与律政部政策说明；SA2准则来自市区重建局通函dc23-11。所有每户金额、百分比、实际门槛与每平方英尺数字均由TRIBE根据上述输入计算。方法公开，绝不粉饰。