集体出售减价12.9%，每户少拿36万3000元。发展商却一平方英尺楼面都没多买到。

宁静公园（Serenity Park），杨厝港路旁一个179个单位的永久地契私人公寓，本周以4亿4000万元重新挂上集体出售市场，低于2月开出的5亿500万元。减幅12.87%。摊到179户身上，平均每户36万3128元，而这是销售委员会唯一真正握在手里的杠杆。

减价没有改变的，是第一次尝试失败的所有原因。这幅地在五层楼的高度顶限下已经用满容积率，所以更低的价格并不能为发展商买到任何额外楼面。2026年下调集体出售同意门槛的修订，够不到一个1995年落成的项目。而发展商为这块地要缴的40%印花税，两个价格下都一样。

把减价对回原始数据

两个开价都能完全对上，这件事值得在相信任何集体出售标题之前先做一遍。地段24万8173平方英尺，2025年总蓝图下容积率1.4，总建筑楼面34万7442平方英尺。5亿500万元除以它是每平方英尺容积率1453元；4亿4000万元是1266元。两个都与公布数字分毫不差。

这个核对方法对任何一宗集体出售都管用：地段面积乘容积率，应该能从公布的总价还原出公布的每平方英尺容积率。对不上时，两个公布数字里必有一个建立在跟另一个不同的假设上。

与它同时由同一家代理重新推出的勿拉士峇沙区商业楼宇百泉大厦（Pek Chuan Building），减幅小得多：去年10月的8000万元降到约7700万元，跌3.75%，即每平方英尺容积率由1115元降至1073元。

发展商到底买的是什么

集体出售的标准引擎是未用尽的容积率：一栋老旧的低密度楼盘，坐在允许盖得更多的地上，发展商付的是「现有」与「允许」之间的差额。

宁静公园没有这个差额。容积率1.4，高度限五层，地段位于第28邮区一个有地住宅聚落之内，不会为了买家方便而重新分区。34万7442平方英尺的允许楼面，不论这幅地卖5亿500万元还是4亿4000万元，都是同一个数字。

销售方估算的约380个单位、平均915平方英尺（中央区外围新非有地住宅的常见尺寸），合计34万7700平方英尺，与允许楼面只差一个进位误差。所以重建并不增加楼面。它是把同一块楼面切成2.12倍数量的单位，平均每户从约1941平方英尺的楼面，降到915平方英尺。

这是一笔单位尺寸的买卖，不是一笔增加密度的买卖。发展商的全部回报，只能来自1995年低层公寓与全新小面积单位之间的每平方英尺价差，没有多余的楼层可卖。这是集体出售算式里最薄的一种，也解释了为什么动的是底价，而不是买家。

对业主来说，读懂新数字最直白的方式是：在4亿4000万元之下，你的房子所附带的每一平方英尺允许楼面，大约值1266元。付这笔钱的人，接着得从同一块楼面一分为二之后的售价里，掏出印花税、建筑费、融资、营销和利润。

设下地板的那笔税

发展商买住宅地要缴40%的额外买方印花税。其中5个百分点不可退还，须在购地后14天内缴清；余下的35%只有在项目按期竣工并售罄的情况下才获宽免（新加坡国内税务局）。

以4亿4000万元计，光是不可退还的5%就是2200万元，在第一根桩打下去之前就付掉，而且永远拿不回来。它后面那35%不是发展商预期要缴的税——那是发展商必须定价的一个期限，而在一个380单位的项目上，这个时钟决定了地价能被推到多硬。2026年7月宣布的修订延长了大型集体出售重建项目的宽免时限：它拉长了时钟，没有下调税率。

这里有一点反过来对这幅地有利。宁静公园是永久地契，没有地契补价要付；而由于发展基准本身已经反映了允许的建筑范围，几乎没有增值可供土地增值费（LBC）附着——这正是9月LBC把非有地住宅税率上调3.4%时，我们在Gilstead Court身上描述过的同一种免疫。没有闲置容积率的地段，就是没有多少东西可以被课费的地段。

放宽的门槛够不到这栋楼

2026年集体出售制度的修订，把同意门槛降到屋龄40至59年的70%，以及60年及以上的65%；法案提交时，我们在集体出售门槛刚刚下调里走过一遍机制。

宁静公园1995年落成。屋龄31年，落在两个新级距之外，仍然适用**80%**的标准。这项放宽是为这一批之后到来的那一批写的——而那一批很大：全新加坡约3750个私人住宅项目当中，已有超过1000个屋龄至少30年。它真正的效果落在未来十年，不是这一季。

另一项改动则往反方向拉：征集同意的窗口从12个月缩短为六个月。门槛更低但时间只剩一半，并不是毫无疑义地更容易，尤其当委员会在减价之后必须重新逐户征询。

重新推出的基础比率

以更低的数字重新推出，读起来像是挫败。从历史看，它其实就是流程本身。

这四宗几乎就是近年大型集体出售的全部纪录。2025年一宗大型集体出售都没有，对照2017年的31宗、85亿元与2018年的36宗、103亿元（Property Soul）。成交的这几宗模式一致：三次或以上的尝试，加上九位数的折让，买家才会出现——然后川岩园还因少数业主反对而需要高庭裁决，汤申景的买方则再等了一年才拿到收购批准。

对照之下，宁静公园是第二次尝试，减幅12.87%。High Point正在第六次尝试，开价5亿8000万元。Gilstead Court第四次，1亿9800万元。这些都不是危机信号——但历史的形状说明，一幅最终会卖出去的地，价格通常还要比第一次减价走得更远。

减价做不到的事

底价是销售委员会唯一能动的变量，而动它，等于把钱从业主手上转移给「这宗交易会成」的概率。它改不了容积率、改不了高度顶限、改不了额外买方印花税在第一天就烧掉的那5%地价，也改不了六个月的同意窗口。

它同样改不了对投票的人最要紧的那个数字。2026年一路走来，私宅价格是往上的，不是往下的；替代住房并没有因为底价降了12.87%而跟着便宜12.87%。业主在衡量这个更低的数字时，该拿它去对照今天买回同一个邻里要花多少钱——而不是去对照2月那个5亿500万元，因为那笔钱从来没有真正进过任何人的口袋。

宁静公园的私下协议程序将于9月30日上午11时截止。百泉大厦的公开招标10月7日截止。

地段面积、容积率、底价、单位数与落成年份均为销售代理公布、2026年9月16日见报的数据。发展商额外买方印花税处理方式引自新加坡国内税务局。历史集体出售价格、尝试次数与折让幅度为Property Soul于2026年9月8日的整理。所有每平方英尺容积率、百分比变动、每户平均数与楼面核对均为实算，非引用；每户数字为179户的简单平均，各户实际权益按份额值而有别。方法公开，绝不粉饰。