综合体项目，究竟值多少钱

综合体项目——一座直接坐落在商场与交通枢纽之上的公寓——是新加坡房产里最容易让人心动、却最难定价的东西。中介报出的经验法则是 20% 到 25%。买家点点头，然后照单全付新盘开出的价格。

这条经验法则并非毫无用处，只是从未被量化过。这项溢价其实是可以量出来的，而量它的方法很枯燥：找一个同镇、同为 99 年地契、TOP 年份与该综合体项目相差不过一两年的公寓，比较两者现在的成交价。做三次这样的对照，就会浮现一幅一致的图景——这幅图景对溢价而言，比销售说辞差；但比犬儒者的说法好。

三组匹配对照

以下每一对都是同一个市镇、同一种地契类型，TOP 年份相差不超过两年。数字是过去 12 个月 URA 记录成交的平均值，取自各项目在 EdgeProp 页面上公布的数据，读取于 2026 年 7 月 31 日。

换算到一套 1,000 平方英尺的单位上，义顺要多付 S$437,000，榜鹅多付 S$184,000，波东巴西多付 S$205,000。11% 到 32% 之间的这个跨度，就是整件事的关键：并不存在一个统一的「综合体溢价」。溢价的大小，完全取决于这个市镇还提供了什么别的选择。

为什么义顺的差距是榜鹅的三倍

义顺除了 North Park Residences 之外的选择，是一小批年岁已老、要搭巴士才到得了地铁站的 99 年地契项目。榜鹅除了 Watertown 之外的选择，则是一整片较新的 99 年地契存量——A Treasure Trove 有 882 个单位，而且它只是其中之一——当中很多步行就能到轻轨（LRT）站。这笔溢价买的不是商场，买的是替代品的缺席。

这有一个实际的后果。在替代选择稀薄又老旧的市镇里，综合体项目的定价就像是唯一的现代选项，差距因此很大。而在两百米外就有一个五年更新的可比项目的市镇里，差距会压缩到大约 10%——这个数字，其实很接近一个单纯「更新、地段更好」的公寓不论是不是综合体，本来就能卖到的溢价。

户型结构陷阱

项目平均 PSF 把不同大小的单位混在一起算，而小单位的 PSF 永远比较高。综合体项目的户型往往偏小——它们本来就是为了把一房、两房卖给单身人士与想要楼下就是商场的投资者而设计的。

义顺这一对清楚地体现了这个效应。North Park Residences 的最高成交纪录是 883 平方英尺单位的 S$1,983 psf；Symphony Suites 的最高纪录则是 1,023 平方英尺单位的 S$1,418 psf。那 32% 里，一部分是商场带来的溢价，另一部分，单纯是因为一个项目卖的小户型比另一个多。

要比较相同的房型数量，而不是项目平均值。如果你要买的是三房，就把两边的三房成交记录都调出来对比。表面的差距会缩小，有时能缩小三分之一。上表里的每一个数字都是项目平均值，都带着这个但书——它是一个筛选工具，不是估值。

这笔溢价，租金赚不回来

为这笔溢价辩护时，最常见的理由是租金。但只要碰到同一批页面上的回报率数据，这个理由就站不住了：

零、加 0.3、加 0.2 个百分点。综合体单位租得更快，租金的绝对金额也更高——但你多付的价钱，恰好和租金高出的比例相同，所以回报率最终落在同一个水平。Stacked Homes 的分析对比了十二个综合体项目与各自所在的邮区，得出了同样的结论：并没有清楚的「回报率更优」规律——Hillion Residences 与 The Poiz 在各自邮区里名列前茅，而 Wallich Residence 与 Marina One Residences 则在各自邮区里垫底。

说得具体一点：义顺一套 1,000 平方英尺单位多付的 S$437,000，需要每年多收约 S$17,000 的租金，才能维持同样 3.9% 的回报率。它大致就赚到这个数。不会更多。

这笔溢价实际带来了什么回报

同一份 Stacked Homes 研究里还有两个发现，该研究把综合体新盘与各自邮区在开盘前六个月的转售价格做了对比：

在开盘时，这项溢价远大于 20% 到 25%。他们测出的开盘差距包括 North Park Residences +66.2%、Pasir Ris 8 +65.7%、Sengkang Grand Residences +59.8%、Hillion Residences +58.9%、Bedok Residences +43.4% 与 Watertown +35.1%。十七个项目里有十三个，超过了各自邮区正常的新盘溢价水平。

到了转售阶段，这项优势是真实存在的，但很小。在 2011 年之后的成交中，综合体项目在获利时平均赚 16.6%，非综合体项目为 15.0%；在亏损时，综合体项目平均亏 5.7%，非综合体项目为 7.0%。

把这两点放在一起看，这笔交易的形状就很清楚了。你在开盘时付出 35% 到 66% 的溢价，其中大部分是标准新盘溢价加上商场溢价；市场之后会把它压回到第一张表里 11% 到 32% 的转售差距；而你手上最终握着的，是比路口那个公寓略好一点的上行空间，以及略软一点的下行风险。这是一项防御性的资产，而不是一项跑赢大市的资产。

销售说辞没告诉你的事

你买的是邻居也在用的设施，而他们没有为此付钱。步行可达范围内的每一位居民，都在使用同一个商场、同一个地铁入口，却没有付这笔溢价。这就为差距能拉多宽，设下了一个上限。

商场里卖什么，是业主说了算，不是你说了算。商场的租户组合由它的所有者决定，居民没有投票权。早期的一些综合体项目，就曾因为商场业态薄弱而被批评。

人潮本身就是产品的一部分。让商场维持得下去的人流，会一路涌到你的电梯大堂与停车场坡道。在市镇中心，这是每个周末都会发生的常态，不是偶尔才有的状况。

集体出售（en bloc）实质上难得多。商用分层地契、公共设施用途与层层叠叠的产权结构，让集体出售远比一块单纯的住宅用地复杂——如果你对一份 99 年地契的退场逻辑是寄望重建，这一点很关键。

下一个综合体项目，价格已经定了

Hougang Central（后港中央）综合用地已于 2026 年 1 月，以约 S$1.5 billion、折合每平方英尺土地价约 S$1,179 psf ppr 的价格，判给由凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）、凯德发展（CapitaLand Development）与 UOL 组成的财团——由 CICT 负责商业部分，CLD 与 UOL 的合资公司负责兴建约 830 套供出售的住宅单位，预展预计在 2026 年底举行（CapitaLand、EdgeProp）。

等它开盘时，「综合体溢价」会被拿出来当作定价的理由。正确的应对方式，不是否定这个理由，而是去找出后港自己的 Symphony Suites——那个同地契、同年份、就在几百米外的公寓——量出你被要求接受的差距到底有多大。

三句话讲完这套检验方法

1. 找对可比对象：同一个市镇、同样的地契、TOP 年份相差两到三年以内。不是同一个邮区——邮区里混着好几个不同的市镇。
2. 按房型逐一对比，而不是拿项目平均值互相比较，否则户型结构会给你算出一个根本不存在的溢价。
3. 检查回报率的差距。如果差距不到半个百分点，你就是在自掏腰包购买便利。这是一件正当的消费——只是称不上一项投资理由。

方法论公开，绝不含糊。

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资料来源：六个项目的成交 PSF、租金回报率、地契、TOP 年份与单位数量，均为各项目 EdgeProp 页面上根据 URA 数据发布的过去 12 个月数据，读取于 2026 年 7 月 31 日（North Park Residences、Symphony Suites、Watertown、A Treasure Trove、The Poiz Residences、Sant Ritz）。项目平均值混合了不同的单位大小，是筛选用的数字，不是估值。开盘溢价与转售表现的数字来自 Stacked Homes，其底层数据集早于 2026 年——请把方向性的结论视为可靠，但把具体数值当作对应年份的数据。Hougang Central 的地价与财团结构信息来自 CapitaLand 与 EdgeProp。百分比差距与金额数字均由 TRIBE 根据所引用的 PSF 平均值计算得出。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。本文仅供一般参考，不构成财务建议。CEA 注册编号 R000303I。