马场新镇将带动第10和第11邮区升值——只是别指望在你的时间表内

这个论点这个月随处可见，其中以合联（Realion，OrangeTee & ETC）首席研究员孙燕清（Christine Sun）在《EdgeProp》上的表述最为直接：马场新镇（Turf City）的转型——176公顷土地、最多20,000个新住宅单位、武吉知马近40年来的首批公共组屋——将推高第10和第11邮区的房产价值。新设施、新人口，再加上未来一批在隔壁买私宅的组屋提升者。这个论点的方向是对的，背后的数字也是真的。

但有两个数字值得比现在更多的关注。第一个是20到30年——这是市区重建局（URA）自己给出的全面建成时间表，比大多数人的整个持有周期还长。第二个是15.2%——第二幅马场新镇地段的容积率地价比第一幅高出的幅度，中间只隔了十一个月，连一间示范单位都还没开放。在这两个数字之间，才是这个故事诚实的版本：升值是真的，但它来得慢、已经开始被定价，而且不会平均地落在附近每一个业主头上。

实际上要建什么

规划本身来自URA对前新加坡赛马场地段的总体规划：以杜尼安路（Dunearn Road）和恩尼奥道（Eng Neo Avenue）为界的176公顷土地，将在20至30年内重建为约15,000至20,000个公共与私人住宅单位。这是近四十年来武吉知马首次兴建新组屋。整个新镇分为四个分区——跑马场（Racecourse）、鞍马俱乐部丘（Saddle Club Knolls）、丁宜山（Tinggi Hill）和马厩坊（Stables Commune）——保留22座历史建筑，包括1933年落成的大看台，且大多数住宅规划在距离地铁站10分钟步行范围内：今天有滨海市区线的第六道站，2032年前后还有跨岛线的马场新镇站。

这在核心中央区是件真正罕见的事：向一个原本以永久地契、有地住宅为主、几乎住满、除非集体出售否则几乎从不重建的地带，进行一次大规模、有统筹的新供应释放。

十年数据，算清楚再说

升值论依赖的是一组值得细读的URA价格序列。从2016年1–5月到2026年同期的十年间：

这组数据最常见的解读是「第10邮区的全新99年地契跑赢了永久地契，所以未来在第11邮区买99年地契的买家也会受益」。但年化之后，这个差距大约只有每年0.2个百分点——是真实的，但主要是入场价的算术：2016年99年地契的基数比永久地契低20%，基数低，百分比涨幅自然更快。这并不能证明99年地契比永久地契更能升值。

更有用的解读，是这张表里没有的东西。第11邮区根本没有全新99年地契的价格序列——因为一直没有全新的99年地契项目可买。它的全新永久地契板块十年只涨了约每年3.3%，大约是第10邮区的一半，而且成交量稀薄。这才是马场新镇真正的多头论据：不是地契的魔法，而是一个几十年没有新盘的邮区终于要有新盘了——而且入场价远低于隔壁的永久地契基准。

土地市场已经投票了

发展商并没有等设施建成才开始定价。第一幅马场新镇地段——现在的Dunearn House——于2025年6月由星狮地产、积水住宅和中建南洋以4亿9,145万元夺得，容积率地价每平方英尺S$1,410，九方竞标中的最高价。十一个月后的2026年5月，相邻地段由永泰控股与美罗联营体以每平方英尺S$1,625的容积率地价拿下，六方竞标——高出15.2%，而两次招标之间什么都还没建起来。

Dunearn House的预览价：两卧房从S$2,799 psf起（147万5,000元），三卧房从S$2,978 psf起，四卧房从S$3,030 psf起，7月25日开始接受订购。我们已经完整评过分——新项目计分卡（NPS）A级（7.6分），模型增长约每年4.7%——详见我们的开盘前评测。这里相关的一点更简单：第二幅地段15%的地价溢价，意味着下一个马场新镇新盘几乎不可能比第一个便宜。在这个新镇内部，先行者折扣是真实存在的，而且正在收窄。

提升者购买力是真的——但那是2040年代的机制

被重复最多的需求论据，是未来的组屋提升者：武吉知马数以千计的预购组屋（BTO）业主，最终会卖掉组屋、在附近购买私宅。这个机制是成立的——碧山、女皇镇和大巴窑周边的公寓市场正是这样被喂养起来的。但时间线值得算一算。鉴于地段位置，这批组屋普遍预期将纳入黄金地段组屋（PLH）模式，即10年最低居住年限（MOP）。如果首批BTO在2030年代初推出、2030年代中期竣工，那么第一批满MOP的转售——也就是第一波提升者——要到2040年代中期才会出现。

这不是否定这个论据的理由，而是把它归对档的理由：它是二十年后第10、11邮区需求的结构性支撑，不是下一个周期的催化剂。

谁真正吃到这波升值

第10和第11邮区的现有业主拿到的是慢版本：设施在几十年内分期落地、人口逐步增长、最终还有那批提升者。但同一份总体规划也是竞争供应——同一个邮区里多出15,000到20,000个更新的住宅单位，让未来每一个买家都有了老旧转售盘之外的选择。净效应偏向靠近地铁站、状态良好的房子，对那些要和新盘正面竞争20年的疲态旧盘则远没有那么友好。

进场新镇本身的买家手上的牌最强：他们以马场新镇今后大概率再也见不到的最低土地成本进场，增长故事在前方而不是身后。这是一个入场价论据，不是设施论据——大部分设施要在他们的持有期结束之后才会到位。

今天在附近转售市场支付「马场新镇溢价」的买家手上的牌最弱。如果卖方的开价已经把转型算了进去，你就是在为2040年代才到位的设施预先埋单——同时还要消化二十年的施工期。规划是公开的；问题永远是价格里已经反映了多少。

结论

方向是对的：一个176公顷的统筹新镇、一条新地铁线、成片保留的历史建筑、一代人以来武吉知马的首批组屋，会让第10和第11邮区变成更值得居住和持有的地方。幅度也算得诚实：第10邮区自己的十年纪录是新盘每年约6.3%–6.6%，马场新镇的第一个新盘正是对着这段历史定价的。但时间线才是纪律所在。如果你已经在附近持有房产，这是继续持有的理由，不是这个季度往开价上加的数字。如果你要进场新镇本身，论据在入场成本，不在售楼书的效果图。而如果有人要你在今天的转售价里支付明天的设施——那些设施还在10到20年之外，等待应该换来折扣，而不是加价。

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资料来源：马场新镇176公顷总体规划、15,000–20,000个住宅单位、四个分区（Racecourse、Saddle Club Knolls、Tinggi Hill、Stables Commune）、22座保留历史建筑、武吉知马近40年来首批公共组屋、20–30年建设周期及10分钟步行交通规划，见URA武吉知马马场新镇公告及URA发展总蓝图草案；跨岛线马场新镇站预计2032年前后启用，见陆路交通管理局跨岛线第二阶段公告。URA十年价格序列——第11邮区全新永久地契S$2,132→S$2,935 psf（+37.7%）、第10邮区全新永久地契S$2,285→S$4,224 psf（+84.9%）、第10邮区全新99年地契S$1,824→S$3,443 psf（+88.7%），2016年1–5月对2026年1–5月——及第10/11邮区升值论，见孙燕清（Christine Sun），合联（OrangeTee & ETC），《Why Turf City's transformation will boost property values in Districts 10 and 11》，EdgeProp，2026年7月9日——年化增长率根据其公布数据程序化计算。Dunearn House地价（4亿9,145万元／容积率每平方英尺S$1,410，2025年6月，九方竞标）及永泰—美罗地段（容积率每平方英尺S$1,625，2026年5月，六方竞标）见EdgeProp；Dunearn House预览指导价（两卧房从147万5,000元／S$2,799 psf起；三卧房从S$2,978 psf起；四卧房从S$3,030 psf起；7月10日预览，7月25日开始订购）见EdgeProp；其NPS评级及模型增长见我们的开盘前评测。黄金地段组屋（PLH）模式条款（10年最低居住年限）见建屋发展局。百分比及年化数据均为程序化计算；提升者浪潮的时间推算基于公开的MOP规则和典型建设周期，属示意性计算，并非预测。本文不构成财务建议。