印花税从头到尾：把 BSD、ABSD 和 SSD 放在同一条时间线上

新加坡对同一套房子收三种印花税。大多数买家是一次遇到一种、而且顺序还是乱的——买方印花税（BSD）出现在律师账单上，额外买方印花税（ABSD）在同一周变成一记震撼，卖方印花税（SSD）则在两年后才现身，成为他们卖不掉房子的原因。单独看，每一项都只是一个税率。放在同一条时间线上，它们是一种带四年尾巴的税，而那条尾巴才是决定一笔交易成不成立的部分。

以下就是完整的一条线，所有数字都在一套 S$1,800,000 的住宅交易上算出。方法公开，绝不含糊。

这条时间线

有四个日期是关键，而你真正付钱的只有其中一天。

• 第 0 天——行使购买选择权（OTP），或签署买卖合约。 BSD 和 ABSD 都在这一刻产生，SSD 的时钟也从这里开始走。不是在完成交易时，也不是在临时入伙准证（TOP）时。
• 第 14 天——缴付期限。 若文件在新加坡境外签署，则为 30 天。
• 第 6 个月——已婚夫妇 ABSD 退税窗口关闭。 不可延长。
• 第 4 年——SSD 的尾巴走完。 依据自 2025 年 7 月 4 日起适用的税率表。

以下所有内容都挂在这四个点上。

第 0 天：BSD 是累进的，不是单一税率

新加坡房产里最常见的算错，就是用一个税率乘以全部价格。买方印花税像所得税一样分级——价格的每一段按自己的税率征收（国内税务局）。住宅房产的级距自 2023 年 2 月 15 日起为 1% / 2% / 3% / 4% / 5% / 6%。

在 S$1,800,000 上的算法是：

也就是价格的 3.31%，不是 5%。实际税率爬升缓慢，永远达不到表面上的最高档：

有一条规则会抓住买到「便宜货」的人：BSD 按售价与市值中较高者评估。你谈到 S$1.75m，而税务局对该单位的估值是 S$1.8m，那你就按 S$1.8m 缴税。

第 0 天：ABSD 是一种针对「你是谁」的税

额外买方印花税是单一税率，叠加在 BSD 之上，完全由国籍以及你已经拥有多少套住宅房产决定。这些税率自 2023 年 4 月 27 日起未曾变动（国内税务局），2026 年财政预算案也没有调整。同样在 S$1,800,000 上：

注意这个量级。公民的第二套房，ABSD 是 BSD 的六倍。单是这一行，就足以解释为什么「拆名」（decoupling）会成为一门生意。

有两个机制比税率本身更伤人。第一是联名购买规则：两人或以上共同购买时，ABSD 按其中最高的适用税率、对全部价格征收，绝不按份额分摊。公民首购者与外籍配偶联名买房，不是付一个混合税率，而是整套房产按 60% 征税。第二，根据相关自由贸易协定，美国公民，以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的国民或永久居民，可获得与新加坡公民相同的待遇——这是一项退税，不是较低的税率，而且必须提出申请。

第 14 天：没人写进行事历的期限

印花税须在文件于新加坡签署后 14 天内缴付，境外签署则为 30 天。逾期的罚则并不象征性：逾期三个月内缴付的，罚款为 S$10 或应缴税额中较高者；超过三个月的，则是 S$25 或应缴税额的四倍中较高者。

在我们这套 S$1,800,000 的第二套房上，第 0 天的税额是 BSD S$59,600 加 ABSD S$360,000＝S$419,600。四倍的上限就是 S$1,678,400。产权律师按时缴付是例行公事，这也正是这一条很少真正咬人的原因——但它同时说明：永远不要在自己没有能力缴税的房产上签 OTP。

第 6 个月：退税时钟

已婚夫妇 ABSD 退税是这条时间线上最值钱的一个日期，也是最常被处理错的一个。若一对已婚夫妇中至少一方是新加坡公民，并以两人名义联名购买第二套房，只要在购买日起六个月内售出第一套住宅房产，ABSD 即可获退；若购买的是未落成房产，则以 TOP 或 CSC 中较早者起算六个月。退税申请须在售出日起六个月内提出。

有三点必须记牢。这个窗口不可延长，任何理由都不行，包括买家违约不完成交易。ABSD 仍须在缴付印花税时先付——退税是事后退回，不是豁免，所以那 S$360,000 无论如何都会先离开你的账户。而且期间夫妇双方都不得再购买任何其他住宅房产。

换句话说，这是一场用 S$360,000 押注「某一套房子能在六个月内成交」的赌局。2026 年第二季私宅转售有 3,813 宗成交（市区重建局）——市场健康，但对任何单一单位都不构成保证。

第 0 至 4 年：SSD，以及它为何咬得更紧了

卖方印花税在 2025 年 7 月 4 日从三年窗口延长为四年，每一档税率同时上调四个百分点（金管局）。该日或之后购入的房产适用新税率表：

有两个细节会决定真实个案。各档是按日历周年计算，而不是天数，而且正好落在周年当天的处置会归入较低的一档——税务局自己的例子就是 2025 年 7 月 7 日购入、2029 年 7 月 7 日售出，不需缴税。另外，时钟从 OTP 行使日开始走，而不是从完成交易日，这意味着一套在建单位在施工期间就把 SSD 尾巴烧掉大半。买一个第四年才竣工的项目，你在拥有它的第一天就几乎无税一身轻；买已落成的现房，完整的四年则全部摆在你前面。

组屋屋主基本上是被隔开的，但不是获得豁免：五年最低居住年限比四年的 SSD 窗口更长，所以等到组屋可以合法出售时，尾巴早已走完。

把整条线放在一笔交易上

一对新加坡公民夫妇，购入一套 S$1,800,000 的第二套房，并在第二年以同价卖出：

也就是在一个价格没动的市场里，以税的形式付掉了购买价的 35.31%——这还没算经纪佣金、律师费或任何一分融资成本。同一对夫妇如果是首购者、并持有超过第四年，只需付 S$59,600，其余为零：3.31%。

在这两个数字之间，房产本身什么都没变。变的是第 0 天的买家身份、房契上写了谁的名字、第一套房有没有在六个月内卖掉，以及持有了多久。这就是四个杠杆，它们分布在四个日期上，而每一个都在你签字之前就已经决定了。

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已声明的假设：S$1,800,000 住宅交易；BSD 按 2023 年 2 月 15 日起生效的住宅级距；ABSD 按 2023 年 4 月 27 日起生效的税率；SSD 按 2025 年 7 月 4 日或之后购入所适用的税率表；退出以同价模拟，因此不含任何盈亏。印花税按售价与市值中较高者评估，并向下取整至元。数字不含律师费、经纪佣金、房产税与融资成本。上述数字一律不预先扣除任何退税——退税是事后申请、事后获批，并须符合国内税务局的条件。本文为一般资讯，不构成税务或财务建议；交易前请向国内税务局或你的产权律师确认自身情况。可用 TRIBE 印花税计算器 算出你的确切数字。