纸面上通过了审批，却倒在现金这一关

伟杰和诗韵拿到了一封 126 万新元的贷款批准信。银行经理跑完压力测试，TDSR 还有余裕，告诉他们可以看到 168 万新元左右。他们看中了房子，谈好了价，付了订金。六个星期后，他们放弃交易，订金作废。

他们的收入没有任何问题。出问题的是资金的形态。他们有 31 万新元公积金和 9.5 万新元现金，而这笔交易需要 16.71 万新元的现金——不是存款，不是公积金，是现金。缺口 16.71 万减 9.5 万，等于 7.21 万新元，公积金再多也补不上。

伟杰和诗韵是说明性组合人物，并非真实客户。下方列明所有假设，每一个数字均为计算所得，而非估算。

批准信衡量的不是这件事

贷款批准只回答一个问题：在压力利率下，你能否负担每月还款。它完全没有回答，你能否凑齐走到交割桌前所需的那笔钱。

126 万新元贷款、28 年期，数字是宽裕的。伟杰 37 岁，月入 7,500 新元；诗韵 35 岁，月入 6,000 新元。以收入加权计算的平均年龄为 36.1 岁，距离贷款跨过 65 岁、贷款成数从 75% 掉到 55% 还有 28 年。

TDSR 上限是 55%。他们在具有约束力的压力利率下以 46.2% 通过。按实际支付的利率，这笔贷款占掉他们收入的三分之一。以银行采用的每一项标准衡量，这都是一笔轻松的批准。

那 25% 究竟从哪里来

没有人排序的部分是首付，而它并不是一个数字。在 75% 贷款成数下，剩余的 25% 分成两段，规则不同：

• 房价的 5% 必须是现金。不能用公积金。这是一道下限，无法替代。
• 房价的 20% 可用现金或公积金普通户口，比例不限。

在 168 万新元上，这是 8.4 万新元的硬现金，以及公积金获准覆盖的 33.6 万新元。伟杰和诗韵读到第二行就停下了。他们有 31 万新元公积金，感觉够了。

差了 2.6 万新元。那 20% 的一段不会缩小来迁就你的公积金余额——公积金覆盖不到的部分，全部转为现金。

没有人排序的那张账单

接下来是印花税。168 万新元的买方印花税按边际税级计算为 53,600 新元——首 18 万新元 1%，其后 18 万新元 2%，再其后 64 万新元 3%，再其后 50 万新元 4%，以及超过 150 万新元的那 18 万新元 5%。作为首次置业的新加坡公民，他们无需缴付额外买方印花税。

买方印花税须在行使购买选择权后 14 天内缴付。已建成房产的公积金报销在其后才到账，且须提出申请——这使它在到期的那一刻仍是一笔现金支出，无论之后变成什么。以下是全部需求，按实际发生顺序排列：

对比手上的 9.5 万新元，他们短缺 72,100 新元。他们的公积金既没有闲置也没有被误用——它只是上述四行中三行的错误工具。

他们实际能买的是什么

把同一个约束反过来算。固定公积金 31 万新元、现金 9.5 万新元，求出现金需求仍不超过 9.5 万新元的最高房价。

答案约为 118.8 万新元。在这个价位，5% 现金下限为 59,400 新元，公积金足以覆盖全部 237,600 新元的 20% 一段并有余，买方印花税降至约 28,400 新元。现金一栏几乎正好平衡。

168 万新元和 119 万新元之间的距离不是融资问题。这是银行愿意按你的收入借出的金额，与你的资产负债表能够完成的金额之间，49.2 万新元的差距。这是两个不同的问题，而批准信只回答其中一个。

真正能解决问题的做法

三件事，按对结果影响由大到小排列。

在筛选房源之前先算现金那一栏。现金需求大致等于房价的 5%，加上买方印花税，加上 20% 一段超出公积金普通户口余额的部分，再加上几千元杂费。这道算术两分钟就能做完，它应该发生在看房之前，而不是之后。

用 20% 那一段去核对公积金余额，而不是用总额。一个孤立看来可观的公积金余额，仍可能低于一个进取价位的 20%，而每一元缺口都会在最糟糕的时刻转成现金。

把买方印花税当作现金，即使它可以报销。报销是之后的事。交割不是。

这里没有任何深奥之处，也没有任何一条是这对夫妇可以商量的规则。5% 现金下限就是下限。印花税到期就是到期。他们唯一能控制的变量，是自己去看的价位——而那个价位，是照着一封从未衡量过他们能否完成交易的批准信定下的。

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组合人物案例。假设：新加坡公民夫妇，首套住宅，无未偿房贷，75% 贷款成数，28 年期，家庭月入 13,500 新元，公积金普通户口合计 310,000 新元，现金 95,000 新元。压力测试还款按 4% 中期利率下限计算；实际还款按 1.40% 固定配套计算。买方印花税依现行 IRAS 住宅税级计算。律师费与估价费为参考值。所有数字不含装修、家具及搬迁费用。

方法论公开，绝不粉饰。