你的组屋「赚了 30 万」——但真正是现金的只有 15.6 万

把旧屋以高出买入价 30 万元卖出，感觉就像银行里多了 30 万。扣掉贷款、强制性的公积金退款，和中介佣金后，真正落到手的现金可能只剩一半多。错误，在于用错了的那个数字去给公寓做预算。

By TRIBE Editorial · 24 June 2026 · 1 min read

你当年用 35 万元买下旧屋，如今以 65 万元卖出。所以你赚了 30 万元——于是很容易就围绕「手握 30 万可调度」去盘算公寓。这是我们看到组屋换房者最常犯的预算错误，而且不是个小错。等到卖出完成，真正以可花现金形式落进你银行账户的金额，可能仅及账面收益的一半多。其余是真实的——但它锁在你的公积金里，不在你钱包里。把这两者混为一谈，正是换房者在公寓上承诺过头、然后在交割时四处凑现金的原因。

那 30 万元去了哪里

「收益」是卖价减去你当年的买价。「现金」是卖价减去所有必须先从卖出款里支付的东西。两者之间隔着三项扣除，其中两项让人措手不及。

从 65 万元卖出款中	金额
偿还未清组屋贷款	−$180,000
公积金退款（本金 + 应计利息）	−$300,000
中介佣金（2% + 9% GST）	−$14,170
落袋现金	≈ $155,830

未清贷款，人人都料到。坑住换房者的是公积金退款，以及应计利息抬高它的方式。

公积金退款是强制的——而且逐年增长

你当年用于买屋的每一元公积金，在你卖出时都必须退回你的公积金——不是进你口袋（CPF）。而且你退的不只是当初取出的。你还要退应计利息：那笔钱若留在普通账户本会赚到的、每年 2.5%、按你持有旧屋的年数逐年复利的利息（公积金应计利息说明）。

在这个例子里，23 万元公积金本金加上 7 万元应计利息，意味着必须退回 30 万元。你持有旧屋越久，那个利息数字越大——一套持有 15 年以上的旧屋，单单利息就可能跑到六位数。这不是损失；钱是你的，会回到你的普通账户，可用于下一个家的首付。但它不是现金，也付不了公积金付不了的东西——这正是陷阱所在。

为何这道区别会毁掉公寓预算

当你买公寓时，有些费用必须以现金支付、公积金碰不了：

最低 5% 现金首付——180 万元公寓上是 9 万元。
你所买之屋的溢价（COV），若有（永远是现金）。
购买后 14 天内的印花税（转售可由公积金事后补偿，但时间上往往逼你先垫现金）。
装修、搬迁，以及你的现金缓冲。

所以读懂这笔卖出的正确方式，是两个分开的钱袋，而非一个：

落袋现金：约 $155,830——用于只有现金才能办的事。
退回公积金：$300,000——回到你的普通账户，用于首付中那 20% 以及公积金获准覆盖的印花税。

两者合计约为 $455,830 的下一个家购买力——一个健康的位置。错误不在总额；而在假设那整笔 30 万元「收益」都是现金，却在交割时发现其中只有约 15.6 万元才是。一个把这笔收益在心里预留给 20 万元装修的换房者，会突然在一张公积金付不了的账单上短缺 4.4 万元。

如何正确地给它做预算

在你承诺一个公寓之前，把组屋卖出拆成上面那两个钱袋，并对照每一个来衡量购买：

先把公积金的数算出来。用公积金退款计算器，得出你确切的「本金加应计利息」数字（CPF）。单单这个数字，就告诉你「收益」里有多少要回普通账户、而非进你银行。

现金需求配现金，公积金需求配公积金。确认你的落袋现金能覆盖 5% 现金首付、任何溢价、装修与缓冲——在你假设公积金扛起其余之前。如果现金这袋很薄，那才是约束，而非那个标价。

别把收益花两遍。同一笔 30 万元，不可能同时支付公积金退款、首付、装修和一趟假期。它的大部分只有一个任务：通过你的普通账户，转回下一个家。

你的旧屋很可能确实赚了 30 万元。只是要记得，其中相当一块正在悄悄地、在账面上，从一个公积金账户重新流向房产——而真正你能花的，只有扣掉贷款、退款与佣金之后剩下的那一点。

仅供一般参考，非财务建议。强制公积金退款（已用本金加每年 2.5% 应计利息）、最低 5% 现金首付，以及溢价的纯现金处理，均为公积金局／金管局截至 2026 年 6 月现行的规则，并依你个人的公积金使用情况与更改而定（公积金退款）。所有数字均为示意，依所述假设（35 万元买入、65 万元卖出、18 万元未清贷款、23 万元公积金本金、7 万元应计利息、2% + GST 佣金）演算；你的数字会不同——请向公积金局与你的银行核实。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。CEA 注册编号 R000303I。方法论公开，绝不带风向。