澳洲不收额外买方印花税。它改收「订阅费」。

三个澳洲项目——墨尔本的Cavallo，以及悉尼的Park Avenue Residences与The Kensington——本周末面向新加坡买家开卖，第一太平戴维斯将于9月19日及20日在voco Orchard酒店举办推介会。起价70万5000澳元。

海外房产的卖点几乎永远是同一句话：没有额外买方印花税（ABSD）。这句话是真的，也是这个周末你会听到的最没有用的一句真话。在澳洲，你才是外国人，而澳洲同样对外国人征税。区别不在于有没有这道关卡，而在于新加坡只收一次，澳洲年年收。

你根本买不了二手房

先说那个决定了其余一切的限制。自2025年4月1日起，外国人被禁止购买澳洲的既有住宅（established dwellings）。这项禁令原定执行至2027年3月31日，之后已延长至2029年6月30日（澳洲税务局）。许多2025年写成的指南至今仍沿用旧日期。

新建住宅、准新住宅和楼花仍然开放。所以，当三个项目被搬进新加坡一间酒店宴会厅推销给新加坡人时，那不是销售偏好，而是外国买家在法律上唯一能进入的那一块澳洲市场。下文所有内容，适用的都是你被允许购买的这一段——而这一段是新楼盘，也正是开发商利润与转手折价同时存在的地方。

前期账单，实算

外国买家在成交时会被三笔费用同时击中：人人都付的州转让印花税、在其之上的外国买家附加税，以及联邦的FIRB申请费。套用到本周末真正开卖的单位上：

附加税在新南威尔士州是9%——自2025年1月1日起签订的合约由8%上调（新州税务局）——在维多利亚州是8%，自2019年7月1日起未变（维州税务局）。两者都是叠加在普通印花税之上，而非取而代之。我们的印花税计算完全复现了新州税务局自己公布的100万澳元成交案例（3万9187澳元），也在三个不同价位复现了维州税阶，因此这套算术是可以核对的。

请留意，FIRB费用的行为像一道楼梯，而不是一个税率。Park Avenue的一房98万澳元，费用1万5600澳元；The Kensington的一房103万澳元，费用3万1300澳元。楼价多5万澳元，费用就多1万5700澳元。同样的悬崖在200万澳元处再出现一次：楼价多10万澳元，费用多3万1300澳元。如果某个单位的定价恰好贴近门槛，那么这道门槛比景观更值得你留意。

停不下来的那一部分

新加坡的额外买方印花税既狠且有尽头。公民买第二套住宅付20%，然后就结束了。澳洲的外国买家制度进门时较轻，之后按年收费，只要你还持有。

新南威尔士州按未改良地价征收5%的附加地税，而且——这一句值得读两遍——完全没有免税门槛。新州税务局说得很直白：「附加地税不适用免税门槛。无论你的房产地价多少，你都必须缴纳附加地税。」（新州税务局）该税率在2022年前为2%，2023至2024年为4%，2025年起为5%。维多利亚州的离岸业主附加税为4%，从5万澳元地价起征，并且在2024地税年度才刚从2%翻倍。

对于分层产权公寓，应税地价只是楼价的一小部分——是你那一户在整块地上的份额，而不是建筑本身。我们无法核实维州或新州分层产权单位的确切分摊公式，因此与其凭空杜撰，不如把不同假设下的打平点列出来。问题是：新州的附加地税要收多少年，才能抹平新加坡那7.6个百分点的前期差距？

所以在合理假设下，持有五到十五年之间的某个时点，澳洲买家交出去的钱就会超过新加坡买家——而且还会继续交下去。额外买方印花税是一次过路费，附加地税是一份订阅。

两个常见的误解

新加坡从来不曾获豁免新州附加税。在2023年2月21日至2024年4月8日之间，新州税务局曾认定其附加税制与八个国家的国际税务协定相抵触：新西兰、芬兰、德国、印度、日本、挪威、南非和瑞士。新加坡不在这份名单上，从来都不在。而这道窗口其后已被《2024年财政法修正（外国投资）法案》对所有人关闭，该法于2024年4月8日生效（澳洲联邦法律登记处）。如果这个周末有人向你暗示某种税务协定的说法，它既不适用于新加坡人，如今也不再适用于任何人。

空置的单位很贵。如果一套外资持有的住宅在一个空置年度内，有183天或以上未被居住、也未真正可供出租，就要缴纳年度空置费——而自2024年4月9日起，该费用是你所缴申请费的两倍。在Park Avenue的两房上，那是每年6万2600澳元，约新币5万6800元；三房则是12万5200澳元。对外国人而言，「锁上门就走」的度假公寓，是持有澳洲房产最昂贵的一种方式。

本文没有回答的问题

以上没有一句话是在说澳洲房产不好。悉尼和墨尔本的租金回报率普遍高于新加坡，入场门槛只是新加坡公寓的一小部分，而汇率风险是双向的。本文说的是更窄的一件事：出海的税务理由，远比「没有ABSD」所暗示的要弱得多；而且成本的形状不同，这一点对打算长期持有的买家影响最大。

还有三件事不在本文范围内，应当在签字前与澳洲会计师谈清楚：租金收入的澳洲所得税、非居民出售时的资本利得税，以及维多利亚州的临时楼花印花税优惠——后者可能降低墨尔本买盘的应税价值，并因此同步降低那8%的附加税。我们无法从维州官方一手来源确认该优惠的现行条款，因此刻意没有把它并入上表，故墨尔本的数字应按全额印花税情形阅读。

数据截至2026年9月16日。澳洲印花税阶与附加税率为2026至27年度现行标准；FIRB费用为2026年7月1日至2027年6月30日的收费表。按2026年9月14日汇率新币1元兑1.1027澳元换算。新加坡买方印花税与额外买方印花税依据新加坡税务局2023年4月27日生效的税率计算，情形为新加坡公民购买第二套住宅。方法公开，绝不含糊。