市镇纪录月月刷新，指数却月月在跌

本周的头条：红山一套四房式以每平方英尺1,466新元创下纪录，白沙则出现全镇首套百万新元五房式。都是真的，也都是常态——过去一年，市镇纪录每个月都在被打破，而官方指数已连跌两个季度。它们量的是两回事。

By TRIBE Editorial · 27 August 2026 · 1 min read

本周两条组屋头条：文东路（Boon Tiong Road）10A座的一套四房式以146.8万新元成交——每平方英尺1,466新元，红山（Bukit Merah）历来最高的尺价；白沙（Pasir Ris）530D座一套五房式DBSS单位则成为该镇首套跨过100万新元的五房式。两条都是真的。而它们成交的这个市场，官方价格指数已经连续两个季度下跌。

如果这组事实让你觉得矛盾，那说明纪录头条「起作用」了。它没有骗你，只是它衡量的东西远比听起来窄。我们把HDB完整的转售数据集拉出来，算给你看它有多窄。

8月已刷新的「市镇×房型」价格纪录

遍布11个市镇——截至8月27日已登记，对照2017年以来所有成交

≥8

每个月被打破的纪录数

连续至少13个月，贯穿一个下跌中的指数

−0.3%

2026年第二季组屋转售指数

连续第二个季度下跌，第一季为−0.1%

纪录并不是稀罕事

把2017年1月以来每一笔已登记转售——data.gov.sg上的239,061笔——全部跑一遍，逐月数一数有多少个「市镇×房型」组合创下全期最高价。2026年8月至今已有13个——宏茂桥、勿洛、碧山、武吉知马、金文泰、加冷/黄埔、白沙、女皇镇、淡滨尼、兀兰——外加11项新的尺价纪录，其中就包括让红山上头条的那套文东路单位。

13不是过热信号，而是一个正常月份。过去13个月，这个数字从未低于8，2025年11月更达到21——而这段时间恰恰包含了2026年两个负增长的季度。「市镇纪录被打破」不是关于周期的新闻。一个月两千多笔成交、价格停在历史高原附近，机制上必然月月有某个细分市场的边界被往前推一点。

讲周期的是指数，而它目前说的话与头条相反：第一季跌0.1%，第二季跌0.3%——约七年来首次连续两季下跌。两件事同时为真，而且每个月都同时为真，已经一年了。

一项纪录，只是一层楼上的一套房

纪录有多窄？创纪录的文东路单位位于第37至39层。同一座楼、同一个月，一套同样面积、同样剩余88年地契的单位在第4至6层易手——110万新元，每平方英尺1,099新元。

2026年8月，文东路10A座，四房式，93平方米，剩余约88年	楼层	成交价	尺价
纪录成交	37–39	1,468,000新元	S$1,466
同座同月	04–06	1,100,000新元	S$1,099

同一座楼，同一个月，差33%。白沙重复了同样的规律：530D座的百万纪录出现在第10至12层，115万新元；而同一梯队、同样105平方米的第1至3层单位，同月以92万新元成交。

换句话说，一项纪录定价的是一个非常具体的组合：最高的楼层、年轻的地契、门口的地铁站，有时还是一种几乎绝版的房型。它不会重新定价它楼下的单位，更不会重新定价整个市镇。

纪录到底由什么创造

8月这些创纪录的成交，大多数剩余地契在84至96年之间——刚满五年最低居住年限（MOP）、以近乎全新状态入市的单位。例外则从另一头证明了同一条规律：它们是稀缺性纪录。碧山165万新元的公寓式（Executive）纪录是一套162平方米的双层公寓（maisonette），HDB从1995年起就不再建这种房型；女皇镇的三房式纪录——剩余地契仅41年、成交1,040,888新元——是史德林路（Stirling Road）50号的组屋排屋（HDB terrace），历来总共只建过几百套。

所以纪录来自稀缺光谱的两端：成熟市镇里最新的存货，和再也造不出来的绝版房型。哪一端都不像决定指数基调的那套普通四房式。

中间的市场没有在动

与此同时，市场的中间段正在做指数说它在做的事。2026年8月已登记的四房式转售中位价是62.9万新元——对比2025年8月的62.7万新元。整整一年，纪录头条从没停过，中位价平得只剩舍入误差。8月整体中位价63.3万新元；中位尺价S$601，而第99百分位是S$1,217——纪录段生活在大约两倍于普通单位的边界上，边界和中间各走各的路。

百万新元层级是这条边界最显眼的部分：第二季有491套组屋跨过100万新元，在指数下跌的同时创下季度新高；8月至今已登记的成交中有8.0%达到或超过100万新元，高于7月的7.1%。顶部切片变厚、中间盘面持平，这不是矛盾，是构成：女皇镇、红山、加冷/黄埔越来越多刚满MOP的单位进入市场，大额成交的数量自然增加，但普通市镇里普通单位能卖多少钱并没有变。

哪个数字才是你的

指数被设计来回答一个问题：同类组屋的价格在涨还是在跌？它对市镇、房型和各种属性做了标准化，正是为了让任何一笔惊人的成交都无法撼动它。纪录回答的是另一个问题：某个细分市场里条件最优的那一个组合，刚刚清算出了什么价格？两者混淆，无论朝哪个方向，都会定错价。

如果你卖的是普通单位——中间楼层、中间地契、普通房型——你所在市镇的纪录不是你的可比成交。你的价格锚定在你自己那座楼、你自己房型最近几笔成交上，而这个锚过去两个季度已经下移了0.4%。按头条定价只会让你的房子多挂几个月，而买家签约之后才送达的那份估价，依据的也是楼座层面的可比成交，不是全镇历来最贵的那一单。

如果你卖的是边界存货——高楼层、刚满MOP、地铁旁，或真正的绝版房型——那么指数同样不是你的市场。你的可比成交很薄，你的买家很具体，而8月的数据显示这个细分市场仍在月月创高。

如果你是买家：一项市镇纪录并不意味着这个镇这个月变贵了。8月刷新了13项纪录，指数照样在跌。

资料来源：成交层面数据由HDB转售数据集（2017年1月至2026年8月27日已登记交易）经data.gov.sg计算得出；纪录成交及此前市镇高价见EdgeProp Singapore2026年8月25日报道；指数与百万组屋数据出自HDB 2026年第二季发布，详见本站第二季分析。2026年8月数据为截至8月27日已登记的交易；该月尚未结束，数字还会随后续登记增加。「纪录」以数据集2017年1月起的窗口为准。本文为一般信息，不构成理财建议。