四家行家为同一幅实乞纳地段估价。他们的预测，每间屋相差61万3000元。

市区重建局在9月29日推出东海岸路一幅住宅地段的招标，这是实乞纳一带大约十年来的第一幅。四家房地产咨询公司在一天之内公布了对最高标价的预测。它们从 每平方英尺容积率1,100元到1,650元 ——最高比最低高出50%，而两端的预测区间连边都碰不上。

换算成买家最终真正付钱的那个东西，这个分歧相当于这幅地预计容纳的85个单位中， 每间屋约61万3000元的地价 。行家们之所以谈不拢，原因和这幅地之所以特别，是同一个：它很小，而它之所以小，是因为一条交通规定。

决定单位数量的是面积下限，不是容积率

该地段由东海岸路两幅相邻的地块组成，合计5,503平方米（59,233平方英尺），容积率1.6，最大总楼面面积为 8,805平方米——约94,774平方英尺 ，99年地契。单看这些数字，这幅地能容纳的远不止85个单位。

真正把它封顶的，是一项招标条件： 最小平均单位面积100平方米 ，约1,076平方英尺。据Stacked Homes报道，这项条件是因为若以更多、更小的单位建满此地，可能带来交通问题。

算术很直接。把总楼面面积除以面积下限，这幅地最多88个单位。

这项条件拿走了这幅地本来能承载的大约三分之一的住宅。那是一个站得住脚的规划决定——东海岸路是一段拥挤的路，路口容量是实实在在的限制——但它的性质值得说清楚。在市建局把确定供应名单推高到9,320个单位、比十年平均高出超过50%的这一年里，这幅位置优越的地只会交付不到九十间屋，而真正的约束是道路容量，不是土地。

其中一幅地块还附带在SA2计划下发展长期服务公寓的选项，两幅地块可以合并成一个项目，也可以分成两个。这种弹性是真实的，也是预测如此分散的原因之一。

为什么没有人能为85个单位定价

以下是全部四份已公布的预测。

合登的上限，比博纳的下限还低 250元 。这不是对同一个数字的四个带误差范围的估计；这是对这幅地到底是什么东西的两种不同看法。

处在区间两端的两家公司都说明了理由，而他们争论的其实是同一个事实。Realion的郭进财指出，「较小的项目相比大型发展项目，可能缺乏规模经济」——示范单位、销售推广、打桩、地下停车场与管理处的固定成本，要分摊到85个单位上，而不是500个。博纳的黄秀莹则把同样的「小」读成溢价：「未来建在这幅地上的项目，很可能提供更大、更适合家庭的住宅，并可能吸引区内从有地住宅换小房的买家。」

两种说法都可能成立，而哪一种占上风是判断，不是计算。在成熟的东部郊区，近期并没有一个85个单位的地契政府售地结果可以作为锚点。

这个差距的代价很好说明。每平方英尺容积率550元，就是在每一平方英尺的建成楼面上多付550元。乘以94,774平方英尺，就是 5,210万元 。摊到85间屋上是 每间61万3000元 ；摊到面积条件所允许的88间上，是每间59万2000元——这还是在砌下第一块砖之前。

可比案例也指向不同方向

最接近的大型政府售地结果是上后港路地段，最高标价14.3亿元，即 每平方英尺容积率1,537元 ，约1,010个单位。这落在博纳的区间之内，远高于合登的区间。但那是一幅大十二倍的地，规模经济在那里是朝相反方向起作用的——所以把它读成85个单位地段的地板价，等于预设了行家们正在争论的那件事。

在需求端，Seaside Residences——最接近的近期地契基准——2017年以平均每平方英尺约1,700元推出，其单位转售均价约为每平方英尺2,368元。那是九年的市场变动，而不是关于一个85个单位的精品项目今天值多少的证据。

这次招标是一场价格发现，12月3日的截标会产生第一个真实的数据点。如果最高标价落在1,650元附近，那么按稀缺性定价的那几位是对的，买家应当预期开盘定价会反映这一点。如果落在1,200元附近，那么小型地段的规模惩罚，比市场一直以来假设的更大——这对市建局明年推出的每一幅紧凑地段都有意义。

如果你在关注东部，这意味着什么

不要把最终标价读成实乞纳价值的判决。 12月3日落槌的任何数字，都内含一个100平方米的面积下限、一项交通限制，以及一个其他地段都没有的服务公寓选项。它对任何东西都是糟糕的可比案例，包括下一幅东海岸地段。

如果你希望这里会有两房单位，不会有。 平均1,076平方英尺意味着户型配置是三房与四房。入门价格会由单位面积决定，程度不亚于由每平方英尺单价决定——实际上，这把这个项目推到了多数升级买家总价承受范围之上。

如果你在附近持有房产，有用的信号在12月出现。 四份横跨50%的预测，不包含任何关于你房产价值的信息。招标结果会包含一些。

如果你在追踪供应，留意它的形状。 头条上的计划是2026年确定供应名单9,320个单位，以及未来几年约60,600个单位的竣工储备。而逐幅地段的现实，包括位置优越却被道路容量封顶在85间屋的地块——一个很大的总量数字，与任何一条理想街道上稀薄的住宅供应，就是这样共存的。

方法

地段资料取自市区重建局现行政府售地计划地段清单，于2026年10月1日取得，其中列明东海岸路地段为0.55公顷、容积率1.6。8,805平方米的最大总楼面面积为两者之积；平方英尺换算采用每平方米10.7639平方英尺。100平方米的最小平均单位面积条件及其交通理由，依据Stacked Homes2026年9月29日的报道，该报道同时提及SA2服务公寓选项，以及两幅地块26,706与32,527平方英尺的面积。85个单位是该报道所载的预期数字；88则是本文依据总楼面面积与面积下限推算出的算术上限。

分析师预测、具名出处与引述的理由取自EdgeProp新加坡2026年9月29日的报道，该报道同时载有上后港路14.3亿元／每平方英尺容积率1,537元、约1,010个单位的结果，以及12月3日的截标日期。隐含地价为各预测乘以94,774平方英尺总楼面面积。每间屋的数字，是把5,210万元的差距分别除以85与88个单位。Seaside Residences的推出与转售均价引自该地段推出时的相关报道；应将其视为一个2017年地契项目走势的参考，而非85个单位项目的可比案例。

供应数字取自市区重建局2026年第三季初步估计文告，2026年10月1日：2026年下半年确定供应名单4,745个单位，全年9,320个单位，「比过去10年的年均水平高出超过50%」，以及包含执行共管公寓在内、未来几年预计竣工的约60,600个单位。中央区以外地段通常适用的85平方米最小平均单位面积，是市建局的常设条件，上表列出仅供对照；本地段的条件是100平方米。