他们买了楼花，却忘了渐进付款

一对夫妻把在建公寓的预算，都押在付款时间表「平缓的中段」上。结果发展商建得比宣传册快，付款阶段在十三个月内、而不是三十个月内接连到来，他们原本留给「以后」的现金，突然全变成现在就要付。这是一个复合案例，完整实算。

By TRIBE Editorial · 24 July 2026 · 2 min read

伟与惠——一个说明性复合人物，并非真实客户，以下数字均由列明的假设计算所得——每一步都做得很稳妥。他们在一个仍在施工的项目买下一个 180 万元的两房单位，付了 25% 的自备款，取了 75% 贷款，也仔细读了渐进付款时间表。他们从中记住的，是最令人安心的那一段：边建边付，中段很平缓。他们就照着这段平缓来做预算。十八个月后，他们却在悄悄地为一笔车贷再融资、向父母调一笔过桥款，因为楼建得比宣传册暗示的快，每一笔与它绑定的付款都提早到了。购买本身没有出错，出问题的是他们的现金流计划——它建立在一个他们无法掌控的时间表上。以下就是它断裂的确切位置。方法已公开，绝不含糊。

纸上的计划

渐进付款机制本身不是问题——伟与惠都懂。在他们这笔 180 万元、以新加坡公民首次购房的身份来看：

贷款：75% 贷款成数 = 135 万元；自备款 45 万元。
在贷款动用一分钱之前，先要付的：5% 订金（9 万元，且必须是现金）、八周内补足到 20%（27 万元），加上买方印花税 59,600 元——头两个月大约 419,600 元出门。
之后，贷款以「反向瀑布」方式接手：他们最后的 9 万元自备款用于支付 10% 地基付款的一半，其余全部由银行支付。

他们手上大约有 52 万元的现金加公积金。前期的 419,600 元虽紧但撑得过，付完还剩约 10 万元。他们对余下部分的打算是：剩下 9 万元自备款，加上逐月上升的月供，都靠储蓄、外加两笔他们预期会在那些阶段到来之前入账的年终花红来支付。在销售厅的时间表上——地基约在第 12 个月、上部结构各阶段分散在第二、第三年——这个计划有余裕。但计划里埋着一个假设：施工会慢慢来。

它实际断在哪里

它并没有慢慢来。承包商动作很快，而渐进付款是由经认证的里程碑触发的，不是日历日期——所以结构一快，账单就快。伟与惠原本在脑海里摊到两年半的那些阶段，在约 十三个月内接连落地：

里程碑	他们原本假设	实际到来	阶段付款	资金来源
地基（10%）	约第 12 个月	第 7 个月	18 万元	9 万自备款 + 9 万贷款
钢筋混凝土框架（10%）	约第 18 个月	第 11 个月	18 万元	贷款
间隔墙（5%）	约第 24 个月	第 14 个月	9 万元	贷款
屋顶（5%）	约第 28 个月	第 16 个月	9 万元	贷款
机电、水管（5%）	约第 32 个月	第 18 个月	9 万元	贷款
外部工程（5%）	约第 36 个月	第 20 个月	9 万元	贷款

两件事同时砸下来。第一，他们最后 9 万元的自备款在第 7 个月就到期，而不是第 12 个月——早在他们指定用来付它的两笔花红中的第一笔发放之前。这笔钱存在于未来的一张表格上；发展商却要它现在就在场。这就是整个紧张的一句话总结：他们拿未来的收入，去对一笔自己无权设定其时间的付款。

第二，由于利息只按银行实际拨付的金额计算，月度成本上升得比模型快得多。以年化 2.3% 的说明性浮动利率计：

到了……	已拨贷款	每月利息
地基（第 7 个月）	9 万元	约 172 元
钢筋混凝土框架（第 11 个月）	27 万元	约 518 元
屋顶（第 16 个月）	45 万元	约 862 元
外部工程（第 20 个月）	63 万元	约 1,208 元

他们读到的那种温和的「每月几百块」是真的——大约维持了四个月。到第 20 个月，他们每月要为一个还没盖好、既住不进也租不出的单位付大约 1,208 元利息，而这还是在现有住房开销之上。这些数字单看都不大。但压缩进十三个月、并且赶在用来覆盖它们的收入之前到来时，就成了一记紧箍。

这场紧张是什么——以及不是什么

值得说清楚，因为很容易得出错误的教训。伟与惠并没有资不抵债，房子也并非买不起。总金额正是他们签下的那些；机制说到做到。失灵的是时序安排——把现金流出的时间，对上现金流入的时间。他们把渐进时间表上的日期当成固定的、把收入当成确定的，而现实里时间表的日期随施工浮动、花红才是那个不确定的部分。

而且那个更大的数字仍在前头。一旦项目走到 CSC——法定完成——整笔 135 万元贷款就转为本金加利息，以 2.3%、25 年计，约为每月 5,921 元；若浮动利率到交房时漂到 4.3%，则接近 7,351 元。施工期的纯利息爬坡是宽限期，不是真正的月供。一个被 1,208 元阶段账单绷紧的家庭，对那笔从交房起跳的 5,921 元，已经收到一个不能忽视的警号。

你该拿这件事怎么办

从第一天起就把自备款留成流动现金——别把它押给某个里程碑。伟与惠这场紧张的唯一解方，就是一开始就备妥全部 45 万元自备款，而不是把最后一块排给某笔花红。渐进付款的阶段可能比销售厅的时间表提早好几个月认证；假设楼会建得快、而不是慢，把现金备着。

把时间表当成每个阶段都提前来算。做现金流规划时，把施工里程碑压缩、别摊开。如果这个计划能扛住所有上部结构阶段在十八个月内落地，那它轻松就能扛住慢工。如果它只在从容的时间表下成立，那它其实并不成立。

为完成时的月供做预算，而不是施工期的爬坡。施工期的每月约 1,200 元是容易的部分。真正决定你能不能持有这个家的数字，是交房时的约 5,921 元——而且它应当在比今天利率高出两个百分点的水平下仍然舒适，因为你的贷款余额与利率，恰好在同一时刻一起见顶。

你可以把自己的单位、贷款与时间表——包括一个更快的工期——放进新公寓购买规划器里跑一遍。渐进付款机制是真正有用的管道系统。它只咬那个照着宣传册暗示的时间表、而不是照着吊车实际交付的时间表来规划的买家。

本文为说明性复合案例，并非真实客户或交易；「伟与惠」代表一种常见处境。所有数字均由 TRIBE 依据列明的假设计算：180 万元购买、75% 贷款成数（贷款 135 万元、自备款 45 万元）、依 2023 年 2 月 15 日起生效的住宅税阶计算的买方印花税 59,600 元、由《住宅发展商规则》订定的十阶段渐进付款、反向瀑布拨付（先动用自备款后动用贷款），以及说明性的 2.3% 浮动利率（楼花配套挂钩 SORA，实际利率会变动；2026 年年中三个月复合 SORA 约在 1.07% 附近，参见 PropertyGuru）。5% 订金必须现金、公积金使用与贷款成数上限由 MAS、建屋局、公积金局与税务局订定，可能变动——签约前请核实现行条款。非财务建议。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监，也是 TRIBE 的联合创办人。本文仅供参考，不构成任何财务或投资建议。房地产代理理事会注册编号 R000303I。