他买了套 200 万的公寓出租——每月「亏」2,000 元。其中大部分是储蓄。

Daniel 是一个虚构合成人物——我们用投资者真正会问的问题、加上明列的假设和算清的数字搭出来的代表，不是真实客户。但他的问题是我们从盯着东海岸永久地契公寓的买家那里听到最多的一个：「在今天的低利率下，租金能盖住贷款吗？」 他看上一套 200 万的永久地契单位，打算付最低首付，然后出租。纸面上的答案看起来很残酷——这套房产似乎每月亏掉约 2,000 元。看仔细一点，这个数字大半是错觉。真实的故事更薄、更脆弱，也远比你想的更取决于利率接下来往哪走。

这是一个实算案例，所以下面每个数字都是算出来的，不是估的。重点不在于 Daniel 该不该买，而在于让你看清「租金盖住房贷」一旦拆开来，到底是什么意思。

前提设定

Daniel 以 $2,000,000 买入，永久地契，借到上限的 75%——一笔 $1,500,000 的贷款，分 30 年，留下 $500,000 的现金加公积金首付。他已经拥有自住房，所以这是第二套房产。这触发了多数首次投资者会低估的那一部分：

• 200 万的 买方印花税（BSD） 算下来是 $69,600。
• 新加坡公民第二套住宅房产的 额外买方印花税（ABSD） 是 20%——一笔 $400,000 的定额。

加起来，Daniel 在收到第一个月租金之前，就需要 $969,600 的现金和公积金。其中将近一半——那 $400,000 的 ABSD——除了换来拥有第二套房的权利之外，什么都买不到。真正卡住 2026 年投资房产的，是这道前期高墙，而不是每月的持有成本，值得在所有现金流数字之前先坐下来想清楚。

那幅吓退人的月度画面

Daniel 以约 1.6% 为这笔 150 万的贷款融资，这大致就是 2026 年 6 月最便宜的浮动配套所在，三个月复合 SORA 接近 1.1%。分 30 年，每月还款是 $5,249。

他以 2.6% 的毛回报 把单位出租——这是东海岸永久地契房产的市价，也正是转售项目评分卡在我们的马林百列与加东评测里点出的本区弱点。200 万的 2.6% 是 每年 $52,000，即每月 $4,333。再来是房东躲不掉的运营成本：

• 管理费（MCST）：这种大小的单位每月约 $400。
• 房产税：一旦出租，单位按更高的非自住税率、就其年值征税。年值约 $52,000，那是 每年 $8,560——每月约 $713。

合起来，每月支出是 $5,249 + $400 + $713 = $6,362，对着 $4,333 的租金。单位看起来每月流血 $2,029。这就是终结大多数这类对话的数字。它不该如此。

为何这「亏损」大部分是储蓄

房贷还款不是成本。其中一部分是利息——离开后再也回不来的钱——另一部分是本金，它偿还的是 Daniel 自己的贷款，并转化为净值。在一笔 150 万、1.6% 贷款的第一个月，拆分是这样：

• 利息：$2,000。
• 本金：$3,249。

那 $3,249 没有消失。它是 Daniel 在还给自己，在这项资产里累积所有权。所以读懂持有成本的诚实做法，是把本金剔出去，拿租金对着真正消失的钱——利息、管理费和房产税——来比：

租金 $4,333 − 利息 $2,000 − 管理费 $400 − 房产税 $713 = 每月 +$1,220。

在真实的经济基础上，这套房产每月现金流为正约 $1,220，而不是负 2,000。那个标题上的亏损几乎全是强制储蓄。Daniel 仍得每月自掏腰包补上那 $2,029 的缺口——无论它「算不算」成本，银行都要它那整笔 $5,249——但他补进去的，大半是进了他自己的净值，而不是付诸东流。

关键陷阱：这只在利率周期的谷底才成立

这里就是那薄薄一层开始咬人的地方。那 $1,220 的缓冲之所以存在，只因房贷利率正贴近它的底。利息是会动的变量，而且它往不利于房东的方向动。把同一套单位换成略高的利率来算：

• 在 1.6%，利息是 每月 $2,000 → 真实持有成本 +$1,220。
• 在 1.9%——某些预测为年底 SORA 路径画下的水平——利息是 每月 $2,375 → 真实持有成本 +$845。

继续往上推，缓冲就完全消失。租金在扣掉管理费和房产税之后，只能盖住利息盖到房贷利率约 2.58%。高过这个，房产就真正现金流为负——在 Daniel 已经在补的本金之上，每个月都额外花掉真金白银。作为参照，HDB 优惠利率是 2.60%，而银行固定利率在 2023–24 年大部分时间都远高于 3%。2.6% 的房贷不是什么遥远的情景；它大致就是这一轮周期开始的地方。随着 MAS 在七月会议检讨政策、SORA 又被普遍预期会从这里往上漂，Daniel 是在对持有成本最有利的那一刻买入——而它依然只是勉强为正。

这个实算案例真正说了什么

把它收回来，三件事同时成立，而且彼此并不矛盾：

前期成本才是真正的门槛——$969,600，其中 $400,000 是纯粹的 ABSD。这才是决定这笔买卖到底要不要摆上桌的数字。

每月的「亏损」大半是会计上的产物——$5,249 还款里有 $3,249 是本金，所以今天真正的持有成本是温和的正 $1,220，而不是一个 2,000 的窟窿。任何告诉你一套 2.6% 回报的公寓「每月亏 2,000」的人，都是把你自己的储蓄当成了亏损。

而这层利润薄如纸，且依赖利率。在融资之前，扣掉管理费和房产税后的净回报只有 1.93%。整个案例都押在借得便宜上；一旦移向 2.6% 的房贷——以近年标准而言再寻常不过——持有成本就翻为负。一套 2.6% 毛回报的永久地契东海岸公寓，是一项恰好能出租的保值与生活方式资产，而不是一台收入引擎。如果你买一套来出租，就抱着每月都要补本金的预期去融资，并把利息那一行按 3% 而非 1.6% 来做压力测试。

在 tribesg.com/rps 查看每个转售项目在基本面上的落点——包括租金回报。

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Daniel 是一个示意性的虚构合成人物，不是真实客户。假设：$2,000,000 永久地契转售公寓，75% 贷款成数（$1,500,000 贷款），30 年期，年利率 1.6%，2.6% 毛租金回报，每月管理费 $400，按约 $52,000 年值计的非自住房产税，以及公民第二套房产的 20% ABSD。所有数字均为本案例算出，截至 2026 年 6 月；仅供说明，不构成建议。印花税与房产税税率依据 IRAS 及 IRAS 房产税税率表。

Silas Tan 是 Huttons Asia 的区域总监，亦是 TRIBE 的联合创始人。他以 126,000+ 笔 URA REALIS 成交数据打造了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。CEA 注册编号 R000303I。