他们为锁住单位先买了公寓，结果多花了 4.3 万元

伟与珊蒂找到了心仪的公寓，在卖掉旧屋之前就买下了它——指望那 6 个月的 ABSD 退税。然后，旧屋卖不动。一则演算式的合成案例：一桩自信的换房，如何悄悄漏掉了 4.3 万元，而先卖的方案本可避免什么。

By TRIBE Editorial · 24 June 2026 · 1 min read

伟与珊蒂做了每个兴奋的换房者都会做的事。他们找到了那个公寓——高楼层、对的座向、一个他们笃定不会久留的单位——然后买了下来。他们盘算，旧屋会轻松卖掉，而已婚夫妻 ABSD 退税会在卖出后退还印花税。八个月后，退税保住了，但这桩换房悄悄花掉了他们大约 4.3 万元、是他们从没打算花的钱。这里头没有一分是坏运气，全是顺序。

伟与珊蒂是一个合成人物——一个由典型数字构建的profile，并非真实客户。假设均已列明；下面的演算是针对这些假设的真实计算。

$360,000

前期缴付的 ABSD

180 万元第二处房产的 20%

$32,500

为赶时限的折让

为赶 6 个月时钟降价 5%

$10,267

过桥利息

32 万元、5.5%、约 7 个月

那个计划，和他们没尊重的那个时钟

退税真实而慷慨：一对至少有一名新加坡公民的已婚夫妻，可在购买第二处房产后于 6 个月内卖掉第一处，从而讨回全额 20% ABSD（IRAS）。伟与珊蒂为他们 180 万元的公寓前期缴了 36 万元 ABSD，笃信旧屋会远在期限前卖掉。

错误在于，把一个取决于六个月内卖出的退税，当成像是有保证的。他们把旧屋挂在 68 万元——高于座栋里约 65 万元的近期成交——因为他们「不想把钱留在桌上」，也因为他们需要一个强劲的价格来让自己对那个公寓感觉良好。在上涨的市场里那份野心无害。在 2026 年第一季、转售指数下跌 0.1%、更多 MOP 旧屋上市之际，那是一次停滞（HDB via 99.co）。

月份如何漏钱

头三个月，定价过高的旧屋只引来寥寥的认真看房。到第四个月，他们同时背着两笔贷款——旧屋的，以及一笔在卖出款到账前覆盖公寓首付的过桥贷款，年利率约 5.5%（SingSaver）。到第五个月，ABSD 死线已经在望，盘算从「最好的价格」翻转成「任何能赶在期限内成交的价格」。

他们把旧屋降到 64.75 万元——比原始要价降了 5%——并在第六个月接受了一个报价。退税保住了。保住它的代价是：

这场拖延的代价	金额
为赶时限而降价（65 万元的 5%）	$32,500
过桥利息（约 32 万元、5.5%、约 7 个月）	$10,267
可避免的总代价	≈ $42,800

那 36 万元 ABSD 回来了。那 4.3 万元没有。而且它什么也没给他们换来——没有更好的公寓、也没有比一个有纪律的先卖方案本可拿到的更好的旧屋价。它纯粹是摩擦，完全由「先买后卖、再去死守一个市场已不再支撑的要价」所制造。

先卖会是什么样子

倘若伟与珊蒂先卖，同一桩换房跑得干干净净。没有 ABSD 要去找或讨回——公寓成为一次首购。没有超出一段短暂、可选空档的「两笔贷款同时背」的过桥账单。没有六个月的铡刀逼出折让；他们把旧屋定到市场、在头两周看房里稳住心神、让相互竞争的买家去设那个数字。他们的收益在承诺公寓之前就已落袋，所以他们清楚知道自己能花多少。

先卖所要求的取舍是后勤，而非金钱：两个家之间的一段空档，通常用几个月租房或一笔短期过桥来解决。伟与珊蒂本会付一笔临时租金——几千元——而不是一笔 3.25 万元的折让加 1.0267 万元的利息账单。那份不便就是代价，而它只是先买之便利实际花掉他们的一个零头。

一句话的教训

先买并没有让他们损失那 36 万元——退税尽了它的职。让他们损失的，是那 4.3 万元可避免的代价，它藏在「旧屋反正会卖掉」这个假设里。在一个不再只涨的市场里，那个假设正是昂贵的部分。如果你必须先买后卖，从第一天起就把旧屋定到能动，并为它卖不动的可能性做预算。对多数换房者，更便宜、更从容的一步，就是干脆先卖后买——把那 4.3 万元花在家上，而不是花在你买它的那个顺序上。

伟与珊蒂是示意性合成人物，并非真实客户。仅供一般参考，非财务或税务建议。ABSD 已婚夫妻退税及其 6 个月条件，为税务局截至 2026 年 6 月现行的规则，受条件约束并可能更改（IRAS）。过桥条款（年利率约 5–6%、至多 6 个月）与转售市场背景为 2026 年 6 月的情况（SingSaver、HDB 转售数据）。数字依所述假设（180 万元公寓、65 万元旧屋、5% 折让、约 32 万元过桥约 7 个月）演算。

陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监、TRIBE 联合创始人。CEA 注册编号 R000303I。方法论公开，绝不带风向。