你把组屋卖了 62 万。为什么到手只有 12 万。

案例推演：文中人物为综合虚构，并非 TRIBE 的真实客户；数字依据现行条例与真实成交数据计算。

Raymond 和 Pauline 一切都按常规来。他们在 2011 年以 42 万元买下一套成熟组屋区的四房式单位，办了组屋贷款，用公积金还了十五年。这个月他们以 62 万元卖出——账面盈利 20 万，一套保值有余的房子。所以当律师的结算单显示他们到手的现金约为 12 万元、而非他们隐约预期的半百万时，这感觉像是一种惩罚。它不是。这是公积金累计利息在做它本就被设计去做的事，而且在你挂牌之前就完全可以算清。以下是每一块钱的追踪。

Raymond 和 Pauline 是合成人物——由典型数字构建的画像，并非真实客户。假设已列明；下文的演算是针对这些假设的真实计算。

规则：你动用的钱仍在生息——而那笔利息你也欠

当你动用公积金普通账户（OA）储蓄买房时，你花掉的是本来会留在 OA 里、每年赚 2.5% 的钱。公积金的规则简单而一致：当你卖出时，你必须把动用的本金，加上它本会赚到的利息——即累计利息——退还回你的公积金。它适用于你用公积金支付的一切：首付、印花税与律师费、每一笔月供，以及任何购房津贴。你持有得越久，累计利息的数字就长得越大，因为它在复利。

关键的词是退还，不是扣除。这笔钱没有被税走或损失。它从售屋款项移回你自己的公积金，在那里继续赚 2.5%。但它落进的是你的公积金，不是你的银行账户——而这个区别，正是招牌上的价钱与你手中的现金之间的全部差距。

Raymond 和 Pauline 的数字，逐行来看

十五年间，他们以两股方式动用 OA。买入时，首付加印花税与律师费从 OA 提取了约 48,000 元。然后每月贷款月供——约每月 1,500 元，全数自 OA 支付——持续了 180 个月，又是 270,000 元。动用的公积金本金合计：318,000 元。

现在加上累计利息。买入时动用的 48,000 元，已经按 2.5% 复利了整整十五年；每一笔月供则从支付的那个月起复利。把整张时间表跑一遍，利息约为 79,000 元。所以成交时必须退还公积金的金额是 318,000 + 79,000 = 397,000 元。

对照这笔出售，现金账目便顺理成章：

一套 62 万的出售、一笔实打实的 20 万账面盈利，最终落得约 12 万元现金。没有任何地方出了错。那 397,000 元只是去到了规则一直说它会去的地方——回到 Raymond 和 Pauline 的公积金。

为何这不是它感觉上的那种损失

这个数字之所以刺痛，是因为多数人锚定在售价减贷款上，而悄悄忘了自己十年来一直在喂进这套房子的公积金。但在把 12 万当成「真实」结果之前，有三点值得记住。

第一，退款仍是他们的钱。这 397,000 元正躺在他们的公积金 OA 里，赚着 2.5%——一个比大多数现金储蓄更好的无风险利率。卖屋后他们的总头寸，大约是公积金里的 397,000 元加上现金 120,000 元，约 517,000 元，而不是 12 万。

第二，退款可以用于下一套房。如果他们再买，那笔 OA 余额可用于下一套的首付与月供。现金与公积金的分配，改变的是他们款项的形式，而非他们能否继续为自己置业。对换房者而言，这笔退款是下一次买入的原料，不是被锁在够不着之处的钱。

第三，累计利息是动用公积金而非现金的代价。他们当年得以在 2011 年买房而不必凑出 318,000 元现金，而这 2.5% 就是那份便利的成本。它正是若那笔钱留在原处他们本会赚到的同一个 2.5%——所以在公积金的口径里，他们打平了。不适感纯粹来自：退休的钱和能花的现金，不是同一回事。

这如何改变你的规划

累计利息退款无可避免，但被它吓到却并非如此——而坏决定往往就出在这个意外上。一个把下一套购房、装修或退休计划建立在「售价减贷款」之上的卖家，用的是一个可能高出 20 万、甚至 30 万的数字。

由此有两个实务动作。卖出前，调出你确切的累计利息数字——公积金会在你的结算单里显示你将欠还的本金加利息，而公积金退款页面解释了其机制——这样你拿来规划的，是你实际到手的现金数字，而不是一个猜测。如果你的目标是现金，要认清：一套持有已久、以公积金供款的组屋，在出售时会把它大部分价值转回公积金；那些卖屋后揣着大笔现金离场的人，通常是当初以更多现金支付购房、或正在缩小住房而不再买入的人。如果你已经年满 55 岁，再留意一个细节：退款会先用于把你的退休账户补足到所需存款额，只有余额才留在 OA——所以可提取的现金会再小一些。

Raymond 和 Pauline 没有损失 397,000 元。他们把它从一套房子移回了自己的公积金，正如这套制度的本意，而且他们仍然实现了真实的盈利。他们差点做的，是把下一步建立在一个永远不会以现金到账的数字之上。累计利息不是惩罚。在律师办公室里才头一次知道它，才是。

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资料来源：公积金局 — 动用公积金购房；公积金局 — 出售或转让房产时的公积金退款。OA 利率（每年 2.5%）与本金加累计利息的退款规则截至 2026 年 6 月；本金、累计利息与现金数字按所列假设计算。

Raymond 和 Pauline 是示意性的合成人物，并非真实客户。陈思乐（Silas Tan）是合登（Huttons Asia）的区域总监及 TRIBE 联合创始人。他以超过 12.6 万笔 URA REALIS 成交建立了转售项目评分卡（RPS）。本文仅供参考，不构成财务或投资建议。地产代理理事会注册编号 R000303I。