转售税自2006年起从未变过。当年它相当于一间组屋的17%，如今只剩6%。

转售税（resale levy）是新加坡房屋政策中极少数二十年未曾改动的数字之一。卖掉一间受津贴四房式组屋的家庭，在购买第二间受津贴组屋时须缴S$40,000——与2006年3月固定金额制度启用时完全相同。

但它周围的一切都变了。根据建屋局公布的成交档案计算，该制度生效后的头六个月，四房式转售中位价为S$230,000。到2026年7月，这个数字是S$625,000。转售税没变，被课税的那间组屋却贵了2.7倍。

转售税究竟是什么，谁真正要付

转售税的目的，是收回第二次房屋津贴中的一部分。建屋局的官方说法是，它「降低第二间受津贴组屋的房屋津贴」，从而让津贴在购屋者之间分配得更公平（建屋局）。

触发条件比多数人想像的窄。只有当两个条件同时成立时你才需缴付：你的第一个住所受过津贴，而你的第二个住所也受津贴。

所谓受津贴的第一个住所，包括向建屋局购买的组屋、使用公积金房屋津贴购买的转售组屋、向发展商购买的DBSS组屋或执行共管公寓（EC），以及通过选择性整体重建计划（SERS）或HUDC私有化取得的单位。所谓受津贴的第二个住所，则指向建屋局购买的新组屋、DBSS组屋，或向发展商购买的EC。

因此，离开受津贴组屋有三扇门，只有其中一扇设了收费站：

中间那一行是误解最多的地方。「不必缴税」并不等于省钱。二次购屋家庭不在公积金额外房屋津贴（EHG）的适用范围内——那是给首次购屋者的工具；多数二次购屋者唯一能拿到的，是S$15,000的进阶津贴，而且只限于从二房式搬到非成熟组屋区较大单位、家庭月入不超过S$7,000的情况。转售路线不必缴税，是因为根本没有第二次津贴可以收回。

它按你卖掉的房型计价，而不是你买入的房型

这一点每次都有人栽跟头。转售税的金额由你处置掉的房型决定，与你搬进去的那一间无关。

卖掉三房式、买入五房式预购组屋：S$30,000。卖掉五房式、换成三房式：S$45,000。转售税对你要去哪里毫不在意。若第一间组屋是以单身津贴购入，金额减半；而且它不计利息。

它的相对负担已下降约三分之二

以下是没有人公布过的部分。下列每一个数字都直接由建屋局在data.gov.sg上的转售成交数据集计算而得——2006年中位价取自2000年至2012年2月的档案，2026年7月取自2017年1月起的档案，均于2026年8月16日下载。2006年一栏取的是该年3月至8月共六个月的中位数——固定转售税生效后的第一个半年。

每一行讲的都是同一个故事。2006年，转售税吃掉组屋价值的百分之十几；2026年，只剩个位数。

换个方式说：若要让今天的四房式卖家承担与2006年相同比例的负担，转售税应为S$108,696；三房式为S$79,866；公寓式为S$129,310。这些数字与实际金额之间的差距，就是组屋价格上涨悄悄送给二次购屋者的那笔折扣。

也请留意如今相对负担最重的是哪一种房型。是三房式，占7.0%——较小的单位反而比公寓式卖家的5.6%承担更高比例。固定金额碰上不断拉开的价格阶梯，自然会产生这种倒挂。

这实际上改变了什么

它改变了转售税在换屋决策中的分量，也仅此而已。

二十年前，S$230,000的组屋要付S$40,000现金，是真正的阻吓——为了再喝一口津贴的水，交出资产的六分之一。今天同样的S$40,000，对应的是中位价已上涨S$395,000的组屋。作为不去申请第二间预购组屋的理由，它基本上已经失效。

但这并不代表第二间受津贴组屋理所当然是好选择。这条路真正的代价，是转售税从未涵盖的那些：重新计算的五年最低居住年限（MOP）、通常三到四年的建造等待期，以及——对Plus与Prime组屋而言——日后出售时的津贴回收条款，其规模远超转售税。这些约束在转售税原地踏步的同时不断收紧。若你正在权衡二次购屋者的预购组屋路线与转售组屋，转售税如今在时间成本面前已接近可忽略。

它在两端反而更重要。二房式灵活单位S$15,000对上S$372,000中位价，只占4.0%，而建屋局对乐龄人士购买的短租期二房式灵活单位还会进一步调低转售税，以反映所购租期较短。对一位缩小居所的年长者而言，转售税几乎无关痛痒。对向发展商购买EC的二次购屋者则恰恰相反：在2026年EC新规下，转售税须在购买时以现金缴付，而过去用来缓冲那段时期的延迟付款计划（DPS）已被取消。

它仍然必须以现金找出来

转售税占资产比重的下降，并没有让它更容易支付，原因在于支付方式。

它不能用公积金存款支付，也不能并入房屋贷款。只能是现金，或者从第一间组屋的售屋所得中扣除。

这个区别之所以要命，在于现金在售屋所得瀑布中的位置。假设一个家庭以S$650,000卖出四房式，尚欠贷款S$180,000，曾动用公积金S$200,000、累积利息S$62,000：

退回公积金的S$262,000是实实在在的钱，但转售税碰不到它。我们在另一个实例中追踪过这笔退款会长到多大、又如何让人措手不及。转售税只能从S$191,030那一行支出——而那一行同时还要支付下一间组屋的现金部分、装修与搬迁费用。

时间规则让情况更复杂。若你先领取第二间组屋的钥匙、之后才卖出第一间，转售税从日后的售屋所得中扣除，不足部分以现金补齐。但若你在领钥匙之前就卖掉第一间——这才是更常见的顺序——转售税必须在领钥匙时以现金缴付。那些已把售屋所得全数投入首付的家庭，往往是最晚发现这一点的人。

值得知道的边缘情况

2006年3月前的卖家。 若你在2006年3月3日前处置第一间受津贴组屋，适用旧制：按售价的某个百分比而非固定金额计算，并且会累积利息。那通常是一个性质不同、金额更大的数字。请直接向建屋局查证，不要套用上表。

单身津贴减半。 减半那一栏并非酌情优惠，而是适用于以单身津贴购入第一间组屋的情况。

用转售路线延后。 卖掉受津贴组屋、在公开市场买入转售组屋，是无限期延后转售税而非免除它，因为你尚未取用第二次津贴。这是一个真实的选项，值得拿它与你因此放弃的津贴一起计算。

诚实的读法

转售税如今是自固定以来阻力最小的时候——2006年相当于组屋价值的六分之一，今天只有十六分之一。它从未被调低，只是在组屋价格一路上行时原地不动。

如果转售税是你排除第二间受津贴组屋的理由，算术已不再支持这个判断。如果它是你在「先卖后领钥匙」路线上尚未以现金编列的一笔预算，那么它摧毁一个交割周的能力，与二十年前一模一样。

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转售税金额与适用条件依建屋局公布内容，截至2026年8月有效。中位转售价由建屋局公布于data.gov.sg的转售成交数据集计算而得，于2026年8月16日下载：2006年3至8月中位数取自2000年至2012年2月档案，2026年7月中位数取自2017年1月起的档案。中位数涵盖全部市镇与房型款式，未就剩余租期、楼层或组屋区结构作调整，因此2006年至2026年的比较同时反映了房屋存量的变化与价格水平的变化。你实际须缴的金额取决于你卖出的房型与曾取用的津贴——在编列预算前请先向建屋局确认。