按中位数，16个镇在涨。按同楼栋对比，22个镇在跌。

10月1日，建屋发展局公布了第三季的闪示估值：转售价格指数为202.4，下跌0.2%，而按建屋局自己的说法，这是「转售价格连续第三个季度下跌，此前2026年第一季与第二季分别下跌0.1%与0.3%」。

在同一段时间里，组屋转售的中位价是上涨的。涨幅不大——2025年下半年为630,000元，2026年4月至9月为635,000元，涨了0.79%——但它是涨的，而方向与本应衡量同一个市场的那个指数相反。

两个数字都是对的。它们会分歧，是因为中位数是关于「哪些房子成交了」的陈述，而指数是试图对「房子值多少」作出陈述。要把这件事判清楚，还有第三种办法，而完整的成交登记档案支持它：找出在两个时段里都卖出过房子的楼栋，然后问一个几近相同的单位发生了什么。那个估计值：−1.11%。

什么叫一个「对得上的楼栋单元」

把楼栋、街道、镇与房型的每一种组合取出来——比方说金文泰四道345号的四房式。只保留那些在2025年下半年和2026年4月至9月都至少有一宗成交的组合。剩下4,284个单元。在每个单元里分别算出两个时段的中位价，取每个单元自己的变化，再报告这些变化的中位数。

它不是一个特征价格指数，也不假装是。它做的事情是把地址与房型固定住，而这两样东西构成了一间房子比另一间值钱的大部分原因；同时它对那个会推动全国中位数的因素免疫：哪些镇、哪些房型刚好成交了。

把单元定义收紧，答案几乎不动：

四种设定，区间只有21个基点，而在每一种设定里上涨的单元都不到41%。跌幅的量级是温和的。在这个方法内部，它的方向没有疑问。

过去四年它都与中位数一致。今年不是。

这才是要紧的那个证据，因为对一个「对得上」的估计方法，最明显的反对意见是它存在系统性偏差——对得上的楼栋更旧、更薄，或者在别的方面不具代表性，所以它永远读出更低的数。如果真是这样，这个落差每一年都该出现。

把完全相同的构造跑在前面四个年度对上，窗口形状相同，都是同样的六个月对比次年的4月至9月：

在连续四年里，两种衡量方式在方向上一致，而其中三年，同楼栋对比读出的数字比中位数更高，不是更低。上涨楼栋的占比全程都在74%至86%之间。今年是40.8%，而方向第一次分开。

所以这个估计方法并没有向下偏。改变的是它所衡量的那个市场。

13个镇改变了方向

按镇分列，任一时段成交少于60宗、或对得上的单元少于20个的镇已剔除：

中位数把25个镇中的16个放在上涨。同楼栋对比把25个中的22个放在下跌。在同楼栋对比上为正的只有中区、马林百列与芽笼，而中区是用84宗与96宗成交支撑37个单元——薄到它那个+28.86%的原始数字只该被读成一句关于「哪些单位成交了」的话，仅此而已。

这个误差是有形状的。在成熟镇里，原始中位数是高估的——金文泰、大巴窑、勿洛、淡滨尼、加冷／黄埔在中位数上都读出正数，在同楼栋对比上都是负数。在较新的镇里，它反而是低估：三巴旺、裕廊西、义顺与盛港在中位数上看起来都比它们的同楼栋对比更差。结构误差的方向随着镇的成熟度而反转，这也是为什么一个全国中位数无法用单一的调整系数去修正。

跌幅坐落在短租约上

把同一个对比按成交当时的剩余租约切开：

同楼栋对比那一列是单调的，没有例外：租约越短，跌得越重，从−2.77%到−0.26%。原始那一列完全不单调，而且五个区间里有三个带着错的符号，包括最新的那批房子——中位数说+2.61%，同楼栋对比说−0.26%。

关于租约折价的水平，我们此前看过99年租约在60年时值多少。这里是它在过去一年里的变化，而它是这份数据里最干净的一道梯度。

是什么推动了中位数

两件事，而它们都不是价格。

在两个时段之间，成交中属于五房式、改良型或多代同住的比重，从29.07%升到30.51%。成交当时的中位剩余租约从71.6年降到70.9年。更多大房子卖了出去，所以分布的中间位置坐得更高，而房子本身的租约则略短了一点。

最简单的交叉检验是每平方米价格。它自身有它的问题，但至少在房型结构上，它比价格中位数要中立得多。在同样两个时段里，它的中位数从每平方米6,517元降到6,465元，−0.81%。按季度看，第三季对第二季，中位价从630,000元升到638,000元，而每平方米中位价从6,505元降到6,436元。那个产出「中位数涨1.3%」标题的季度，产出的是每平方米价格跌1.1%。

这个方法在哪里失效

一个诚实的失败，而它在稳健性检验里，不在主结果里。

提高每个单元所需的成交笔数，样本会迅速缩小，而到第四步，符号反转：

结果从4,284个单元一直稳定到266个单元。在两个时段各至少卖出四间房子的那67个单元上，它翻成了正数。那67个单元正是全国最大、最活跃的楼栋，所以一种读法是：最大的楼栋确实守住了价格，而其他所有东西都在下滑。另一种读法是：67个单元太少，承不住任何结论。凭这份数据我们无法在两者之间作出判别，而任何引用那个−1.11%的人都应该知道，这个数字过不了那一道特定的挤压。

这些数字该怎么用

如果你在卖房，请对着你自己楼栋、自己房型的最近几宗成交来定价，而不是对着你那个镇的中位数。在25个镇中的16个里，镇中位数目前指的方向与同楼栋对比所发生的事情相反，而在成熟镇里，它指的方向是偏乐观的。

如果你在买房，并且听说市场已经转涨，那么对截至9月的这十二个月而言，指数、每平方米价格与同楼栋对比三者都说不是。中位数是唯一说「涨」的那条序列，而它说涨，是因为成交结构向更大的房子偏移了。

如果你的房子剩余租约不足55年，软的地方就集中在这里——同楼栋对比−2.77%，对比85年以上房子的−0.26%。那道梯度多年来一直是结构性的故事；新的地方在于，它现在沿着整条租约曲线都是负的，而不再只是短端为负。

如果你在等一个底部，请注意成交量的表现并不像一个下跌市场：2026年4月至9月有13,599宗成交，对比2025年下半年的11,959宗。价格在成交量上升中缓慢下行，与价格在交易清淡中下跌是两种不同的处境，而它也不是通常会在任何一个方向的剧烈变动之前出现的那种形态。

方法

所有数字均直接从data.gov.sg上的建屋局转售成交完整登记档案计算，共241,920笔，涵盖2017年1月至2026年10月，于2026年10月5日抓取。抓取时2026年10月只有212笔登记，已从所有数字中剔除，剩下完整月份的241,708行。两个对比时段为2025年7月至12月（n = 11,959）与2026年4月至9月（n = 13,599）；两者之间留出的空档是刻意的，以免两个时段共用同一个季度。一个「对得上的单元」指镇、楼栋、街道名与房型的唯一组合，且在两个时段中都出现；每个单元的统计量是时段内的中位价，报告的数字是各单元比值的中位数，而收紧的设定则如表中所述加入楼层区间与以平方米计的精确面积。回溯序列把完全相同的构造套在前面四个年度对上，窗口形状相同。剩余租约由登记档案自身的remaining_lease字段解析并按表中所示分组；租约表中同楼栋对比那一列使用同一个单元定义，分别限制在各个区间内。任一时段成交少于60宗、或对得上的单元少于20个的镇已剔除，这只剔掉了林厝港。这是一个对得上单位的估计方法，不是配对家庭，也不是重复成交：同一个楼栋与房型里的两宗成交几乎从来不是同一间房子，所以正确的描述是「同一地址上几近相同的单位」，而它既不控制楼层、也不控制面积或单位型号，除了表中明言之处。登记档案没有买方字段，没有津贴数据，也没有公积金数据，所以文中任何内容都不涉及谁在买、净现金支出，或2026年7月28日取消15个月等候期所带来的影响。month字段是登记日期而不是成交日期，所以季度边界是登记边界，而近月数字会随补登记落地而向上修订；2026年9月仍在填充中。所公布的面积包含内凹空间与加建项目所增面积，这为每一个每平方米的数字都添了噪音。转售价格指数经过品质调整，无法从这份档案复现；202.4这个闪示估值、−0.2%这个变化以及所引述的那句话，来自建屋局2026年10月1日的闪示估值公布，而闪示估值会在当月稍后的完整发布中被修订。所有集中趋势一律用中位数，绝不用平均数。本文属关于转售登记档案的一般资讯，不构成针对你个人买卖的建议；做任何决定前，请向建屋局与公积金局核实政策、津贴资格、估值与贷款条件。