屋契回购计划卖掉19万元屋契。在建屋局自己的例子里，到手现金是2万5000元。

屋契回购计划（Lease Buyback Scheme，LBS）通常被形容为「释放组屋价值」的方法。「释放」这个词承担了太多工作。

在建屋局自己发布的示例中，一对同为65岁的夫妇把35年的屋契尾段卖给建屋局，售价S$190,000。其中S$25,000以现金形式到手。剩下的S$165,000进入两人的公积金退休户头，再以每月入息的形式，终身发放。

这不是计划的缺陷，这就是计划本身。LBS是一件穿着房地产交易外衣的退休入息工具，而几乎所有对它的误解，都始于先读了这句话的后半段。

你卖的到底是什么

建屋局买走的是屋契的尾段。你保留前段，而保留的部分必须足够覆盖最年轻的屋主到至少95岁。

这条规则设下的是下限；若你想少卖一些，可以保留更长。

资料来源：建屋局，Understanding the LBS。国家发展部已确认，实际保留的屋契「大致落在15至35年之间」（2026年2月12日书面答复）。

在往下谈之前先更正一点，因为这个说法流传得极广：LBS的售价按市价计算，不是按直线折旧。价格是申请时的组屋市值，减去保留屋契的价值，再减去欠建屋局的款项。2024年8月曾有新闻报道采用直线折旧的说法；建屋局提出后该报道已更正，国家发展部也把更正列入国会记录。直线折旧只适用于提前交还组屋时的补偿——那是完全不同的一笔交易。

几乎人人搞错的资格条件

房地产博客经常写「至少一名屋主」年满65岁。建屋局自己的页面说的正好相反。

• 所有屋主都必须达到合格年龄，目前是65岁——不是其中一位。
• 家庭月总收入S$14,000或以下。这个上限未曾调整。
• 至少一名屋主为新加坡公民。
• 所有房型，但不包括短期屋契组屋、HUDC单位与执行共管公寓。
• 名下不得同时持有私宅；非住宅私产不得超过一处。
• 所有屋主已在该组屋居住至少5年——黄金地段公共住房（PLH）为10年。
• 除保留的屋契外，还须有至少20年屋契可卖。

合格年龄与公积金入息提取年龄挂钩，详见建屋局2025年12月条款与条件。

资金流向的先后次序

钱按以下顺序走。这里没有任何一步可以自行选择。

1. 扣除。未偿还房贷、翻新提升费用、LBS法律与行政费用从总额中先扣。
2. 分配。净额按持有方式分配——两名联名屋主为各50%。
3. 强制填补公积金至指定要求（见下表）。
4. 现金提取，每户上限S$100,000。
5. 超出上限的部分回到公积金，把每位屋主填补至当年的全额存款。
6. 在那之后，余额才以现金保留，不设上限。

2026年1月1日至12月31日期间申请的指定填补要求：

这些数字随退休存款每年重设。2026年满55岁的会员，基本存款为S$110,200，全额存款为S$220,400（公积金局）。

把建屋局自己的数字算一遍

建屋局的示例：两名屋主同为65岁，联名持有，一间已供完的市值S$450,000的四房式组屋，剩余屋契65年。他们保留30年，把35年的尾段以S$190,000卖出。两人退休户头的起始余额分别为S$20,000与S$20,400。

每人都必须填补到S$110,200。因此缺口分别是S$90,200与S$89,800——S$190,000当中的S$180,000，在任何人看到一分钱之前就已经有了归属。

以一间市值S$450,000的组屋换来S$25,000现金——相当于资产价值的5.6%，代价是永久交出屋契的后半段。若当作房地产交易来读，这笔账很难看。若当作它真正的样子来读——一份S$180,000的终身年金，附带S$25,000现金回赠——那是另一回事。

为什么现金金额落差这么大

你能留下多少现金，取决的不是你的组屋，而是你的退休户头离门槛还有多远。固定建屋局那S$190,000的售价，只改动起始余额（本站依建屋局既定规则计算）：

最后一行的倒置，是这项计划最锋利的一处。已经达到退休存款额的屋主，每一块钱都以现金到手——而且完全拿不到花红，因为建屋局明文规定：无需填补者不获花红。计划为「不足」付费，对「有准备」不给分。

花红

要拿全额花红，家庭填补总额须达至少S$60,000。花红以现金发放，每户一生仅一次，且日后若把组屋交还建屋局也不会被追回。若所有屋主已达全额存款、但填补总额仍不足S$60,000，屋主可选择填补保健储蓄或配偶户头以达到门槛。

这些额度上一次调整是在2020年4月——所有房型一次性上调50%。此后未再变动。

你永久放弃了什么

建屋局的条款写得很直接，值得原文引用而非转述。

「屋主不得在公开市场出售该LBS组屋。」

关于能否反悔：

「……不可中止且不可撤销……组屋屋契无法恢复至原本的年限。」

除此之外：你不能整间出租，虽然三房式及以上可依现行规定出租空房间。未经建屋局书面同意，你不能转让、抵押或设定押记。申请另一间津贴组屋有5年等待期。购买私宅须在以LBS生效日起算的最短居住年限之后，而且你必须继续住在该组屋。

至于活得比保留屋契更久，建屋局的立场是你「不会流离失所」，并会依家庭支援、健康与经济状况安排适当住处。那是酌情处理的个案管理。它不是一项明文权利，也不应被当成权利来读。

到底谁在用

自2009年3月推出以来，约有16,000户家庭使用——其中约6,000户为单人家庭、7,000户为双人家庭（国家发展部，2026年2月24日）。约十分之九的家庭所得款项介于S$100,000至S$300,000。2021至2025年间，四房式的平均所得加花红超过S$200,000（国家发展部财政预算辩论，2026年3月4日）。

国家发展部不公布平均派发金额，理由是跨房型、跨保留年限的单一平均值没有意义。你在外面看到的任何「LBS平均派发额」，都是某人自己的算术，不是官方统计。

2026年，LBS本身没有任何改动

这点值得明说，因为这项计划常被当成正在改革中来讨论。2026年财政预算案没有任何LBS或住房变现相关调整，2026年3月的财政预算辩论也原样重述了这项计划。

真正改动的是乐龄安居花红（Silver Housing Bonus），2025年12月1日生效：合格测试由现金填补改为退休户头存款的净增加——可用公积金房屋退款支付——并为换购二房式或更小单位者额外增加S$10,000，上限提高至S$40,000（国家发展部）。如果你在比较变现途径，那才是动了的那一个。

诚实的结论

LBS适合一种很具体的人：想继续住在现在这间组屋、退休户头离存款额还差得远、且看重终身保证入息胜过流动性、弹性与遗产。

对其他人来说，上面的算术本身就是反对的理由。现金部分按设计就是小的，决定无法撤回，而资产不再像资产——它变成一项会折旧的居住权。换购较小单位能保住一间可出售的组屋，而且自2025年12月起花红更高。出租一间空房则什么都不必放弃。

这项计划不是陷阱。但它也不是「释放组屋价值」听起来的那个意思，而在建屋局自己的例子里，这两种读法之间的差距，值S$165,000。

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方法论公开，绝不含糊。示例中的数字为建屋局自身发布的说明；敏感度表格为本站依建屋局既定填补与花红规则、就不同起始余额所作的计算。退休存款与指定填补要求每年重设——套用前请查核当年数字。所有资料于2026年8月18日对照建屋局、公积金局与国家发展部来源核实。