利息抵消账户实付0.98%。六个月国库券付1.59%。

利息抵消账户是新加坡房贷市场里最被低调推崇的功能。把现金存进一个挂钩的存款账户，银行就停止对相应额度的贷款收息，而你的每一块钱依然是流动的。没有锁定期、没有招标、没有表格。听起来像是免费的午餐——过去三年里，它确实几乎就是。

但按2026年8月的利率，它不是了。产品本身没变，是利率环境在它脚下移动了，而算术现在指向另一边。认真算下来，1.35%房贷所对应的抵消账户，存款回报是 0.98%。而六个月新加坡国库券在8月4日的招标中，截标收益率是 1.59%。这个差距不是四舍五入的误差，而向你推销这项功能的人，不会用它来开场。

抵消到底怎么运作

新加坡有两家银行选择性地提供这项功能——渣打的 MortgageOne，以及汇丰。花旗则有一个相关结构，对挂钩存款支付房贷利率的一半。

决定一切的机制是那个上限。以 MortgageOne 为例，只有存款的三分之二能赚到房贷利率。剩下的三分之一按普通存款利率计息，目前是0.25%。那三分之二的合格部分同时以未偿贷款额为上限，所以存超过你欠的金额毫无意义。

于是标题是「用你的储蓄赚回房贷利率」，现实则是一个混合数字：

混合收益率 =（⅔ × 房贷利率）+（⅓ × 0.25%）

对一笔1.35%的贷款，结果是 0.98%。这个数字不随你存多少而改变——上限是按比例的，规模救不了它。

实算案例

以75万元贷款、25年期、利率1.35%计算，这大致是2026年8月最利落的浮动配套水平。月供是 $2,947，第一个月的利息部分是 $844。

顺着最右边那一栏读下来，这功能看起来棒极了。50万元存款把75万元贷款的实际利率从1.35%砍到0.69%——腰斩。这是宣传册主打的数字，而且它没有错。

它只是框错了。你要选的不是「抵消」与「不抵消」，而是把你本来就持有的现金放在哪里。所以问题不是贷款利率降到多少，而是那笔现金赚了多少。

没有人做的那个对比

同样的存款额，一年期，对比目前可得的无风险选项——8月4日截标收益率1.59%的六个月国库券，以及2026年8月储蓄债券第一年的1.46%。

把50万元放进抵消账户去对冲一笔1.35%的房贷，相对于滚动买国库券，一年成本约 $3,000。对比储蓄债券，第一年约$2,400，而储蓄债券此后逐年递增——十年平均是2.06%。

盈亏平衡点，以及它为什么重要

把抵消的混合收益率与国库券划上等号，反解房贷利率。抵消账户只有在你的贷款利率高于以下水平时才胜出：

2.26% ——对比1.59%的国库券 2.07% ——对比1.46%的储蓄债券首年利率

这两行就是整篇文章。三分之二的上限意味着抵消账户在结构上只值你房贷利率的约67%，所以你的房贷必须比无风险利率贵出一大截，把现金压在它上面才划算。

2023至2024年间，房贷在3.5%至4%，国库券自高位回落，这个条件轻松成立。到了2026年8月，配套利率从1.32%起、最便宜的固定利率约1.45%，没有任何一个新加坡银行配套跨过2.26%。这个条件不是收窄了，而是彻底不再成立。

有一个例外，而且相当扎心。建屋局优惠贷款利率仍是 2.60% ——新加坡唯一广泛持有、高于盈亏平衡点的房贷。它也恰恰是唯一无法挂接抵消账户的产品：MortgageOne 适用于私宅房贷，不适用于组屋银行贷款，更不适用于建屋局贷款本身。数学唯一成立的那个情形，正是产品排除掉的那个。

那你到底买到了什么

如果收益率这条路走不通，诚实的框架是：这个差距是价格，买到的是选择权。具体是三样东西。

即时可逆。提前还款容易做，难撤销。要把钱拿回来意味着一笔房屋净值定期贷款——几周的处理时间、贷款价值比上限、按你当时的收入重新做的总偿债比率评估，以及一笔锁定周期不同的第二笔贷款。而从抵消账户取款只是一次银行转账。对自雇人士，或任何收入评估未必能通过重新审核的人，这个差别值真金白银。我们在这里谈过银行到底怎么认收入。

没有到期阶梯。国库券锁住资金六个月，并在每次招标时强迫你按市场给出的收益率做再投资决定。抵消账户既无锁定期也无再投资风险。如果你那笔流动资金真的是下周二可能被叫走的应急钱，那么无论收益率如何，国库券都是错的工具。

摊还，不是利息。这一点最微妙，也最常被夸大。由于月供是固定的，抵消掉的利息不会进你的账户，而是转化为本金的减少。在30万元那一档里，首月本金偿还从$2,103升到$2,349。放在整个贷款期，这会缩短年限。这是真实的效果，但它不是额外的免费回报；它还是同一个0.98%，只是以减债而非现金的形式交付。别算两次。

拿这三样，去对比50万元余额上一年约$3,000的代价，然后做决定。对一个持有六个月开销、且必须随时可取的家庭，抵消账户站得住脚。对一个把卖房款先停放十八个月、边找下一套的人，它以另一个理由站得住脚——那笔钱需要能在一周内挪动。而对一个手握50万元真正闲置、短期内毫无用途的资本的借款人，每年花$3,000买他根本用不上的流动性，就只是一笔糟糕的交易。

更新后的经验法则

旧的那条——「有闲钱又有房贷，抵消账户想都不用想」——是为4%的世界写的。在1.35%的世界里，它需要被替换：

• 房贷高于约2.3%：抵消在收益率上胜过无风险资产。用它。
• 房贷低于约2.3%：抵消在收益率上输。只把必须保持即时流动的那一部分现金放进去，其余的买国库券或储蓄债券。
• 任何利率下：永远不要存超过你的未偿贷款额。超过上限的部分，你赚的是0.25%。

这些都不能说明抵消账户是个坏产品。它说明的是：这是一个流动性产品，只不过有三年时间被误认成收益率产品——因为在4%的环境下，它碰巧两者都是。利率下来了，两者之中只活下来一个。你要清楚自己买的是哪一个。

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文中利率截至2026年8月：六个月国库券截标收益率1.59%（2026年8月4日招标）、2026年8月储蓄债券首年1.46%／十年平均2.06%、建屋局优惠贷款利率2.60%、浮动配套自1.32%起。所有贷款数字按75万元本金、25年期计算。行动前请核实实时利率——盈亏平衡点会随之移动，而决定这件事的是盈亏平衡点，不是宣传册。

方法论公开。绝不粉饰。