八个租客合法到2028年。没登记的话，只有六个。

2026年1月15日，建屋局与市区重建局把出租入住人数上限的临时放宽再延长两年，至2028年12月31日（市区重建局、建屋局）。标题里的数字传得很远：八个无亲属关系的人，比原来的六个多两个。

有两个条件没有跟着一起传开。第一，对私宅而言，这个较高的上限不是自动适用的——必须向市区重建局登记，没登记的单位上限仍然是六。第二，这个上限计算的是屋里的所有人，不只是付你租金的那些人。

上限到底怎么规定，逐类看

联合文告的附录写得很清楚。这项放宽自2024年1月22日起适用，涵盖四房式及更大的组屋、相当于四房式或更大的组屋商业产业生活区，以及面积至少90平方米的私人住宅。

最容易绊倒人的，是附录自己的一条注脚：入住人数上限包括屋主与住户，以及租客。一间自住的四房式组屋若住着一家三口，只剩五个名额，不是八个。上限管的是屋里的人数，不是租约上的名字。

登记这一步

组屋这边的流程大家比较熟悉：业主必须在租约开始之前通过建屋局的电子服务取得批准。出租房间与整间出租都需要。

私宅这边的顺序则少人知道。任何业主都可以在完全不必登记的情况下出租给最多六名无亲属关系的人。要做到八人，面积至少90平方米的单位业主必须向市区重建局登记该房产，并等候通知确认该房产已获授权容纳八人。让八个人住进一个未登记的公寓，不是事后补办就能了事的行政疏漏；那个单位根本就未获授权。

两个部门也保留撤销的权力：一旦出现严重滋扰，批准或授权「将被撤销或失效」。八个成年人、更频繁的进出、不够厚的墙——撤销风险在业主之间并不是平均分布的，而决定你有多显眼的是邻居。

政府为什么这么做，以及这为什么关系到你的假设

理由是供应，文告里说得很直白：2023年至2025年间，公共与私人市场合计完工接近10万个住宅单位，2026年预计再有约21,000个。这波交楼压住了租金，却没有终结需求——所以上限继续放宽，而政府「将继续密切关注」，并明确表示会检讨2028年之后是否还有必要延续。

这是一项临时措施，已经延长过一次，并由制定者自己框定为有条件的。算到后面那笔账时，请把这个事实握在手里。

第七与第八张床值多少

一个示例，假设已列明，数字为计算所得。一间90平方米的三房公寓，以160万元买入，按房间出租。2026年年中的挂牌资料显示，普通房要价约900元、主人房约1,400元（Hozuko）——那是要价而非成交价，请当作区间的上缘。

多出来的两个人，一年值12,960元，约合0.81个百分点的毛回报。在新加坡的公寓上，这不是边际上的改善——这是「跑输定期存款的回报」与「大致覆盖2026年房贷利率的回报」之间的差别。

而这正是它值得被怀疑的原因。这份提升是真实的、合法的，却完全建立在一项到2028年12月31日就到期的授权上，除非它被第三次延长。用3.21%去支撑买入决定，等于买了一个2.40%的资产，外加一张两年期的附加条款。

另一侧的成本同样真实，却很少被计入：满员状态下单位损耗更快、边际那几张床的租客流动率更高、管理时间更多，还有滋扰投诉的风险——那个风险不是把授权调低，而是整个拿掉。

如果你正在读别人算出来的回报

如果一则挂牌的回报率是按八人算出来的，三个问题就能定案。单位是否至少90平方米——而那个面积是统一化后的数字还是旧的？它目前是否已在市区重建局登记，而这项登记在换手之后是否仍然有效，还是必须重新申请？以及，按六人算，这笔账还成立吗？

最后一个问题才是关键，因为那才是这个房产会退回去的上限。你对一间房子做的其他每一个租金假设，都是这间房子的属性。这一个是一份文告的属性。

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入住人数上限与登记规定引自建屋局与市区重建局2026年1月15日的联合文告及其附录。租金数字为示例，建立在已公布的要价与上文列明的假设之上，既非预测也非要约。方法论公开，绝不修饰。