私宅价格上涨1.4%。同一份文告里那个「成交量暴跌30%」，比较的是一个还没走完的季度。

两份初步估计在今早相隔数小时内先后公布。市区重建局的私宅价格指数在第三季上涨 1.4% ，为两年来最快的一个季度，并创下222.5的历史新高。建屋局的转售价格指数下跌 0.2% 至202.4，是自高点以来连续第四个季度回落。

市建局文告里的第三个数字——成交量「下跌约30%」——才是需要小心处理的那一个。它拿一个尚未走完的季度去比一个已经走完的季度；而上个季度，同样的算法指错了方向。

那个30%，比较的是两段不一样长的季度

市建局在文告里写得很清楚，只是这个括号在多数报道里都会被略去：「成交量（截至9月中）在2026年第三季共4,296宗，而2026年第二季为6,148宗。」

4,296是一个部分季度的数字。6,148则是一个完整季度的数字。两者相除得出-30.1%，这个数字确实在文告里，但它并不是在衡量市场放缓了多少。

上个季度的文告就是收据。7月1日，市建局第二季的初步估计写道：「成交量（截至6月中）在2026年第二季共5,420宗，而2026年第一季为5,413宗。」照字面读，这是一个持平的市场，上升0.1%。

7月24日第二季完整统计公布时，该季的实际总量是2,141宗发展商销售、3,813宗转售、194宗转手销售——合计 6,148宗 。相对第一季最终的5,413宗，真实答案是 上升13.6% 。

上个季度，初步估计涵盖了该季最终录得的88.2%。这个缺口是机制性的：买卖契约在成交后才登记，所以在初步估计公布当天，任何一个季度的尾段数据都是稀薄的。

把同样的涵盖率套到今早的4,296宗上，第三季正朝着约 4,870宗 的方向走。相对第二季的6,148宗，那是大约 -21% 。直接拿两个部分季度的数字对比——4,296对5,420，同口径比同口径——得到的是同一个答案： -20.7% 。

所以成交量确实跌了，而且跌得不轻。少掉五分之一是实实在在的收缩，不是四舍五入的假象。但头条数字把它夸大了大约一半，而且这个修正，在10月23日最终数据出来之前，用市建局自己的数字就能算出来。

那个价格数字究竟在说什么

1.4%是2024年第四季以来最强的单季涨幅，而且它并不是全面的。

有地住宅做的功，大约是其他所有板块的两倍；而在非有地住宅之内，是单一个板块撑起了全部。中央区以外上升2.2%；其他中央区变动0.2%，属于噪音；核心中央区则下跌。黄金地段是这个季度私宅市场里唯一变便宜的板块。

这与新盘市场一直呈现的形态一致。Amberwood at Holland在9月下旬开盘周末以每平方英尺3,019元售出11%的单位，是一年来最弱的核心中央区开盘；而郊区新盘则卖得动。在成交量少掉约五分之一的情况下，中央区以外仍录得2.2%的季度涨幅，说明还在成交的买家，集中在市中心之外。

板块细分是这份文告里最软的数字。在第二季初步估计与第二季最终数据之间，市建局修订了其中每一项：有地住宅由2.6%改为2.5%，核心中央区由2.0%改为1.8%，其他中央区由-1.4%改为-1.2%，中央区以外由-0.2%改为-0.1%。整体数字则稳守0.5%。头条数字通常挺得住；细分数字会动。

公共组屋市场正在做完全相反的事

把两份文告并排放，它们是彼此的镜像。

建屋局的指数自2025年第三季以来每个季度都在下跌，由203.7降至202.4——一年累计 0.64% 。在同样这四个季度里，2026年第三季的已登记转售量达到7,417宗，按季上升19.9%，是2017年以来39个季度中第四重的一个季度。

一个市场在较薄的成交上向上重新定价。另一个市场在消化沉重的成交量，价格持平到略低。两个市场都在正常运作，只是处在同一个周期的不同位置。

真正值得记住的，是两个指数之间的差距。两者都以2009年第一季为100。私宅现在是222.5，组屋是202.4——差距 20.1个指数点 ，而一年前是11.4点。四个季度之内，两个市场拉开了8.7点，这是2009年以后的序列中最快的一次背离。

对任何打算从组屋换到私宅的人来说，这个差距就是全部的故事，而它整年都在朝不利的方向走。

这些数字该怎么用

如果你在卖私宅 ，指数创下新高，而你所在的板块多半没有。在按1.4%定价之前，先确认自己在三个区域中的哪一个。如果你在核心中央区，适用于你的数字是-0.1%。

如果你在买私宅 ，成交量下跌伴随价格上涨，通常意味着挂牌变少，而不是买家变积极。那是一个可选范围更窄的市场，不是一个更热的市场。这也是单独一个急售卖家就能定下整栋楼比较价的条件，所以单位与单位之间的价差，很可能比平时更大。

如果你正从组屋升级到私宅 ，这个季度的算术又变差了一点——你的组屋在一个下跌的指数里，而你要买的东西在上涨。1.4%的一个季度不构成任何赶时间的理由，但一个在一年内扩大了8.7点、现已达20.1点的差距，是真实的趋势，不是噪音。

如果你今天在任何地方读到那个成交量头条 ，把警觉程度减半。市场收缩了大约五分之一，不是三分之一，而10月23日的最终数字会这么说。

方法

私宅价格指数数据取自市区重建局2026年第三季私宅价格指数初步估计（2026年10月1日发布）及其附录A的指数数值表。前一季数据取自2026年第二季初步估计（2026年7月1日）与2026年第二季完整统计（2026年7月24日）。第二季与第一季的最终成交总量，为该文告所公布的发展商销售、转售与转手销售三项之和（第二季2,141 + 3,813 + 194 = 6,148；第一季2,013 + 3,225 + 175 = 5,413），不含执行共管公寓。长期指数序列为市建局数据，取自新加坡统计局Table Builder M212261，涵盖1975年第一季至2026年第二季，并附上2026年第三季初步估计。

组屋指数数值取自建屋局转售价格指数表，涵盖1990年第一季至2026年第三季初步估计，于2026年10月1日取得。组屋成交量由data.gov.sg上全部241,710宗已登记转售记录计算得出，涵盖2017年1月至2026年9月，于2026年10月1日取得。那些是登记日期，会滞后于实际议定成交的日期，而该档案在取得之后仍会继续收到记录——同一个数据集昨天为2026年第三季返回7,304宗，今天返回7,417宗，因此这个数字应视为下限。

两个指数都经过品质调整，并共用2009年第一季等于100的基期，这正是20.1点的差距可以同口径比较的原因。初步估计属于初值；市建局将于2026年10月23日公布第三季完整统计。约4,870宗的推算，是今早的4,296宗除以上一季88.2%的初步估计涵盖率，属于依据单一季度先例所做的算术推算，不是预测。