你的房产愿意用房贷利率借钱给你。能借多少，由公积金决定。

房产净值提取贷款（MWL）是多数新加坡家庭这辈子能拿到的最便宜的一笔借款。三条金管局规则决定额度上限——最容易被忽略的一条是：多年前投入这间房产的公积金，会被当作仍未偿还的贷款，一元一元地从上限里扣掉。

By TRIBE Editorial · 22 August 2026 · 2 min read

三个月复合SORA停在1.12%附近，最便宜的固定利率房贷广告价从约1.32%起（PropertyNet）。对照之下，6%的无抵押个人贷款像是另一个资产类别——事实也确实如此。于是浮现一个多数业主从没问过的问题：如果市场上最便宜的钱是以住宅抵押的，而你本来就拥有住宅，你能不能拿它来借？

可以。金管局称之为房产净值提取贷款（mortgage equity withdrawal loan，MWL），它是一项受规管的产品，在住宅房贷规则里有自己的章节（金管局）。几乎没有人算得准的是额度。三条规则决定上限，而第一条会扣掉一笔你多年前花出去、且永远拿不回现金的钱。

先看谁在算数之前就出局

MWL是以你已持有的住宅房产价值作抵押的贷款。金管局把贷款年限上限设在35年，并指出按揭偿还比率（MSR）不适用于MWL——理由值得读两遍：MWL不能以组屋办理，也不能以仍在最低居住年限内的执行共管公寓办理。

所以这篇文章不是写给组屋屋主的。如果你的家是组屋，里面的净值无法以这个利率借出，没有例外。适用的市场是私宅业主——而且按同一份金管局说明，个人、独资经营者与空壳公司适用零售待遇，其他法人借款者则不适用。

规则一：公积金被当作债务计入上限

金管局的原文是这样写的：对个人而言，MWL——连同以同一住宅房产作抵押的任何贷款未偿余额，以及已动用的公积金款项——必须落在适用的贷款价值比（LTV）上限之内。

把中间那一段慢慢读一次。你当年提取来买房的公积金，加上累计利息，并不是贷款。没有人向你收取月供。它不会出现在你的信用局纪录上。但就这条上限而言，它与你的房贷并列，一起吃掉额度。

设一位业主，私人公寓估值180万元，房贷未偿62万元，投入购屋的公积金本金加累计利息为31万元。名下没有其他房产，也没有其他房贷。

	金额
估值	S$1,800,000
75% LTV上限	S$1,350,000
减：房贷未偿	−S$620,000
减：已动用公积金	−S$310,000
MWL上限	S$420,000

若没有这条公积金扣减，同一位业主看到的会是S$730,000。公积金那一行让他损失S$310,000的借款能力——一元对一元，分毫不差。最受这条规则影响的，恰恰是那些做了「稳健」选择、用公积金积极提前还款的家庭。

规则二：第二间房产几乎把上限砍半

这些LTV上限适用于2018年7月6日或之后提出的MWL申请，而且不是单一数字：

其他住宅房产上的未偿房贷	LTV上限
没有	75%
一笔或以上	45%

同一位业主、同一间房产，但他名下另有一间投资单位仍在还贷。上限降到180万元的45%——S$810,000——算式变成：

S$810,000 − S$620,000 − S$310,000 = −S$120,000。

不是额度变小，是根本没有额度。现有房贷加上公积金本身就已经超过上限，没有任何可提取的空间。

这把直觉整个颠倒过来。房产投资者——账面净值最多、最有理由需要流动性的那群人——才是被这条规则挡得最死的。触发条件是另一间房产上有未偿房贷，而不是拥有该房产；一间已还清的投资单位并不会计入。

规则三：总偿债比率在50%这条线上失效

总偿债比率（TDSR）适用于身为个人的MWL借款者。但有例外：

若MWL金额连同以同一房产作抵押的任何其他未偿贷款，为该房产当前市值的50%或以下，则不适用。

金管局给了自己的示例：黄太太的房产价值200万元，想申请30万元的MWL，该房产上另有15万元贷款。两笔贷款合计为估值的22.5%，因此她的TDSR根本不必计算。

现在把我们这位业主放进同一个测试——并留意里面缺了什么。

豁免测试只衡量贷款。已动用的公积金在LTV测试里，却不在TDSR测试里。这个不对称制造出一道没有人会宣传的门槛：

	金额	贷款÷估值	是否计TDSR
借到上限	S$420,000	57.8%	需评估
借到50%这条线	S$280,000	50.0%	豁免

最后那S$140,000的借款能力，是最贵的一段。一旦跨过去，银行就必须以中期利率下限（而非你实际支付的利率）按55%的TDSR上限评估整个家庭。以20年期S$420,000的MWL计，压力测试月供为每月S$2,545，实际月供则为S$2,105——而现有房贷会被一并压力测试，为S$3,757。合计S$6,302的受评偿债额，在计入任何车贷或信用额度之前，就需要约S$11,459的月收入才能守住55%。

停在S$280,000，上述评估一项都不会发生。

这笔钱实际值多少

以上种种的重点在于：另一端的利率是房贷利率，不是消费信贷利率。以免TDSR的S$280,000计：

融资方式	利率	年期	每月	全期利息
MWL，房产抵押	1.9%	20年	S$1,403	S$56,780
MWL，房产抵押	1.9%	15年	S$1,789	S$42,013
装修贷款	4.5%	5年	S$5,220	S$33,203
无抵押个人贷款	6.0%	7年	S$4,090	S$63,593

这张表带出两件事，方向刚好相反。

月供的差距是决定性的——同样借S$280,000，S$1,403对S$4,090。这正是它的全部吸引力；对一个面临真实大额开支的家庭而言，这不是小事。

但看全期利息那一栏。摊到20年，这笔「便宜」的贷款要付S$56,780，只比6%的个人贷款少S$6,813——因为年期悄悄把利率让出来的好处又拿了回去。缩到15年，节省才是真的：S$42,013。利率是真正的优势，年期则是它被花掉的地方。

什么情况下会出事

三种失败模式，大致按发生频率排序。

你把无抵押风险换成了自己家上的一道抵押权。 个人贷款出问题是信用问题；MWL出问题是收楼问题。贷款方持有的登记抵押同时支撑原有房贷与提取出来的金额。这正是利率之所以如此低的原因——而且它不是脚注。

这笔月供会跟着你进入往后每一次申请。 MWL就是债务。你下一次买房、再融资或延长任何借贷时，它都计入TDSR。为了凑第二间房产的首期而提取净值的业主，经常在事后发现：提取本身已经吃掉了新购置所需要的偿债空间。

你借的是今天的估值。 三道上限全部以当前市值计算。在市场高点借到顶，日后重估可能让整体融资额度贴近上限，正好在你最需要选择空间的再融资时刻把选项收窄。

诚实的总结：在2026年的新加坡，MWL是私宅业主能拿到的最便宜的大额贷款，而它的额度与其说取决于你的房产值多少，不如说取决于你已经往里面放了多少。在找银行之前，自己先做一次减法——估值×75%，减房贷未偿，减公积金本金与累计利息。如果那个数字是负的，货比三家也改变不了它。

月供与利息数字按上列利率与年期以标准等额本息贷款计算，未计律师费、估值费与手续费。1.9%的MWL利率是参照2026年8月房贷配套之上略高的定期贷款定价所作的指示性假设，并非报价；4.5%与6.0%为装修贷款与个人贷款广告定价的示意值。LTV、年期与TDSR的处理依撰稿时金管局公布的规则，最终解释权在金管局与贷款方。方法论公开，绝不含糊。