延迟付款计划：这份「方便」到底收费多少

延迟付款计划（DPS）不是折扣。它是一项产品，而定价权在发展商手上。你先付 10% 或 20%，搬进去住或出租，一两年后再付余款——在这个安排里，你已经为这段延迟付了钱。通常是同时在三个地方付，而只有其中一处会出现在价目表上。

以下是在一套 S$2,000,000 的普通交易上，逐笔算清这三项成本，每个数字都是计算出来的，而不是估出来的。方法公开，绝不含糊。

2026 年的 DPS 在法律上是什么

未落成私人住宅的延迟付款，自 2007 年 10 月 26 日起已被禁止（市区重建局）。国家发展部此后的立场始终一致：延迟付款计划「只适用于已落成的私人住宅项目」，而且只有取得法定竣工证（CSC）的单位才可实施（国家发展部）。

所以今天你在私人公寓上看到的每一个 DPS，都是在已完工、未售出的单位上。这一点比本文其他任何内容都更有说服力。它告诉你买的是什么——已完工项目里的剩余货源——也告诉你这个方案为何存在。

执行共管公寓（EC）曾是例外，而这个例外在 2026 年 5 月 8 日结束：国家发展部取消了 EC 的 DPS，同时把最低居住年限延长至 10 年、首次购屋者配额提高到 90%。新规适用于该日或之后截标的 EC 地段（EdgeProp）。在最近两个 EC 项目中，超过 75% 的买家选择了 DPS，而国家发展部指出其中 60% 是二次购屋者——这是迄今为止关于这个计划实际用途最清楚的官方说明。

发展商为什么要提供它

发展商购买住宅地皮须缴付 40% 的额外买方印花税：35% 可先获宽减，5% 不可宽减。若未能在购地后五年内建成并售出所有单位，那 35% 会连同 5% 年息被追回（国内税务局）。2024 年财政预算案略为放宽——五年内售出至少 90% 单位的发展商，追回比例会随每多售出 1% 而减少一个百分点（财政部）——但期限本身没有改变。不被视为新加坡公司的发展商还受合格证书（QC）制度约束，须在项目完工后两年内售出所有单位；与新加坡有实质联系的上市发展商可申请豁免，这项豁免自 2020 年 2 月 6 日起实行，是豁免而非废除制度（律政部）。

关键机制在这里。单位是在买卖合约签立时算作售出——不是在付清款项时。DPS 延迟的是付款，不是合约。它用你 2028 年才会交出的钱，在今天停下发展商的额外买方印花税时钟。

这是合法的安排，也确实适合某一类买家。它只是不是一项恩惠。

成本一：加价

没有固定的费率，任何报你一个数字的人都是在猜。有据可查的区间很宽：

• 0%。芳林集团的 Jervois Treasures 提供 12 或 24 个月延迟期、首付 10% 的 DPS，并明确表示 DPS 与非 DPS 买家没有价差（EdgeProp，2023 年 5 月）。
• 2% 至 3%，这是 EC 的 DPS 在被取消前所报的价差（EdgeProp，2026 年 5 月）。
• 5% 至 10%，这是 2020–2021 周期中已落成私宅常被引用的数字。

所以不要押注传闻，直接把敏感度算出来。以标价 S$2,000,000 的单位为例，并记住买方印花税是按售价或市值中较高者征收：

而且加价不会只是一次性的，因为其中 75% 会被借进来。加价 3% 时，多借的 S$45,000 在 30 年、1.65% 下每月多付 S$159，在 3.00% 下是 S$190。加价 10% 时，多借的 S$150,000 每月多付 S$529 或 S$632，总还款额分别为 S$190,276 与 S$227,666。

因此你能问发展商代理最有用的问题，不是「DPS 是什么？」，而是：「这个单位在正常付款方式下今天的价格是多少，请白纸黑字写下来。」 如果两个数字一样，加价就是零，这个方案是真的免费。如果没有人肯给你这个数字，你已经找到价格了。

成本二：金管局让你的贷款变小

这一项在估值出来之前是看不见的，也正是 DPS 买家有时在延迟期结束时资金不足的原因。

金管局把延迟付款计划视为借款人所获得的利益，理由是你在这段期间可以把这笔延迟的钱另作他用（金管局）。利益必须在套用贷款与估值比率之前从价格中剔除。金管局第 632 号通知把调整后购买价定义为扣除「任何折扣、回扣或其他利益……而其效果是降低真实购买价」之后的价格（金管局第 632 号通知 第 30(a) 段）。你的 75% 随后按调整后价格与估值中的较低者计算。

以 Jervois 式结构建模——首付 10%、延迟 90%——并以假设 1.65% 的回报率（2026 年 8 月 3 日所报的两年期固定配套利率）计算这项利益的时间价值：

相对于正常购买的 S$1,500,000 贷款，24 个月的延迟让你少借 S$43,471——这笔钱必须在完成日以现金补上。跟 10% 的加价相比它不算大，但如果你的预算算到最后一块钱，它就不小。

也留意你将面对的贷款阶梯。首笔房贷只有在贷款期不超过 30 年且不超过 65 岁时才可达 75%，否则是 55%，最低现金分别为 5% 与 10%。有一笔未清房贷会降到 45%，两笔或以上降到 35%，两者最低现金都是 25%（金管局）。

成本三：今天定价，日后才借钱

在 DPS 下，你今天锁定价格，一两年后才安排贷款，用的是那时的收入、年龄和利率。这当中没有一样是有保证的。

一笔 S$1,500,000、25 年期的贷款：

从 1.65% 走到 3.50% 是每月 S$1,404，而这不过是回到 2024 年的水平。无论如何，你提款时的总偿债服务比率仍会以 4% 的下限利率进行压力测试，而不是按你拿到的利率。如果你或共同借款人的收入有变，你以为会出现的那笔贷款可能不会出现。

与一般分期付款购房对比

DPS 邀请你拿它跟「今天全额付清」比较。真正该比的是在建单位的分期付款计划，因为那才是另一种不必一次付清就能买房的方式——而且它是免费的。

同样 S$2,000,000、25% 自有资金、75% 贷款、利率 1.65%，第 36 个月取得临时入伙准证（TOP）、第 48 个月取得法定竣工证（CSC）：

你的自有资金在第 8 个月就用完。利息只按已提取的部分累计，所以整整四年的施工期在 1.65% 下只需 S$36,300 利息——而它买到的是四年的延迟，不是一两年。

拿这个跟同样金额、加价 3% 的 DPS 相比：多付 S$63,000 的价格与印花税，还未计融资成本，换来一到两年的延迟，而且买的是一个在开盘期没卖掉的单位。

DPS 什么时候仍然值这个价

三种情况，而且都是真实存在的。

还没卖掉旧屋的换房者。有一笔未清房贷时，你的贷款上限是 45%、最低现金 25%。先卖掉就回到 75%、现金 5%。DPS 买到的正是卖房所需的那几个月，而在 S$2,000,000 的交易上，45% 与 75% 之间相差 S$600,000 的融资——远超任何合理的加价。另一条路是已婚夫妇的额外买方印花税宽减，只要在六个月内售出第一套房产即可退税。那六个月不能延长。

在等一笔已知且有确定日期的资金——集体出售款项、股权归属日、到期的保单。延迟期对应的是真实的现金流事件，而不是一个期望。

想先住进那个实际单位的买家。在已落成的项目里，你买的是一套完工项目中的完工公寓。这是有价值的，也是在建单位无论花多少钱都给不了的唯一优势。

这些都改变不了算术。DPS 是一项由急于成交的一方出售、由该方定价、标的是尚未售出的存货的融资产品。这不代表它是坏交易，只代表它是一笔交易——而你应该坚持看到它与同一单位、同一天、白纸黑字的正常付款价格并排放在一起。

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已列明的假设：购买价 S$2,000,000；首笔房贷 75% 贷款与估值比率；25% 自有资金、最低 5% 现金；建模利率 1.65%（2026 年 8 月 3 日所报的两年期固定配套）并以 3.00% 作敏感度测试；除另有说明外贷款期 30 年；分期付款按法定阶段，第 36 个月 TOP、第 48 个月 CSC。金管局的利益扣减以同样 1.65% 计算延迟金额的时间价值建模；实际扣减由贷款机构评估，并非公开公式。买方印花税按现行住宅税率计算。以上数字未计律师费、佣金及卖方印花税——后者自 2025 年 7 月 4 日起为四年持有期内的 16/12/8/4%（国内税务局）。本文为一般资讯，不构成理财建议。