以单人名义买房：拆售的「便宜表亲」，算给你看

这个建议来得很早，听起来又不花钱：第一套房产用单人名义买，把另一位配偶的额外买方印花税（ABSD）记录保持在零，第二套就以 0% 而不是 20% 买入。这是真实存在的策略，合法，而且在一套 S$1,500,000 的第二套房产上价值 S$300,000。

它并不免费。它在你买第一个家的那天就消耗购买力，而且悄悄关上一扇多数夫妇根本不知道自己曾经握着的门。以下是同一个家庭下两条路径的完整定价。方法公开，绝不含糊。

这个家庭

一对已婚夫妇，两人都是新加坡公民。配偶 A 现年 38 岁，月入 S$12,000；配偶 B 现年 35 岁，月入 S$8,000。没有其他债务。他们正在买第一个家，并预计六年后购买第二套房产。

两条路径：

• 路径 A——现在联名买，日后拆售。两人都在契据上、两份收入都计入贷款；第六年由 A 买下 B 的一半份额，B 的 ABSD 记录归零。
• 路径 B——现在以单人名义买。只有 A 在契据和贷款上，B 的记录从未被触碰。

路径 B 在第一天的代价

这里的一切都来自一条规则：总偿债服务比率是借款人收入的 55%，并以 4% 的下限利率进行压力测试——不是按你拿到的利率（金管局）。单人名义购买意味着单一收入面对这个下限。

贷款期也重要。75% 的贷款与估值比率只适用于贷款期不超过 30 年且不超过借款人 65 岁的情况，否则上限为 55%。对联名借款人而言，65 岁是以收入加权平均年龄来检验，金管局把算法写得很明确：各借款人的年龄按其占合计月入的比重加权（金管局）。对这对夫妇而言是 36.80 岁，明显比 A 单独一人年轻。

以单人名义购买，让这个家庭在第一天就少了 S$923,458 的贷款与 S$1,231,278 的购买力，而此时还没省下一分钱的 ABSD。这就是几乎没有人计算过的交换：用今天减少的 123 万新元购买力，去买将来 30 万新元的税务节省。

如果你的预算本来就稳稳落在单一收入的数字之内，这个交换接近免费。如果不是，单人名义买房就不是税务策略——而是一个买小一点的决定。

它关上的那扇门

这一段很少出现在推销里。

至少有一方是新加坡公民的已婚夫妇，若在购买第二套房产（或其 TOP／CSC，视情况而定）后六个月内售出第一套，可申请退还第二套所缴的 ABSD。但国内税务局对交易形式有明确要求：第二套房产必须由已婚夫妇联名购买（国内税务局）。以单人名义购买的第二套完全不符合资格。

而且六个月是硬性的。国内税务局明确表示「六个月期限的延长申请不会获得批准」，并建议夫妇在购买下一套房产之前先落实买家（国内税务局）。永久居民与外国人组合的夫妇完全不享有宽减；公民配公民、公民配永久居民、公民配外国人则可以。

所以路径 B 不只是「现在一个名字，日后两套房」。它是对家庭房产所有权永久分割的承诺——因为一旦你想要的是联名换房而不是累积资产，这条退税路径对你就不存在了。

日后把配偶加回去也解决不了。除婚姻诉讼外并无配偶豁免：把份额转让给配偶须按该份额市值全额缴付买方印花税，而配偶自身的 ABSD 身份也适用于这笔交易，因为「追加权益」的处理方式只保护已经是共同业主的人（社会及家庭发展部 Family Assist）。

路径 A 在第六年的代价

现在看另一边。这对夫妇以 S$1,800,000 联名买入；六年后房产价值 S$2,100,000，未偿贷款 S$1,200,000。A 买下 B 的一半份额，估值 S$1,050,000。

对照第二套房产上省下的 S$300,000 ABSD，这是 S$266,500 的净节省——这也是为什么尽管有成本，拆售仍是主流答案。

有三件事没有出现在这张表上，但应该出现。

公积金退还。B 必须把为其份额提取的公积金本金连同累计利息退还公积金户头（公积金局）。这不是损失——钱进的是 B 自己的公积金——但它是必须从这笔交易中拿出来的现金，而在供了六年之后，每年 2.5% 的累计利息并不小。

卖方印花税，按份额分别计算。国内税务局按每一份额各自的取得日期计算持有期，而自 2025 年 7 月 4 日起，税率为四年内的 16/12/8/4%（国内税务局）。太早拆售，B 要为转让缴卖方印花税；第六年拆售，两边的时钟都已走完。但 A 新取得的那一半会带着自己全新的四年时钟——如果原本打算不久后出售，这一点很要紧。

那堵墙。这才是应该改变整个决策方式的发现。拆售之后，A 要独自扛起全部 S$1,200,000 的贷款。以 A 的总偿债服务比率空间每月 S$6,600、按 4% 下限利率、余下 24 年计算，A 以单人名义能持有的最高贷款额是 S$1,220,661。未偿余额是 S$1,200,000，只多出 S$20,661，约 1.7%。

路径 A 和路径 B 最终停在同一个地方：一份收入、一套房产。路径 A 只是晚六年才走到那里，中间享受过联名的借贷能力，并为此付出 S$33,500。如果 A 无法在 4% 下限利率下独自扛起这笔贷款，拆售不会贵在律师楼——它会在银行那一关失败，而那时费用已经花出去了。请先算这个数字，其他都排在它后面。

国内税务局真正划的界线

真实的拆售——按市值转让真实份额、缴清印花税——是一笔正常交易。国内税务局自 2023 年 4 月起追查的是更狭窄且具体的东西，用它自己的话说，是那些「没有任何既有房产记录」的人以自己名义买入，「随后在极短时间内」把 1% 的权益卖给 ABSD 身份较差的人（财政部）。三个要素在起作用：两个步骤、极短的间隔、以及一位处境更差的受让人。

公开的执法数字自 2024 年 5 月起未再更新：审查 187 宗，其中 166 宗被认定涉及避税，约 6,000 万新元的 ABSD 及附加费将被追回（财政部）。附加费为补缴税额的 50%，依据《印花税法令》第 33A 条并结合第 33B 条的附加费条文。印花税审计没有法定时效——2023 年的审查一路回溯到 2018 年。

关于这件事的两点提醒。2025 年 2 月，一对母子因在「99 比 1」审计中提供虚假及误导性资料，各被判监两周，涉案评税为 S$130,779 的 ABSD 加 S$65,389 附加费——正好 50%，印证了附加费的计算基础。但截至今日，并不存在任何针对「99 比 1」印花税评税本身的已公布法院判决。如果有人告诉你法院已经就这类安排是否有效作出裁定，请他给出案例编号。

真正保护你的区别是法定的，而不是技巧性的：第 33A 条不适用于「基于真实商业理由进行」且不以避税或减税为主要目的之一的安排。一宗在持有多年后、按市值进行、缴清印花税、并且真正改变了谁拥有及谁供款的拆售，与国内税务局所描述的模式毫无相似之处。同一周内的 1% 转让则相反。

把决定压缩成三问

按这个顺序问三个问题。

1. 一份收入到底能借多少？这里是 S$1,306,392，联名则是 S$2,229,851。如果你需要的房子高于单一收入的数字，无论税务如何，路径 B 都已关闭。
2. 留下来的那一位日后还能独自过关吗？如果六年后 A 无法在 4% 下限利率下扛起未偿余额，路径 A 也关闭了——而且它是在你付完钱之后才失败。
3. 你是在累积，还是在换房？累积资产奖励一份干净的第二套 ABSD 记录。换房奖励联名购买与六个月退税，而这正是单人名义买房永久放弃的东西。

S$300,000 是真的。S$1,230,000 也是真的。哪一个会绑住你，完全取决于这个家庭——而那才是应该最先做的计算，不是关于印花税的那一个。

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已列明的假设：夫妇双方均为新加坡公民；月入 S$12,000 与 S$8,000，年龄 38 与 35，无其他债务；第一套房产 S$1,800,000，第六年价值 S$2,100,000、未偿贷款 S$1,200,000；第二套房产 S$1,500,000；律师费与估值费为市场中间水平的估计，并非报价。贷款额度按 55% 总偿债服务比率上限、4% 中期下限利率计算，贷款期以 75% 贷款比率下不超过 65 岁为限。买方印花税按现行住宅税率计算；ABSD 按 2023 年 4 月 27 日起生效的税率计算。本文为一般资讯，不构成法律、税务或理财建议——拆售对你的公积金、贷款与产权结构有各自的后果，签署前请先咨询产权转让律师。