百万组屋已经不是天花板了。在三个市镇，它就是中位数。

百万元组屋被当成「纪录」报道了太久，久到这个说法已经不准确了。纪录指的是异常值。而在三个市镇，它现在是市场的中间值。

以建屋局公布的转售成交数据计算，2026年第二季，中央区、女皇镇与大巴窑四房式转售组屋的中位成交价都在一百万元以上。不是区间的顶端，而是中段——在这些市镇易手的四房式，有一半卖得比这更贵。

三个市镇，越过同一条线

中央区确实波动——一季24宗是小样本，中位价在季度之间可以摆动数十万。请当作参考值看待。

女皇镇与大巴窑不是小样本。大巴窑在2026年第一季以三位数的四房式成交量越过S$1,000,000，并在第二季守住。女皇镇也在第一季越线并保持。两个成交深度扎实的市镇，如今四房式中位价已破百万，而第三个以S$950,000近在咫尺。

再看这些成交实际落在哪里，故事会更收紧：

碧山亚历山大园、道森、锦茂、广东民。这些不是散布全镇的偶发个案，而是把中位数往上抬的、特定的新近落成组屋区。

典型的百万组屋，现在是四房式

多数人心里的画面是执行公寓式或加大型五房式。数据不同意。2026年至今的全部百万元转售成交中：

四房式是最大的单一类别，而且差距不小。一百万元买到的已经不是面积——中位的百万四房式面积为93平方米，成交价约为每平方英尺S$1,100。

这压倒性地是一个地契的故事

这是多数报道漏掉的部分，而它几乎解释了上面的一切。

只看百万元四房式，落差更刺眼：剩余地契中位数为91年，其中**58.6%**还剩90年或以上。

这些是刚满最短居住期的组屋——屋龄五年、地契几乎完整、位置离市区一程车的房子。碧山亚历山大园道与阿卡夫弯就是碧山亚历山大园（Bidadari）组屋区；道森路与锦茂通道则是女皇镇重建的那一批。买家付一百万元，买的不是抽象意义上的「政府组屋」，而是中心地段一份近乎全新的99年地契——这是一个窄得多、也好解释得多的命题。

其推论比标题更重要：大巴窑出现百万元中位价，对一位在兀兰或裕廊的屋主而言，关于自己那套房什么都没说。

在变宽，不是在变高

这里是纪律检验。如果这是一场公共住房的狂飙，百万元的价格本身应该在往上爬。它没有。

数量创下纪录——第二季491宗，是有纪录以来单季最多——而26个市镇中有23个至少录得一宗。但百万元组屋的均价在第一季与第二季之间是下跌的，从S$1,150,651降至S$1,147,216。越过那条线的房子更多了，越过之后却没走多远。

那是一个分布在门槛处变宽，不是价格螺旋。当一大批刚满最短居住期的组屋在昂贵邮区集中入市，就会出现这种情况——而这正是2026年约13,500套的最短居住期到期潮所带来的。

至于整体市场的数字，几乎没有动过：

六个季度，约1.6%。同一段时间里，建屋局转售价格指数在2026年第一季下跌0.1%、第二季下跌0.3%——连续两季下滑。那个包含了破纪录数量百万组屋的市场，整体上是持平到微跌的。

两件事同时为真，而只有其中一件被报道。

当那个中位买家，要花多少钱

如果大巴窑或女皇镇的四房式中位价是S$1,020,000，那它就是当地的普通成交，而不是遥不可及的目标。以25年期与30%房贷偿还比率（MSR）实算：

留意这个把人绊倒的倒置。银行贷款实际付起来确实更便宜——每月约少S$429——但银行必须以接近4%的压力测试下限、而非你实际被收取的1.45%来核算贷款额。于是那笔更便宜的贷款，反而要求每月多约S$1,900的收入才通得过。低利率不会放大你的可贷金额；关于原因我们另有专文。

作为对照：以大巴窑2025年第一季四房式中位价S$948,000计算，同一笔建屋局贷款需要约每月S$10,752。五个季度里，这个市镇的中位价把所需家庭月收入抬高了约S$800。

我们的读法

三项发现，按对你行为的影响程度排序。

如果你在这三个市镇持有组屋，百万元中位价是真实的，也守得住，但它系于地契与位置，而不是默认系于你那一栋。91年的剩余地契承担了大部分作用。若你那套房在同一条街上已有30年屋龄，它并不属于这份数据里的溢价群组；按那个价挂盘，就是房源久久卖不掉的原因。

如果你要在这三个市镇买房，一百万元是中位数的入场价，而真正的约束是压力测试下限上的收入，而不是标题利率——建屋局贷款约每月S$11,600，银行贷款约S$13,500，还不算S$255,000的首付。月供更便宜的那一个，反而更难通过。

如果你的房子在别处，那个破纪录的数量并不构成关于你那套房的证据。全岛中位价六个季度约动了1.6%，官方指数已连续两季下跌。百万元这个故事，讲的是约百分之八的成交，集中在少数几条街上，由一批地契近乎完整的最短居住期到期群组推动。

这个板块在变宽，不是在变高。那是两个不同的市场，应该配两套不同的决定。

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方法公开，绝不粉饰。所有成交数字均直接以data.gov.sg上建屋局公布的转售组屋成交数据（资源编号 d_8b84c4ee58e3cfc0ece0d773c8ca6abc）计算，于2026年8月19日提取，涵盖2025年1月至2026年8月共41,344笔纪录。中位数、占比与均价为我们自行计算，非引自第三方；我们算出的2026年第二季数字与建屋局公布的491宗百万元转售完全一致。2026年8月为不完整月份，已排除在所有季度比较之外。贷款数字以25年期计算；4%压力测试下限是监管上的核算利率，不是任何人实际被收取的利率。转售价格指数变动以建屋局公布为准。