七月五种组屋里有四种变便宜了。中位价还是涨了。

七月是 2026 年组屋转售市场最忙碌的一个月，全类型转售中位价也收在高于六月的水平。两句话都是事实，合在一起读起来像是市场重新转强。

但从建屋局本身的成交档案算起，五种主要户型中有四种在七月的成交价低于六月。中位价上升，是因为卖出去的东西组合变了——不是因为房子变贵了。

七月实际记录到什么

以下每一个数字，都是从建屋局公布在 data.gov.sg 的转售成交数据集计算得出，数据下载日期为 2026 年 8 月 12 日。

成交量按月上升 24.8%，按年上升 3.6%——是 2026 年单月最高。中位价比六月高出 5,000 元，即 0.8%。

这是表层。底下的图景恰好相反。

方向走反了的中位价

把同样这两个月按户型拆开：

只有四房式成交价上升，涨了 4,000 元——它占市场 43.6%，也是多数人说「组屋转售」时心里想的那一种。其余每一种户型都下跌。

整体中位价之所以仍然上升，是因为成交结构向上偏移。五房式占比上升两个百分点，三房式占比下降两个百分点。把足够多的 43 万元房子换成 73 万元房子，整个分布的中点就会往上走——即使每一个分区本身都在变便宜。

把结构固定住

要检验这一点，最干净的做法是用六月的结构去为七月的房子定价：权重不变，中位价换新，这样组合变化就无法影响答案。

原始中位价上升 0.8%，在结构固定之后变成同口径下跌 0.70%。约 1.5 个百分点的落差，完全来自卖出去的是什么，而非它卖了多少钱。

这也正是建屋局的转售价格指数与原始中位价会在同一个月指向不同方向的原因。指数会对户型、款式、楼层与地点作调整；中位价什么都不调整。2026 年第二季转售价格指数下跌 0.3%，是连续第二个季度下跌。上面这个同口径计算，就是同一个现象在单月原始成交数据中的呈现。

按年来看

十二个月是更长的基期，也是判断方向更可靠的检验：

四房式的中位价一年下来分毫不差。三房式下跌 6.2%，是表中最大的一个变动，也是最少被讨论的一个——因为三房式在被书写的成交里占比正在缩小。

但要注意这不是什么。价格是在漂移，不是在崩落——一年内 1% 至 6% 的移动，而这个市场消化的单位数还多于去年七月。这是一个正在寻找水平的市场，不是一个出问题的市场。

印证这条规则的那宗纪录

8 月 4 日，碧山街 13 号第 192 座 22 至 24 楼的一套公寓式组屋以 S$1,650,000 成交。面积 162 平方米，约 1,744 平方英尺，折合 S$946 psf，是新加坡有史以来成交价最高的公寓式组屋。

放回它自己的市场看：2026 年 4 月至 8 月间，数据集中共有 14 宗碧山公寓式组屋成交，均价为 S$810 psf，中位价为 S$802 psf。这宗纪录高出同一市镇、同一户型、同一五个月内的均价 17%。

一种已停建的户型，可以在指数下跌的同一个月里创下历史新高。这两个读数并不矛盾——公寓式组屋在 1990 年代中期就停建了，供给固定且不断减少，而市场其余部分正在重新定价。稀缺性与方向是两回事，而标题上的纪录量度的是前者，对后者则什么也没说。

卖家该从中读出什么

如果你要卖的是三房式，适用于你的是那个按年数字，也就是 −6.2%。以一个上升的全国中位价来定价，等于是拿一个你的房子并不在其中的统计数字来定价。

如果你要卖的是四房式，你所在的分区十二个月持平、单月微升。这是表中最稳定的读数，而七月的成交量说明买家愿意在这个水平上成交。

如果你要卖的是更大的户型，成交结构的偏移表面上对你有利——更多大户型在易手——但你这一类的中位价下跌了约 1%。竞争更多，定价略软。

而无论你持有哪一种，向经纪要的那个数字，应该是你这个户型、在你这个市镇、过去三个月的中位价。不是全国中位价，也不是那宗纪录。七月全国中位价那 0.8% 的移动，背后的原因与任何一套具体的房子都无关。

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资料来源：由建屋发展局公布于 data.gov.sg 的〈Resale Flat Prices〉数据集计算得出，数据下载日期为 2026 年 8 月 12 日。月份以登记月计，因此近月的成交在本文发布后仍会继续累计；2026 年 8 月为不完整月份，除文中引述的单一碧山成交外，不纳入任何按月比较。中位价、占比、固定结构计算及所有百分比变化均由原始成交记录计算得出。季度转售价格指数变动为建屋局公布数字。

方法公开，绝不粉饰。