降温措施到底对房价做了什么

每当市场走热，同一套说法就会流传：等下一轮降温措施出台，然后趁低买入。值得问一句，这个「低点」有没有真的出现过。2018年以来共有三轮额外买方印花税（ABSD）上调，而在市区重建局（URA）自己的价格指数上，没有一轮带来过有意义的价格水平下跌。它们带来的，是大约一年的涨幅放缓。

例外只有一次，而且很有启发性——它不是税。方法论公开。不带修饰。

衡量方法

以下所有数据均取自市区重建局私宅价格指数，基期为2009年第一季 = 100，按季公布，完整序列见 data.gov.sg。每一轮取最后一个完全未受影响的季度，比较此前四个季度与此后四个季度的涨幅。同一指数，两侧同样的窗口。

两点必须说清楚。该指数采用分层特征回归法，控制了单位面积与楼龄，但无法控制一切。而且这些季度都不是干净的实验：2021年那轮撞上全球通胀冲击，2023年那轮撞上二十年来最陡的加息周期。降温措施从来不是当时唯一在发生的事。

三轮额外买方印花税

先看最后一栏。三轮措施、随后十二个季度，最差的单季是 −0.7%。指数从未跌到低于措施前水平超过四舍五入的幅度，而且每一次都在一到两个季度内回到该水平之上。

2018年7月 是最接近奏效的一轮。2018年第二季指数为149.0，此前一年上涨9.1%。之后依次为149.7、149.6、148.6——是漂移，不是修正——最低仅比措施前水平低0.3%，随后恢复上行。2019年全年为 +2.7%。这轮措施把9%的一年变成了3%的一年，但没有给任何人折扣。

2021年12月 几乎没留下痕迹。措施后第一个季度上涨0.7%，接着3.5%、3.8%。2022年全年 +8.6%。这是最清楚的证据，说明需求端的税敌不过供应短缺加上充沛的流动性：措施在自住需求与工程延误同时朝反方向发力的那一刻，抽走了一部分投资需求。

2023年4月 把外国人的ABSD翻倍至60%，结果只产生了一个负值季度，−0.2%。之后是 +0.8%、+2.8%、+1.4%。它改变了谁在买——外国买家成交量骤降——却没有把指数拉下来。

真正奏效的那一次是信贷规则

2013年6月29日，总偿债率（TDSR）框架把每月总债务上限定在月入的60%，并统一了银行计算收入与压力测试利率的方式。指数在 2013年第三季见顶于154.6，一路跌至 2017年第二季的136.6——十五个连续季度内下跌11.6%，是现代序列中最长的一次下跌。

那才是真正的修正长什么样，而机制上的差别正是关键。印花税提高的是特定一群买家的交易成本。这些买家会退场、被替代，或者干脆吸收成本。偿债比率规则则拉低了每一个买家能出的最高价，包括与你竞争的那些人。前者拿走出价的人，后者拿走出价本身。

同样的逻辑贯穿2022年9月30日那套方案——它提高了总偿债率与房贷偿还率计算所用的利率下限，本质上是披着降温外衣的信贷措施，也是2023年放缓最终站得住脚的原因之一。

等待的代价

如果你在每一轮之后观望四个季度，等那个修正出现，等到放弃时同一套房子的价格是这样的。以 S$1,500,000 的目标价、按各窗口的指数变动计算。

等待从来不是免费的，其中两次代价不小。这不是叫人匆忙入市——而是说，应该按自己的数字做决定，而不是按政策日历。

2026年真正在推动价格的是什么

2026年第二季房价上涨0.5%，第一季为0.9%，上半年累计 1.4%，低于2025年上半年的1.8%（URA）。这不是任何新降温措施造成的。造成它的是三件事。

• 供应。 2026年确定名单上有9,320个私宅单位，比十年平均高出逾50%；未来数年预计约有60,600个单位竣工。
• 空置。 2026年第二季末为6.4%，高于上一季的6.2%，而已入住存量在该季度实际减少了387个单位。
• 利率下行的双面效应。 便宜的资金支撑价格，但也让持有一个空置投资单位变得可以承受，于是存量继续留在市场上而不是撤出。

政府售地计划正在做三轮ABSD做不到的事：改变房子的数量，而不是买家的数量。供应是较慢的工具，也是多年后才会在指数上显形的那一个——这正是它被讨论得太少的原因。

该怎么用这些结论

如果你的计划是等下一轮措施带来更低的价格，过去八年的数据说，它带来的会是更慢的一年，而你要为这段等待付钱。如果某项措施会改变你的处境，值得盯的是信贷规则——总偿债率、贷款成数、压力测试利率下限——因为它们改变的是你和每一个竞争对手能借到多少，而且几周内就会体现在你的贷款批核上。

税的那几轮，改变的是房间里有谁。信贷的那几轮，改变的是房间里每个人能出多少。

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指数数据为市区重建局私宅价格指数（全体住宅，全岛），基期2009年第一季 = 100，取自 data.gov.sg，更新至2026年第二季。所有百分比变动均由公布的指数水平自行计算，而非引用二手报道。