2026年该租还是该买：把两边的账都算完

新加坡的租买之争通常退化成两句口号。买方说租金是打水漂的钱。租方说首付可以拿去复利增值。两边说的都只是半本账，而各自漏掉的那一半，恰恰是决定结果的那一半。

所以这里把整本账算完：同一套房、十年、每一个数字都是算出来的，不是估出来的。结论本身并不有趣，你需要跨过的那道门槛才是。

设定

一套 S$1,600,000 的转售公寓，99年地契，由一对新加坡公民夫妇作为首套房购入。另一条路是租下同一个单位。

租金按 3.0%的毛租金回报率设定——每月 S$4,000。这是一个明说的假设，但不是随意的：它落在目前转售公寓2.8%–3.4%的区间内，也与市区重建局自己的指数相符。自2009年第一季以来，价格指数由100升至 219.4，而租金指数在2026年第二季为 162.5。房价涨了119%，租金涨了63%。回报率被压缩不是因为房东贪心——是因为分母跑掉了。

最后一行承担了最重的分量，所以要摊开来讲。租方「把差额拿去投资」的论点，前提是那笔差额可以投资。对新加坡的首套房买家来说，大部分并不能：自备款中有 S$250,000 是公积金普通户口的钱，保证利率2.5%，无法转入全球指数基金。公积金部分按2.5%、现金部分按4.5%混合，得出 3.25%。两边的每一笔现金流都按这个利率结转到第十年，因此比较条件完全一致。

买的成本

前期：S$453,100。 其中 S$400,000 自备款、S$49,600 买方印花税（按1%–6%的累进级距计算，不是单一税率），以及约 S$3,500 的律师费与估价费。

第一年每月：S$5,997。 S$1,200,000 的贷款按2.50%、25年期计算，每月 S$5,383，另加 S$380 管理费、S$133 房地产税与 S$100 保险。

对上 S$4,000 的租金，买房每月现金支出多出约 S$2,000。但第一年 S$64,600 的还款中有 S$35,000 是本金——那是钱从一个口袋挪到另一个口袋，不是花掉。第一年真正被消耗掉的是 S$29,601 的利息，低于 S$48,000 的租金。

租的成本

十年租金由每月 S$4,000 起、每年递增2.5%，名义总额为 S$537,762，到第十年为每月 S$4,995。再加上每份合约按租金0.4%的租约印花税，以及每三年一次的搬家费用。

在每月 S$4,000 的水平上，租客不付经纪佣金——那个惯例适用于 S$3,500 以下——所以这份对比已经把这项好处算给了租方。

盈亏平衡点

把每一笔现金流按3.25%结转至第十年，再用买方的售出净额扣除未偿贷款与2.18%的经纪佣金加消费税，两条路径在以下的年均房价涨幅上打平：

按2026年的利率，只要房价不下跌，买就赢。 作为参照，私宅价格指数自2013年见顶以来年均复合2.78%，过去十年年均4.59%。在3.0%的涨幅下，十年后买方领先 S$450,360；在零涨幅下，买方落后 S$87,910。

门槛之所以这么低，原因很简单：资金成本已经低于居住成本。2.5%的房贷对上3.0%的毛租金回报，意味着一笔75%贷款的利息比同一个屋顶的租金还便宜。当这个关系反转时——2023年利率超过4%时就反转过——算术结果也会跟着反转。

买方漏掉的成本

• 印花税不是零头。 S$49,600 相当于房价的3.1%，而且什么也没买到。它必须先被赚回来，第一块钱的账面收益才是真的。
• 卖出要花2.18%。 以 S$2,150,266 售出时，经纪佣金加消费税为 S$46,876，还不含律师费。
• 卖方印花税有四年。 从行使购买选择权当日起算。这份模型用十年，正是因为更短的持有期并不能自由选择。
• 公积金累积利息。 动用的 S$250,000 公积金不会停在原地。十年按2.5%累积 S$70,021，卖房时必须从售款中退回公积金户口——不是亏损，但也不是能花的现金。

租方漏掉的成本

• 租金会涨，房贷不会。 按每年2.5%，S$4,000 的租金到第十年是 S$4,995。固定利率贷款的本息月供，第十年和第一年是同一个数字。
• 你已经在替房东付房地产税。 年值 S$48,000 的自住房产，房地产税为每年 S$1,600。同一个单位出租，按非自住税率征收 S$7,440——每年差 S$5,840，也就是每月 S$487，已经含在你付的租金里（IRAS税率，经 data.gov.sg）。
• 「把差额拿去投资」多半做不到。 本例中三分之二的自备款是利率2.5%的公积金。若假设租方能在整笔 S$453,100 上赚到7%，盈亏平衡点升至2.31%，十年差距收窄至 S$136,582——买方仍然领先，但这时才算得上一场真正的辩论。若假设只有公积金的2.5%，平衡点降到0.23%。

真正会出问题的地方

不在盈亏平衡点，而在门口。

对多数家庭来说，真正决定成败的数字是完成交易当天要拿出的 S$453,100 现金与公积金，加上四年的卖方印花税锁定期。如果凑出这笔钱会让你连六个月的生活开支储备都没有，或者你的工作、家庭状况可能在四年内让你搬走，那么十年的算术就不重要了——你被要求赢一场你撑不到终点的赌局。

2026年选择租房并不是错。因为「租金比月供便宜」而租房才是错，因为那种比较把本金当成成本，又忽略了早已藏在你租金里的每一项固定开销。而「租金是打水漂的钱」同样偷懒：在零涨幅的情形下，这笔购置会亏 S$87,910。

用你自己的数字跑一遍。转售公寓购房规划工具可以帮你算贷款、印花税与现金流；至于涨幅假设，那是没人能替你算的一项。

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以上每一个数字都是计算所得，而非估算：买方印花税按IRAS住宅累进级距，房地产税按IRAS 2025年自住与2024年非自住级距，还款按25年期摊还，所有现金流以3.25%的混合机会成本结转至第十年。租金、管理费、递增率与持有期为明示假设，也是最该先行调整的几项。