第二季租金涨得更快。空置率也涨了。而实际有人住的房子少了387套。

市区重建局第二季租金指数加速至+0.7%。空置率却仍升到6.4%——已入住私宅存量减少了387套。竣工量更少，空屋却更多。租金那条线和入住率那条线，讲的是两个故事。

By TRIBE Editorial · 19 August 2026 · 1 min read

市区重建局7月24日发布的第二季数据里有两个数字，方向相反。租金加速了：私宅租金指数本季上升0.7%，是第一季0.3%的一倍多。而空置率也上升了，从6.2%升至6.4%。

这个组合本来不该出现。房子稀缺，租金才涨。而这里，空置私宅的比例升高的同时，租一套房的价格也升高了——原因藏在多数报道略过的一行字里：已入住私宅的存量其实是减少的。

标题数字是有地住宅的数字

把租金指数拆开，那份加速几乎完全消失。

租金指数，环比	2026年第一季	2026年第二季
整体	+0.3%	+0.7%
有地住宅	+0.1%	+2.7%
非有地住宅	+0.4%	+0.4%
— 核心中央区（CCR）	+0.5%	+1.2%
— 其他中央区（RCR）	−0.2%	0.0%
— 中央区以外（OCR）	+1.0%	−0.3%

资料来源：市区重建局2026年第二季；分部数字引自世邦魏理仕2026年7月24日的评论。

非有地住宅租金——也就是几乎每一位租客和房东实际身处的那个租赁市场——上升0.4%，与前一季一模一样。什么都没有加速。标题里那份改善，全部来自涨了**2.7%**的有地住宅：一个成交稀薄、波动大的板块，几宗优质洋房或排屋的租约就能推动一个指数，而它所涵盖的租约大概只占新加坡签约总量的二十分之一。

在非有地住宅之内，只有一个区域在动：核心中央区的**+1.2%。其他中央区持平到小数点后一位。中央区以外——按规模是最大的租赁池——转为负值**，抹掉了上一季+1.0%的涨幅。

所以第二季租金诚实的一句话总结不是「租金加速了」，而是：有地住宅租金跳升，核心区租金转稳，郊区在倒退。

这不是供应洪水

空置率上升，直觉解释是新房一次竣工太多。本季的数据排除了这个可能。

2026年第二季只有约700套（不含执行共管公寓）竣工，第一季为911套——下跌23%。新房到货比上一季更少，空置率却照样上升。因此那些空屋，主体上并不是刚建好、租不出去的新单位。是某种力量让原本有人住的房子空了出来。

市区重建局自己的存量数列直接这么说：

已入住私宅（不含执行共管公寓）存量在2026年第二季减少387套，而前一季为增加225套。

世邦魏理仕对因果的描述相同：入住率「在竣工量减少的情况下，于2026年第二季继续恶化」。这才是本季真正发生的事。不是供应潮，而是已入住房屋的净流失，为近几季首见。

387套，放在以数十万计的存量里是很小的数目。重要的是符号。竣工放缓而入住率倒退，是一个需求面的读数，也与加速上涨的租金指数所暗示的正好相反。

签的租约更多，住人的房子更少

另一个值得并排看的数字：2026年第二季签订了22,290份租约，环比上升5.1%。

成交的租约更多，季末住人的房子却更少。这两件事要能同时成立，只有一种可能：相当一部分租赁活动是换手——既有租客在单位之间搬迁、转租他处或降级承租——而不是新住户成形、把空屋从空置堆里拿走。

我们要标明：这是诠释，不是实测事实；市区重建局公布的是合约数量，不是租客身份。但这个读法能把三组数列对上，也贴合分部形态：入住率恶化最明显的区域（中央区以外，空置率5.2%升至5.6%）正是租金下跌的那一个。有选择的租客会用掉自己的选择。

留意其他中央区，那是唯一入住率真正改善的区域——空置率从6.3%降至6.1%——而租金恰好持平于0.0%。改善的入住率一分租金涨幅都没换到。与此同时，核心中央区录得最强的租金涨幅**+1.2%，而它的空置率是全国最高且仍在上升的8.3%**。大约每十二套已竣工的核心区房屋就有一套是空的。

在房屋最空的地方涨得最快的租金指数，量的不是稀缺，而是市场顶端在成交什么。

0.7%到底值多少钱

对持有一套房而非一个指数的人来说，本季的租金变动，跟同一份报告正在预警的那件事相比，只是舍入误差。

以一套160万元买入、月租4,500元的公寓为例——扣除任何成本前的毛收益率为3.38%。

事件	年度影响	相当于租金涨幅的倍数
租金上涨0.7%	+S$378	—
空置2周	−S$2,077	5.5倍
空置3周	−S$3,115	8.2倍
空置4周	−S$4,154	11.0倍
空置6周	−S$6,231	16.5倍

计算所得，非估算。同一套房，全年出租的毛收益率是3.38%，两次租约之间空置三周为3.18%，空置六周为2.99%。

三周的空置，比八年的0.7%租金涨幅还贵。而空置率——一套已竣工私宅正空着的实测概率——刚刚走错了方向，全岛约为每15.6套有一套，核心中央区则是每十二套有一套。

接下来会到什么

供应面不会一直安静。

竣工量在2026年上半年为1,611套，下半年约有5,012套到期——单是下半年就是3.1倍的跳升——之后2027年约8,440套、2028年约9,856套（均不含执行共管公寓）。若把执行共管公寓计入，市区重建局估计未来数年将有约60,600套竣工，其中约25,900套在2028年前落地。

所以，那个出现已入住房屋净流失的季度，也正是竣工量最少的季度。从这里开始，竣工量会回来。

我们的读法

第二季数据里没有任何一项说租赁市场正在崩塌。租金按年是上升的——指数为162.5，比一年前高约1.7%——而其他中央区的入住率确实改善了。这不是一份危机读数。

数据真正说的是：这份报告里最没有信息量的数字，就是那个标题数字。**+0.7%**是一起有地住宅事件。在它之下，非有地住宅租金完全没有加速，郊区租金下跌，而这个国家在竣工量为一年来最少的一季里，结束时住人的私宅比开始时更少。

对房东而言，这重排了优先次序。2026年要守住的变量不是续约合同上的租金数字，而是租客之间的空窗期：它的代价是任何现实租金涨幅的数倍，而且随着竣工排程在2027与2028年重新装填，它只会更可能发生，不会更少。续约定价应以留住好租客为目标，而不是追赶指数。

对以租金收入做购房测算的买家，修正更简单：用一年48或49周、而不是52周来建模收益率。以当前的空置率而言，这不是悲观，这是公布出来的基准概率。

方法公开，绝不粉饰。租金、空置、存量、合约与竣工数字取自市区重建局2026年第二季房地产统计（2026年7月24日发布），分部细节引自世邦魏理仕与Beansprout。供应管道数字含执行共管公寓，竣工数字不含——两个口径不可互换。收益率与空置成本为计算所得，非估算。已入住存量与合约数量数列由市区重建局公布；据此推出的「换手」诠释出自我们，并已如此标明。