集体出售的门槛降了。另外三个数字却升了。

8 月 4 日，律政部将《2026 年土地业权（分层）（修正）法案》提呈国会一读，而所有人重复的那个数字是同意门槛：楼龄 40 至 59 年的项目由 80% 降至 70%，60 年以上降至 65%。单看这一点，这是一次直截了当的放宽——能够阻挡交易的少数业主变少了。

法案并未止步于此。在同一份文件里，另有三个数字朝相反方向移动；对一个中型项目而言，它们几乎把这个标题抵销掉。

法案在同意门槛上的改动

根据律政部本身的文告，拟议门槛按项目楼龄分级：

现行门槛订于 1999 年。律政部给出的检讨理由是：现有房产已老化进入原制度未曾设想的区间——这些项目如今需要「大量的维修、保养或翻新投资，才能维持安全与宜居」。

第二项改动较少受关注，但对某一特定群体意义重大：制度将延伸至非分层地契的私人住宅项目，即业主持有单位的长期租约、却不拥有底下土地者。目前这类项目除非单位租约长达至少 850 年，否则须获全体一致同意。在法案下，它们可以按多数同意进行，并设有保障地主权益的措施。

反向移动的三个数字

同一份法案在三个环节收紧了程序。

启动更难了。 要提请召开成立集体出售委员会的业主大会，目前需要持有 20% 份额价值、或 25% 单位数目的业主联署。法案把两者都提高到 35%。

签署窗口减半。 集体出售委员会目前有 12 个月 收集集体出售协议的签名。法案将其缩短为 6 个月。

失败的代价更高。 一次失败尝试后的限制期由 2 年延长至 3 年，期间任何重启的尝试都须面对更高的提请门槛。

律政部对这项取舍表述明确：降低门槛，是为了在「有广泛支持」之处让重建成为「一个更实际的选项」；与此同时，「在支持度不太可能足够的项目中，集体出售活动的频率与持续时间也应减至最低」。

净效果是什么

拿一个真实项目来算。位于裕廊的 Lakeside Towers 于 8 月 5 日以 3.5 亿元底价重启集体出售。该项目有 144 个单位，建于 1981 年，坐落在 1975 年起计的 99 年地契上——楼龄 45 年，正落在新的 40 至 59 年区间内。

把流程的两端都套在 144 个单位上：

终点线拉近了 15 个单位。起跑线却后退了 15 个单位。这并非巧合——同意门槛下降 10 个百分点，按单位计的提请门槛上升 10 个百分点，因此对 40 至 59 年区间内的任何项目而言，这两项变动幅度相同、方向相反。

对楼龄 60 年以上的项目，算术确实偏向促成交易：同意门槛下降 15 个百分点，对上提请门槛上升 10 个百分点，净放宽 5 个百分点。法案的意图，正是在这里真正起作用。

接着把时钟算进去。在旧规则下，这里的委员会需要在 12 个月内取得 116 个签名——每月 9.7 个。在新规则下，它需要在 6 个月内取得 101 个，即每月 16.8 个。签名更少，但所需速度高出 74%。对 60 年以上的项目，所需速度仍然上升 62%。

所以诚实的总结不是「集体出售变容易了」。而是：现在由更小的多数决定，但这个多数必须由更大的发起群体、在一半的时间内集结起来，且一旦失败，罚则更长。

谁适用旧制，谁不适用

过渡条文决定任何进行中的项目适用哪一套规则，而关键只在一件事上。

若集体出售协议的第一个签名在生效日之前已经取得，现行框架继续适用。律政部给出的理由是：对那些依据旧门槛权衡后签署的业主而言，这样才算公平。若尚未取得，则大部分修订条文适用。

在生效日仍在收集签名的委员会有一个选择：召开业主大会、终止现有协议，并通过一份适用新制的新协议条款——并可自生效日起有 7 个月 达到新门槛。

生效日尚未公布。法案将在下一次国会会期提呈二读，因此此处所述的一切目前都还不是法律。

这个时点对进行中的招标至关重要。仲量联行已表明，Lakeside Towers 在修订之前便已取得 80% 同意——因此无论后续如何，它都适用现行框架。City Plaza 在 2018 年以 53% 同意率、2021 年以 79.3% 同意率两度失败后，于 8 月 11 日推出 9.7 亿元招标，处境相同。

这一点值得停下来想想：法案提呈后两周内最受瞩目的两宗集体出售，都不在法案适用范围内。

法案没有触及的那道限制

同意只是两道关卡之一。另一道是价格，而法案对此只字未提。

看看近期真正失败的案例。City Plaza 在 2021 年的尝试达到 79.3%——那一次确实败在同意率上，70% 的门槛本可跨过，尽管其商业地段规划本就使它不在住宅门槛改动的适用范围内。而它 2018 年的尝试只有 53%，任何拟议门槛都救不了。Lakeside Towers 如今有 80%，却已是第三次尝试——它的问题从来不是同意率。

再看陈文烈大厦：今年 7 月以 9.5 亿元成交，对比 2025 年最初 11.5 亿元的开价——底价先调低 13% 至 10 亿元，最终仍低于该底价 5% 成交，比起点低 17.4%。约束条件不是同意率，而是出清价格。

原因在于发展商的算术。集体出售能否成事，取决于地价水平是否支撑得起市场愿意付的推售价。裕廊湖畔的两个先例显示了这个区间有多宽：

Lakeside Towers 的 3.5 亿元底价折合每平方英尺容积率 S$1,277。套用 LakeGarden 的倍数，需要约 S$2,198 psf；套用 Sora 的倍数，则约 S$2,792 psf。两者相距甚远，而这道差距，正是发展商在同意率产生意义之前必须先回答的整个商业问题。

降低同意门槛改变的是谁有资格卖。它并不改变有没有人想买。

如果你持有老旧项目的单位

有三点值得留意。

如果你的项目楼龄 40 年以上、且已有委员会在收集签名，请查清第一个签名是否已经取得。这一件事就决定了你适用哪一套规则，而且非此即彼。

如果你的项目楼龄 60 年以上，这才是真正的改变——65% 的门槛，在计入提请门槛的变动后净放宽 5 个百分点。这个区间的老旧地契房产，正是法案所针对的群体。

如果你把集体出售当作退场方案，法案本身并不会让它更可能发生。它为发展商算得过来的项目把门开得更宽，对算不过来的项目则毫无作用。近期最具启发的三个结果——一次 17.4% 的减价、一个已有 80% 同意率的第三次尝试、以及一次 53% 失败后的第三次尝试——全都由经济账决定，而非由法条上的百分比决定。

在把这个标题当作好消息之前，先弄清楚你面对的究竟是哪一个问题。

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资料来源：律政部，〈Proposed Amendments to the Collective Sale Regime to Support Renewal of Ageing Developments and Strengthen Owner Safeguards〉，2026 年 8 月 4 日（一读；门槛、提请门槛、签署窗口与限制期均引自该文告）。Lakeside Towers 与 City Plaza 的招标细节及裕廊湖畔的成交记录取自 EdgeProp Singapore。单位数、门槛与签名速度等数字由公布的百分比计算得出。法案尚未通过，生效日期亦未公布——本文所述的一切条文目前均为建议。

方法公开，绝不粉饰。